Za stan od 70 kvadrata u Hrvatskoj potrebno 11,4 prosečnih godišnjih plata

Cene nekretnina u Hrvatskoj i dalje rastu tempom koji nikome ne izgleda normalno. To je možda najjednostavnija rečenica koju bi danas potpisali i kupci, i prodavci, i bankari, i developeri, i analitičari. Međutim, ono što se često izgubi u javnoj raspravi jeste pitanje zašto cene rastu, koliko je tržište zaista priuštivo i ponavlja li se Hrvatskoj uopšte scenario iz 2008. godine.

Odgovor koji se mogao čuti na predstavljanju novog izveštaja Nekretninski puls Zagrebačke banke i Arhivanalitike – Ekonomskog laba nije popularan, ali je važan: nekretnine jesu skupe, priuštivost se pogoršala u odnosu na najbolje godine, ali Hrvatska danas nije u istoj situaciji kao pre velikog sloma građevinskog ciklusa.

Još važnije, problem tržišta ne može se svesti samo na potražnju, strance, keš kupce ili pohlepu prodavaca. Sve više postaje jasno da je jedan od ključnih problema premala ponuda novih kvalitetnih stanova, posebno u gradovima u kojima je potražnja najjača, pišu Financije.hr.

Zagrebačka banka i Arhivanalitika predstavile su Nekretninski puls, novu kvartalnu analizu sektora građevinarstva i tržišta stambenih nekretnina u Hrvatskoj. Autori analize su ekonomisti Velimir Šonje i Ivica Brkljača, u saradnji sa Hrvojem Dolencem, direktorom makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci.

Publikacija će biti besplatno dostupna javnosti, a cilj joj je da tržištu ponudi ono što u raspravi o nekretninama često nedostaje: podatke, kontekst i metodologiju koja ide dalje od pitanja koliko danas košta kvadrat.

Jer upravo je to jedna od glavnih slabosti domaće rasprave. Cena kvadrata jeste važna, ali sama po sebi ne govori dovoljno. Za nekoga ko kupuje stan gotovinom, priuštivost je jedno pitanje. Za mladu porodicu koja stan kupuje na kredit, priuštivost je sasvim drugo pitanje.

“Realno, društveno nije interesantno razmišljati ako neko ima 300.000 evra na računu pa kupuje nekretninu. Nas zanimaju mladi ljudi koji po pravilu kupuju na kredit. To je zapravo prava priuštivost”, rekao je Šonje na predstavljanju.

Zato je jedan od ključnih elemenata Nekretninskog pulsa Indeks priuštivosti nekretnina, IPN. On ne gleda samo odnos cene stana i plate, nego u proračun uključuje i uslove finansiranja, posebno kamatne stope na stambene kredite. Drugim rečima, pokušava da odgovori na pitanje koliko prosečne plate odlazi na otplatu kredita za referentnu nekretninu.

To je bitna razlika. Jer nekretnina se za većinu ljudi ne kupuje iz tabele cena, nego iz mesečne rate.

Prema analizi, priuštivost stambene nekretnine danas je bolja nego pre dvadesetak godina. IPN je oko 30 odsto iznad nivoa iz 2002. godine, što proizlazi iz rasta dohotka, zaposlenosti, pada kamatnih stopa i veće dostupnosti stambenih kredita, uprkos snažnom rastu cena stanova.

Još jedan podatak na prvu loptu zvuči kontraintuitivno: za stan od 70 kvadratnih metara u novogradnji danas je, prema poslednjim dostupnim podacima, u proseku potrebno 11,4 prosečnih godišnjih plata. To je oko četvrtinu manje nego 2008. godine.

No, to ne znači da je stanovanje danas lako priuštivo. Šonje je na predstavljanju naglasio da se priuštivost pogoršala u odnosu na period najveće priuštivosti, od otprilike 2017. do 2021. godine. I upravo zato građani danas sa razlogom osećaju pritisak.

Drugim rečima, stanovi su danas priuštiviji nego u najgorim godinama pre petnaestak ili dvadesetak godina, ali su manje priuštivi nego u periodu pre najnovijeg talasa rasta cena. Obe stvari mogu biti tačne istovremeno.

Cene stambenih nekretnina u prvom tromesečju nastavile su snažno da rastu. Godišnji rast iznosio je 14,3 odsto, dok su cene u odnosu na prethodni kvartal porasle 3,3 odsto. U tome nema ozbiljnog usporavanja.

Međutim, ispod površine se dešava važna promena. Cene postojećih, odnosno polovnih stanova rasle su znatno brže od cena novogradnje. U prvom tromesečju cene postojećih nekretnina porasle su 16,1 odsto na godišnjem nivou, dok su cene novogradnje rasle 9,7 odsto.

Ta razlika nije samo statistička zanimljivost. Ona može biti prvi signal da tržište počinje da se menja.

“To je sada već jedna ozbiljna razlika o kojoj treba malo dublje razmisliti. Šta se iza te razlike krije?”, rekao je Šonje, govoreći o sve većem razmaku između rasta cena postojećih i novih nekretnina.

Prema njegovom tumačenju, od 2024. godine sve se jasnije vidi razdvajanje između cena starih i novih nekretnina. Dok vlasnici starijih stanova često mogu da čekaju kupca i drže visoku oglašenu cenu, developeri i građevinske kompanije posluju drugačije. Oni imaju finansiranje, kredite, rokove, troškove i kapital koji mora da se okreće.

“Tipični prodavac živi u uverenju da njegov stan iz 1972. vredi četiri i po ili pet hiljada evra po kvadratu i onda čeka dve godine da neko naleti. Možda stvarno neko i naleti, ali zbog toga nam je broj transakcija u padu”, rekao je Šonje.

Zato nova gradnja može brže da reaguje na tržišne uslove. Upravo bi u tom segmentu moglo doći do normalizacije tempa rasta cena. Ne nužno pada cena, nego smirivanja rasta.

“Ovo nam signalizira da bi na tržištu moglo doći do neke normalizacije rasta cena. Ne govorim o padu cena, govorim o normalizaciji tempa rasta cena”, istakao je Šonje.

Pritom regionalne razlike postaju sve važnije. Iako se poslednjih godina puno govorilo o pritisku stranih kupaca na Jadranu, analiza pokazuje da Jadran u novije vreme ne predvodi rast cena. Udeo stranaca u transakcijama od 2022. godine se smanjio, a najveći pritisci sve se više vide u Zagrebu i pojedinim kontinentalnim područjima.

Građevinski ciklus u Hrvatskoj danas je u zreloj fazi. Građevinarstvo čini oko osam odsto bruto dodate vrednosti hrvatske privrede, što Hrvatsku svrstava visoko u Evropskoj uniji. No, deo sadašnje aktivnosti povezan je sa obnovom nakon zemljotresa i investicijama iz Nacionalnog plana oporavka i otpornosti, a ti izvori će se postepeno iscrpljivati.

Zbog toga je realnije očekivati normalizaciju građevinskog ciklusa nego njegov nagli slom.

Šonje je izneo više razloga zašto se scenario iz 2008. ne bi trebao ponoviti. Tržište je danas manje zasićeno novim stanovima, država i privatni sektor nisu prezaduženi kao tada, finansijska priuštivost je bolja nego uoči prošle krize, bankarski sistem je stabilniji, a članstvo u evrozoni i stroža pravila zaštite potrošača smanjuju rizik finansijskog šoka kakav je tada pogodio mnoge dužnike.