Pomaže li ukidanje konverzije investitorima na štetu države?

Najava zamenika gradonačelnika srpske prestonice Gorana Vesića da je Grad Beograd zatražio da se ukine konverzija, odnosno pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine, uzburkala je javnost. Dok Vesić tvrdi da ova odluka otežava investiranje, Nikola Jovanović iz Centra za lokalnu samoupravu ističe da je reč o „nejasnoj najavi koja je potencijalno izuzetno štetna po državni budžet“.

S druge strane, u Nacionalnoj alijansi za lokalni ekonomski razvoj (NALED) za portal eKapija kažu da je zbog konverzije „zaključano“ čak 5.000 hektara građevinskog zemljišta i da država zapravo ima više štete nego koristi od ovog instituta.

Nikola Jovanović iz Centra za lokalnu samoupravu ističe da je obaveza konverzije uvedena kako se proces privatizacije ne bi pretvorio u grabež za građevinskim zemljištem, uz gašenje osnovnih delatnosti i otpuštanje radnika.

„Ova obaveza danas postoji i prilikom kupovine objekata i druge imovine u postupku stečaja, kada država zadržava svojinu nad zemljištem. Zato u ovim slučajevima investitor ima mogućnost da plati konverziju takvog zemljišta u građevinsko zemljište nad kojim bi on imao svojinu. Zašto bi se država odrekla naknade od konverzije, ostaje pitanje bez razumnog odgovora. Ako je gospodin Vesić nekome nešto obećao, neka obznani kome i šta tačno, a da nanosi štetu državnom budžetu i pravnom sistemu u Srbiji – to ne može“, izričit je Jovanović.

NALED: Stopirane su investicije od 67 miliona evra

S druge strane, iz NALED-a kažu da konverzija uz naknadu proizvodi više štete državi i lokalnim samoupravama nego koristi. Kako kažu, prema podacima Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, država je za više od 10 godina, na ime prihoda od naknade, prihodovala svega sedam miliona evra, a izgubila je višestruko veće investicije. Zbog toga, ukidanje naknade za konverziju prava korišćenja u pravo svojine je višegodišnja preporuka NALED-a.

„U svom istraživanju eKapija je anketirala 13 kompanija kojima je određena naknada za konverziju od 3,2 miliona evra, a zbog izostanka konverzije, stopirane su im investicije od 67 miliona evra. Takođe, prema našim procenama, zbog konverzije je „zaključano“ čak 5.000 hektara građevinskog zemljišta. Samo u prošloj godini, prihodi od doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta iznosili su više od 16 milijardi dinara odnosno 135 miliona evra“, kažu iz NALED-a.

U ovoj organizaciji ističu da postoje dve opcije – da se pokuša dalje sa pojednostavljivanjem procedure, što se, kako kažu, kroz prethodne izmene zakona nije pokazalo kao delotvorno ili upravo suprotno, da se ukine naknada za konverziju. To, kako navode, ne bi bilo u suprotnosti sa odlukom Ustavnog suda, jer ona zahteva da se tržišna vrednost zemljišta uzima u obzir kada se sprovodi konverzija uz naknadu.

„Konverzija uz naknadu bi bila zadržana jedino za sportske organizacije, udruženja, malobrojna preostala društvena preduzeća i lica na koje se odnosi Sporazum o sukcesiji SFRJ. Čak i u tom slučaju, zadržavanje naknade trebalo bi da bude vremenski ograničeno, odnosno do privatizacije sportskih organizacija, udruženja i društvenih preduzeća, odnosno do okončanja postupka sukcesije SFRJ. Nažalost, sada imamo zakon koji u praksi blokira investicije, gde se firmama zabranjuje gradnja na sopstvenom zemljištu za koje plaćaju porez na imovinu i na kojem su već zidali i dobijali građevinske dozvole. Rezultat je gubitak svih nas – i države i privrede i građana, jer novih investicija i prihoda nema, baš kao ni novih radnih mesta, tako da smo svi na gubitku“, naglasili su iz NALED-a.

Sve je počelo još pre 13 godina

NALED podseća da je država još 2009. godine pokušala da reši pitanje konverzije Zakonom o planiranju i izgradnji uvodeći konverziju bez naknade i konverziju s naknadom. Pošto to nije dalo rezultate, usledile su izmene, a rešavanje je dato u ruke lokalnim samoupravama koje dobijaju veoma mali udeo u prihodima od naknade.

„Jedan od glavnih kamena spoticanja u rešavanju pitanja konverzije u Srbiji je odluka Ustavnog suda iz 2013. koja je ukinula odredbu zakona da se priznaje revalorizovana cena pribavljanja zemljišta i da zakonima o privatizaciji, stečaju i izvršenju predmet prodaje nije bilo zemljište i da se u plaćenoj ceni ne može priznati da su kupili i pravo korišćenja zemljišta. Prema tome su morali da se ravnaju svi kasniji propisi, ali je to izazvalo nezadovoljstvo privrede koja je želela da izvrši konverziju, jer bez završene konverzije ne mogu da dobiju građevinsku dozvolu, da grade nove pogone ili proširuju postojeće i dalje ulažu“, ističu iz NALED-a.

Kako objašnjavaju, argument privrede je da su, tokom procesa privatizacije, kupovali kapital društva koje se privatizovalo. Kako je definisano zakonom, kapital društva čine imovina (uključujući tu i zemljište), stvari, prava u vlasništvu društva, kao i druga pravna lica.

