Kupac može tražiti povraćaj dela novca nakon useljenja ako otkrije velike nedostatke u stanu

Iako mnogi kupci prilikom kupovine stana dobro provere nekretninu koju kupuju, neretko se dešava da mane i ozbiljnija oštećenja, koja prodavci često svesno prikrivaju, primete tek nakon kupovine.

Ono što mnogi ne znaju je da su odgovornost prodavca za materijalne nedostatke, kao i prava kupca regulisana Zakonom o obligacionim odnosima, ali i da se mogu dodatno razraditi i Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti. Zapravo, više je nego poželjno da se ugovorom jasno definišu prava i obaveze ugovornih strana, jer ako u jednom momentu dođe do spora, ugovor je zakon za strane, kažu za Biznis.rs u advokatskoj kancelariji Milošević.

Vidljivi i nevidljivi nedostaci

Oštećenja na stanu mogu da se podvedu pod vidljivi nedostatak koji se u konkretnom slučaju može uočiti prostim pregledom stana, ili skriveni nedostatak je onaj koji kupac nije mogao prilikom primopredaje stana da otkrije uobičajenim pregledom.

„Obaveza kupca je da prilikom primopredaje pregleda stan na uobičajeni način, što u principu znači da sopstvenim opažanjem utvrdi da li postoje neka vidljiva oštećenja na stanu – izgrebana stakla, pločice, parket, popucali zidovi ili plafon, neispravnost opreme – bojlera, sudopere i slično, i da o tome odmah obavesti prodavca, to jest u roku od osam dana, u zavisnosti da li je pregled stana izvršen u prisustvu obe strane, inače gubi pravo koje mu po tom osnovu pripada“, napominju u ovoj advokatskoj kancelariji.

Ukoliko se naknadno pokaže da stan ima neki nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom prilikom njegovog preuzimanja, kupac je dužan da o tom nedostatku obavesti prodavca u roku od osam dana računajući od dana kad je nedostatak otkrio, s tim da prodavac ne odgovara za nedostatke koji se pokažu pošto protekne šest meseci od predaje stana, izuzev ako je ugovorom određen duži rok.

Iako se radi o zakonskim rokovima u vezi sa skrivenim nedostacima, suština je da prava kupaca stanova takođe zavise i od slučaja do slučaja.

„Ukoliko, recimo, posle tri godine popusti konstrukcija zgrade, a radi se o skrivenom nedostatku koji se tek kasnije manifestovao, kupac stana će svakako imati mogućnost da prigovori prodavcu ili investitoru zgrade, i traži popravku, smanjenje cene, ili da raskine ugovor ukoliko prodavac ne pristaje na prve dve opcije. S druge strane, u ovom slučaju je bitno znati i koliko je zgrada stara, jer ako se radi o zgradama koje su stare više od 10 godina, u tom slučaju bi se ipak primenio rok od šest meseci za reklamaciju skrivenih nedostataka, zato sve zavisi od slučaja do slučaja“, kažu u advokatskoj kancelariji Milošević.

Ništa na reč, samo pisana komunikacija

Bez obzira da li se radi o vidljivim ili skrivenim nedostacima, zakon predviđa obavezu kupca da u unapred navedenim rokovima o uočenim nedostacima obavesti prodavca i da u obaveštenju bliže opiše nedostatak i pozove prodavca da pregleda stvar. Iako zakon eksplicitno ne propisuje da obaveštenje o nedostacima mora biti pisano, ovo je obavezan način komunikacije, jer bi u slučaju spora kupac bio u obavezi da dokaže da je o nedostacima blagovremeno obavestio prodavca, odnosno da ga je uopšte obavestio, što se najbolje dokazuje na osnovu pisane korespondencije. 

Šta se dešava ukoliko prodavac svesno prikrije nedostatke?

Kupac ne gubi pravo da se pozove na neki nedostatak i kad nije izvršio svoju obavezu da stvar pregleda bez odlaganja, ili obavezu da u određenom roku obavesti prodavca o postojanju nedostatka, kao i kad se nedostatak pokazao tek po proteku šest meseci od predaje stvari, ako je taj nedostatak bio poznat prodavcu ili mu nije mogao ostati nepoznat.

„Drugim rečima, ukoliko je prodavac znao za nedostatke a to nije saopštio kupcu, dakle nesavesno ponašanje, pa kupac tek posle tri godine utvrdi te nedostatke, kupac ne može da čeka na primer pet meseci da o tome obavesti prodavca, već to mora da učini u nekom primerenom roku, što je u principu rok od osam dana od dana saznanja za nedostatke. U suprotnom, kupac gubi prava bez obzira na nesavesnost prodavca“, navode advokati kancelarije Milosevic Law Firm.

Raskid ugovora kao poslednja opcija

Kupac koji je blagovremeno i uredno obavestio prodavca o nedostatku može zahtevati od prodavca da nedostatak ukloni ili da mu preda drugu stvar bez nedostatka, može da zahteva sniženje cene, pa tek na kraju, ukoliko prodavac ne pristane na prve dve opcije, da izjavi da raskida ugovor.

„Dakle, raskid ugovora je opcija tek ukoliko se nedostaci ne otklone ili ne dođe do sniženja cene. S druge strane posebno ukazujemo da jednostrani raskid ugovora od strane kupca, pored volje prodavca da izvrši popravke ili snizi cenu, u principu ne bi proizvodio pravna dejstva, to jest proizvodio bi pravna dejstva samo u slučaju da se prodavac sa tim saglasi“, navode u ovoj advokatskoj kancelariji.