Kupovina stana za izdavanje najmanje isplativa od 2020. – Cene kvadrata rastu, a zakup pada

Kupovina nekretnina u Srbiji odavno nije više samo rešavanje stambenog pitanja, već i ulaganje koje treba da donese povrat investicije. S obzirom na uzak dijapazon investicionih instrumenata na domaćem tržištu, nekretnine su postale čest izbor za ulaganje viška novca i ubiranje rente.

Međutim, to ulaganje je trenutno sve manje isplativo s obzirom na to da cene najma stagniraju, a cene nekretnina i dalje rastu, pokazalo je istraživanje portala Biznis.rs uz pomoć podataka sa sajta za prodaju i najam nekretnina 4zida.rs.

Zvanični podaci o tome kolike su cene najma stanova u Srbiji ne postoje jer zakupodavci retko potpisuju ugovore sa onima kojima daju stan u najam, pa poređenje odnosa cena stanova i povrata kroz rentu nije sasvim precizno.

Međutim, podaci sajtova koji se bave oglašavanjem nekretnina i u čijim bazama su na hiljade stanova pokazuju da krajem prošle i u ovoj godini iznos najma stagnira, a u nekim gradovima i za neke tipove nekretnina čak i pada, dok cene stanova nastavljaju da rastu.

Kvadrat u Beogradu skoro 2.900 evra

Podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) pokazuju da su cene stanova u Srbiji u prošloj godini porasle za 5,7 odsto. Rast u Beogradu je bio i nešto viši od toga – 6,3 odsto dok je u Vojvodini zabeležen skok od 5,8 procenata.

Kada se pogledaju podaci za Beograd, prosečne cene prodatih stanova u srpskoj prestonici u 2025. godini bile su 2.878 evra po kvadratu.

Dve godine ranije, cena starogradnje u Beogradu bila je u proseku 2.060, a novogradnje 2.413 evra.

Cene najma su, međutim, u periodu od kraja 2023. do kraja prošle godine ostale praktično na istom nivou, dok su kod nekih većih kvadratura čak i opale. Jasno je da se to dogodilo zbog ispumpavanja balona koji je 2022. godine zbog rata u Ukrajini naglo naduvao cene rente.

Ipak, činjenica je da oni koji danas kupuju stanove po cenama koje su u Beogradu u proseku više za 20 do 30 odsto za njihov najam mogu da dobiju isti novac kao i oni koji su nekretnine kupovali po nižim cenama, što znači da ovaj vid investicije sada donosi manji povrat na kapital, odnosno potrebno je više vremena da se ulaganje isplati.

Najam većih stanova povoljniji nego pre dve godine

Podaci sajta 4zida.rs pokazuju da je cena oglašenog najma garsonjere na kraju prošle godine iznosila 350 evra, a po istoj ceni su se najmanji stambeni prostori izdavali i dve godine ranije. Ista situacija je kada je reč o jednosobnim stanovima jer se i za njihovu rentu danas plaća isto kao na kraju 2023. godine – 450 evra.

Kod većih stanova situacija je još nešto nepovoljnija jer je zakup dvosobnih stanova na kraju prošle godine bio čak i niži nego pre dve godine – pao je sa 700 na 650 evra, tako da su vlasnici u ovom slučaju na još većem gubitku.

Izvor: Oglašene cene zakupa na sajtu 4zida.rs

Ista situacija je i kod trosobnih stanova koji su u istom periodu pojeftinili sa 1.000 na 900 evra, a za sto evra je niži najam i četvorosobnih stanova koji je sada u proseku oglašen na 1.400 evra, dok je krajem 2023. godine za stambeni prostor ove strukture bilo potrebno u proseku 1.500 evra mesečno.

Pre šest godina oglašena cena iznajmljivanja garsonjera bila je 250 evra, jednosobnih stanova 280 evra, dvosobnih 400, dok je za trosobne stanove u proseku trebalo izdvojiti 570, a za četvorosobne 800 evra.