„Vodeći se time, nije relevantno da li je neki deo kupljenog kapitala posebno naveden u proceni. Zemljište se nikako u privatizaciji nije moglo dobiti bez naknade, već je deo kapitala koji se kupovao. Da zemljište nije kupovano u postupku privatizacije, to bi moralo biti jasno naznačeno u dokumentaciji, što nije bio slučaj, i pitanje je da li bi ijedna privatizacija bila sprovedena pod tim uslovima, jer niko ne bi privatizovao nijednu firmu bez zemljišta na kome se ona nalazi“, objašnjavaju iz pomenute organizacije.

Iz NALED-a izdvajaju još jedan bitan momenat – kako kažu, za neka preduzeća je u privatizaciji plaćeno praktično jedino građevinsko zemljište, jer je ono bilo jedina vrednost tog preduzeća.

„I sam postupak utvrđivanja visine naknade je upitan i određivani su iznosi koji su kompanijama činile ovaj postupak neisplativim. Navešćemo primer domaće kompanije koja ima zemljište čija je tržišna vrednost 300.000 evra, a određena im je naknada od milion evra. I uprkos tome što su ušli u postupak konverzije, zahtev nije rešen za četiri godine, a blokirana je investicija od pet miliona evra i otvaranje 50 radnih mesta“, naglasili su iz NALED-a.

Najveća prepreka je visoka naknada za konverziju

Za veći broj izvršenih konverzija je najveća prepreka visoka naknada za konverziju u visini tržišne vrednosti zemljišta što je finansijski neisplativo, a ujedno predstavlja duplo plaćanje za zemljište koje je tokom privatizacije već plaćeno, navode iz NALED-a.

„Osim toga, sporan je i složen postupak, kao i administrativna procedura prema kojoj je kompaniji potrebno čak godinu dana da prikupi svu potrebnu dokumentaciju. Takođe, čak i one kompanije koje imaju pravo na izuzeće od plaćanja naknade, ne mogu da sprovedu konverziju, jer nadležni organi ne žele da izdaju potvrdu o pravu na izuzeće. Nadležnosti se u tom smislu sa opštine prebacuju na katastar i obrnuto, čime se stvara dodatna konfuzija i onemogućava rešenje“, otkrivaju iz NALED-a.

Upitan je, kako dodaju, i postupak utvrđivanja vrednosti zemljišta po kojoj treba da se plati konverzija zato što procenitelj nepokretnosti ne može da bude angažovan na zahtev obveznika naknade koji ima pravo korišćenja na zemljištu jer obveznik naknade nije vlasnik istog, što komplikuje proces utvrđivanja realne tržišne vrednosti zemljišta.

Pribavljanje zemljišta fabrike da bi se gradili stambeni objekti

Prema istraživanju NALED-a, u najvećem broju jedinica lokalne samouprave, već duže vreme nema novih postupaka konverzije i veoma su retke lokalne samouprave gde trenutno postoje aktivni zahtevi za konverziju uz naknadu, što govori u prilog manjkavosti zakona i neodrživosti postojećeg statusa na duži rok.

„Naša analiza pokazala je da su u proseku sprovele po 15 postupaka, a i sami kao problem s konverzijom ističu nepreciznosti u zakonu oko definisanja ko je obveznik naknade, način utvrđivanja njene visine i prava na umanjenje. Predstavnici lokalnih samouprava ističu da je zainteresovanost privrede za pokretanje postupka konverzije veoma mala, najviše zbog nezadovoljstva visinom utvrđene naknade“, navode iz NALED-a.

Izazov u diskusiji na ovu temu, slažu se u NALED-u, jeste to što se često kao primeri ističu situacije gde je došlo do pribavljanja velikog zemljišta po određenoj ceni ili pribavljanja zemljišta fabrike da bi se umesto proizvodnje gradili stambeni objekti. Ali, kako kažu, moraju se imati u vidu i kompanije koje žele da ulažu novac da bi širile svoje proizvodne kapacitete i poslovnu delatnost, koje imaju spremne višemilionske projekte koji će podići standard u lokalnoj samoupravi, obezbediti nova radna mesta, nove prihode državi kroz poreze na zarade i doprinose za uređivanje građevinskog zemljišta.

„Proizvodne firme koje imaju obavezu plaćanja naknade zasigurno neće graditi stambene objekte, ali su ovim zakonom onemogućene da proširuju svoje kapacitete za kojima imaju potrebe, što dugoročno ugrožava i sam opstanak takvih firmi. Zakon pod istim uslovima važi za sve, pa tako i za sve druge kompanije koje su obveznici plaćanja naknade, koje trpe loše posledice neprimenjivosti zakona u praksi“, objašnjavaju iz NALED-a.

Iskustva iz regiona

Da može i drugačije, dokazuju primeri u regionu gde su, kako ističu iz NALED-a, usvojena jednostavnija rešenja i gde je bilo značajno manje problema u primeni i rešavanju svojinske transformacije.

„Konkretno, Slovenija je omogućila besplatnu konverziju za sve, Hrvatska takođe, uz minimalna ograničenja, dok je Bosna i Hercegovina preuzela model iz Hrvatske. Reč je, dakle, o zemljama bivše Jugoslavije, koje su sprovele privatizaciju građevinskog zemljišta, a koje su imale istu polaznu poziciju kao Srbija“, zaključuju iz NALED-a.