Kako se oporezuje razmena suvlasničkih udela u nekretninama?

U poreskom sistemu svaka transakcija ima svoje specifičnosti i pravila, a razmena suvlasničkih udela na stanovima između fizičkih lica nije izuzetak. Ministarstvo finansija Republike Srbije razjasnilo je u svom poslednjem Biltenu ključne aspekte ove vrste razmene.

Prema Zakonu o porezima na imovinu (ZPI), porez na prenos apsolutnih prava plaća se pri prenosu uz naknadu prava svojine na nepokretnostima. Ova vrsta poreza primenjuje se i u situacijama kada fizička lica međusobno razmenjuju suvlasničke udele u nekretninama.

Kada dolazi do razmene, svako lice koje prenosi deo svoje imovine (idealni deo stana) postaje obveznik poreza na prenos apsolutnih prava. Naime, zakonodavac smatra da se i razmena nepokretnosti tretira kao prenos uz naknadu, čak i kada nema novčane doplate između strana.

Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava jeste ugovorena cena, ali ako poreski organ proceni da je ta cena niža od tržišne vrednosti, može korigovati osnovicu u roku od 60 dana. Poreska stopa za ovu vrstu poreza iznosi 2,5 odsto.

Zakon o porezu na dohodak građana i kapitalni dobitak

Kada je reč o razmeni nepokretnosti, uključuje se i Zakon o porezu na dohodak građana (ZPDG). Ovaj zakon tretira razmenu kao prenos prava uz nenovčanu naknadu, što znači da se svaka razmena analizira s aspekta kapitalnog dobitka. Kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne (tržišne) i nabavne cene prava koje je predmet razmene.

Na primer, ako osoba razmenjuje svoj suvlasnički udeo na jednom stanu za deo drugog stana i pritom ostvari pozitivnu razliku između tržišne vrednosti svog udela i inicijalne nabavne cene, ta razlika podleže oporezivanju. Nabavna cena se koriguje godišnjim indeksom potrošačkih cena.

Ko plaća poreze i kako se obračunavaju?

Razumevanje obaveza je ključno za izbegavanje komplikacija sa poreskim organima. U slučaju poreza na prenos apsolutnih prava, poreski organ donosi rešenje o visini obaveze, dok za porez na kapitalni dobitak obveznik sam obračunava i prijavljuje dobit.

Važno je napomenuti da se kapitalni dobitak ne odnosi samo na novčane transakcije. Čak i kada se nekretnina razmenjuje za drugu nekretninu bez dodatne naknade, procenjuje se tržišna vrednost prava koje se prenosi i na osnovu toga se obračunava eventualni dobitak.

Poreski savetnik Milan Radošević navodi primer u kome su osoba A i osoba B suvlasnici dva različita stana, a odlučili su da razmene svoje udele.

Osoba A prenosi svoj suvlasnički udeo na stanu u Beogradu vredan 50.000 evra, dok osoba B prenosi svoj udeo u stanu u Novom Sadu vredan istu sumu. Ako je osoba A svoje pravo stekla za 40.000 evra, ostvaruje kapitalni dobitak od 10.000 evra koji podleže oporezivanju. Isto važi i za osobu B, ukoliko je nabavna cena njenog udela bila niža od 50.000 evra.

“Načelo faktičnosti igra centralnu ulogu u odlučivanju o poreskom tretmanu. Poreska uprava analizira sve relevantne činjenice i procenjuje tržišne vrednosti prava koja se razmenjuju. Ukoliko proceni da su ugovorene cene nerealno niske, prilagođava osnovicu za obračun poreza”, objašnjava Radošević.

On dalje navodi da razmena suvlasničkih udela na stanovima između fizičkih lica deluje jednostavno na prvi pogled, ali je sa poreskog aspekta veoma složena.

“Fizička lica koja se upuštaju u ovakve transakcije trebalo bi da budu svesna svojih obaveza kako bi izbegla potencijalne kazne i komplikacije”, zaključuje poreski savetnik.