Do kraja 2025. maksimalna kamata za stambene kredite pet odsto, kasnije važi drugačija računica

U Skupštinu Srbije stigao je predlog Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga, koji je u javnosti poznatiji po ograničenjima na visinu kamatnih stopa koje bi trebalo da propiše – ukoliko bude usvojen.

Prema zvaničnom tekstu tog propisa, Narodna banka Srbije je predložila ograničenje kamatnih stopa kod stambenih i svih vrsta potrošačkih kredita, pa je za stambene zajmove predloženo da kamata na kredite indeksirane u evrima ne može da pređe pet odsto godišnje do kraja 2025. godine, bilo da se radi o novoodobrenim ili kreditima koje građani već otplaćuju.

Od 2026. važila bi, međutim, drugačija računica – vezana za prosečnu ponderisanu stopu i maržu od 1/4 ili 1/5 stope.

U obrazloženju predloga zakona NBS je pojasnila da je ograničenje visine kamate, kada je reč o stambenim kreditima, zvanično formulisano tako da glasi da se promenljiva kamatna stopa kod ugovora o stambenom kreditu koji je indeksiran u evrima ne može primeniti u vrednosti većoj od prosečne ponderisane kamatne stope za postojeće ugovore o stambenom kreditu sa promenljivom stopom u istoj valuti (indeksacije) uvećanoj za 1/4 te stope.

„Ovo rešenje će se primenjivati od 1. januara 2028. godine. Međutim, do tada će ograničenja kamatne stope kod stambenih kredita biti još značajnija. Naime, prelaznom odredbom… najpre je propisano da se do kraja 2025, godine na postojeće i nove kredite s promenljivom kamatnom stopom primenjuje maksimalna stopa od pet odsto“, navela je NBS u obrazloženju.

Istakli su i da, kada je reč o novim ugovorima, banka i korisnik mogu ugovoriti promenljivu stopu koja je u trenutku zaključenja ugovora veća od ovog ograničenja, ali se ta ugovorena stopa ne može primenjivati ako je veća od maksimalne stope koja do kraja 2025. godine iznosi pet odsto za stambene kredite.

Dodatno je, kako skreću pažnju, propisano i da se u periodu od godinu dana od početka primene ovog zakona, odnosno do kraja 2025. godine, kod stambenih kredita sa fiksnom stopom može ugovoriti kamata koja ne može biti veća od pet odsto.

Nakon isteka ovog perioda, odnosno od 1. januara 2026. godine do kraja 2027. godine maksimalna stopa za stambene kredite s promenljivom stopom koji su u otplati ili novoodobreni biće jednaka prosečnoj ponderisanoj stopi za odgovarajuću vrstu kredita, uvećanoj za 1/5 te stope, a za kredite sa fiksnom kamatom maksimalna stopa koja se može ugovoriti odgovaraće prosečnoj ponderisanoj stopi za novougovorene kredite sa fiksnom stopom uvećanom takođe za 1/5, piše u Predlogu zakona.

„Prema podacima za septembar ove godine, prosečna ponderisana stopa na stambene kredite iznosi 4,54 odsto, što znači da bi prema postojećim podacima (a treba imati u vidu trend pada referentnih kamata, napominju iz NBS) maksimalna dozvoljena stopa sa uvećanjem od 1/5 iznosila 5,45 odsto“, naveli su kao primer u obrazloženju.

Od početka 2028. važilo bi opšte pravilo da se promenljiva kamatna stopa kod ugovora o stambenom kreditu koji je indeksiran u evrima ne može primeniti u vrednosti većoj od prosečne ponderisane kamatne stope za postojeće ugovore o stambenom kreditu s promenljivom stopom u istoj valuti (indeksacije) uvećanoj za 1/4 te stope.

Dve olakšice pre nego što stan ode izvršiteljima

Predlog zakona propisuje posebne olakšice u slučaju da je kredit obezbeđen hipotekom, što je zapravo slučaj kod stambenih kredita.

„I pored konstantnog rasta cena nekretnina u poslednjih šest godina, založene nekretnine se u izvršnom postupku često prodaju znatno ispod tržišne cene. To dužnike dovodi u situaciju da ostaju bez nekretnine za koju su inače dali učešće bar 10 do 20 odsto, a i dalje duguju banci, i eventualno Nacionalnoj koorporaciji za osiguranje stambenih kredita“, upozorila je NBS u obrazloženju.

Pritom se, kako su ukazali, iz prodajne cene najpre naplaćuju troškovi izvršenja, bez obzira na postignutu prodajnu cenu, što pokazuje da oni koji sprovode taj postupak nemaju nužno podsticaj da postignu što veću cenu, dok banka kao poverilac ima podsticaj samo da ta cena bude u visini preostalog duga.

Zato je, kako ističu, ovim predlogom zakona banka obavezana da korisnicima pre pokretanja izvršnog postupka ponudi dve mogućnosti: da sami prodaju nekretninu ili da prenesu pravo svojine na banku čime se smatra da su izmirili dug po kreditu.

„Prenos prava svojine… predstavlja zamenu ispunjenja u smislu zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi i ne smatra se prenosom uz naknadu u smislu zakona kojim se uređuje porez na imovinu. U slučaju prodaje nepokretnosti od strane korisnika, kupoprodajna cena se uplaćuje na račun banke poverioca, a odredba ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kojim je drugačije određeno – ništava je“, stoji u predlogu Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga.

Podsetimo da je guvernerka NBS Jorgovanka Tabaković prilikom prezentacije novembarskog Izveštaja o inflaciji izjavila da „nestrpljivo čekaju“ da budžet za 2025. godinu i set pratećih zakona prođe skupštinsku proceduru.

„Onda ćemo i mi ući u skupštinsku proceduru sa setom naših zakona, od kojih je ovaj (o zaštiti korisnika finansijskih usluga) najvažniji i najviše zanima građane”, rekla je Tabaković. Precizirala je da se nada da će procedure biti završene do kraja godine i ocenila da građani ne treba da se boje.