U to vreme kvadrat stana u Beogradu se kretao u proseku od 1.400 evra za starogradnju i skoro 1.800 evra za novogradnju, pokazuju podaci RGZ.

To znači da je za garsonjeru od 30 kvadrata po prosečnoj ceni u starogradnji pre pet godina trebalo izdvojiti 42.000 evra, a cena izdavanja je iznosila oko 250 evra, pa je povrat te investicije trajao 14 godina.

Ukoliko bi se danas kupovala garsonjera po prosečnoj ceni od skoro 2.900 evra za nju bi trebalo izdvojiti 87.000 evra i povrat ovog ulaganja iznosio bi skoro 21 godinu.

Novi Sad: Jeftiniji zakup čak i garsonjera

Situacija je slična i u drugom najvećem gradu Srbije – Novom Sadu. Podaci sajta 4zida.rs pokazuju da je tražena cena za najam garsonjere krajem prošle godine iznosila u proseku 300 evra, koliko je bila i pre dve godine. Početkom godine primetan je i trend blagog pada cena na u proseku 280 evra.

Za najam stanova najmanjih kvadratura u Novom Sadu pre pet godina bilo je potrebno u proseku 190 evra.

Jednosobni stanovi takođe se trenutno rentiraju za 300 evra, a pre dve godine je bilo potrebno čak i nešto više novca – 330 evra. Od 2020. godine najam je poskupeo za 50 odsto. Dvosobni stanovi su se krajem prošle godine mogli iznajmiti po u proseku 100 evra nižoj ceni nego 2023. godine, kada su koštali 500 evra. Pre pet godina za njihov najam je trebalo 300 evra mesečno.

Još veći pad u odnosu na pre dve godine je kod trosobnih stanova koji su se tada rentirali po 800 evra, a danas u proseku za 650 – ili 250 evra više nego pre pet godina.

Izvor: Oglašene cene zakupa na sajtu 4zida

Stanovi najvećih kvadratura po strukturi, četvorosobni, koštali su pre dve godine 1.000 evra mesečno, dok ih je danas moguće iznajmiti po ceni od 900 evra. Pre pet godina bilo je potrebno 600 evra.

Prema podacima RGZ, prosečna prodajna cena stanova u Novom Sadu prošle godine je bila 2.209 evra, dok je dve godine ranije starogradnja u proseku koštala 1.910 evra, a novogradnja 1.805. Pre pet godina taj odnos je bio 1.230 za polovne kvadrate i 1.300 za nove.

Raskorak koji neće dugo trajati

Kupovina stana kao investicije za izdavanje danas jeste izazovnija računica nego pre dve ili tri godine, kaže za Biznis.rs Aleksandra Mihajlović sa portala 4zida.rs.

Cene stanova za prodaju u međuvremenu su značajno porasle, dok tržište zakupa, nakon naglog skoka 2022. godine, prolazi kroz fazu stabilizacije, a kod pojedinih struktura beleži i korekciju. To znači da je povrat na investiciju sporiji nego ranije, posebno ako se nekretnina kupuje po aktuelnim cenama, objašnjava ona.

Ipak, kako ističe, to ne znači da je ovakav vid ulaganja neisplativ.

“Isplativost zavisi od više faktora: lokacije, strukture stana, kao i načina finansiranja. Manji stanovi na traženim lokacijama i dalje mogu imati stabilnu potražnju i solidan prinos”, navodi sagovornica.

Raskorak koji trenutno imamo – da prodajne cene nekretnina u većim gradovima nastavljaju da rastu, dok cene zakupa stagniraju ili kod pojedinih struktura čak beleže pad, obično ne traje dugo jer tržište teži uspostavljanju balansa.

“Ako investitori kupuju nekretnine po sve višim cenama, logično je da će težiti tome da kroz zakup obezbede isplativost svoje investicije. Upravo zato je realno očekivati da tržište zakupa u nekom trenutku reaguje, posebno ukoliko se nastavi rast prodajnih cena”, navodi Mihajlović.