Nisu stanovi skupi, nego su plate male

Ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u Republici Srbiji u prvom polugodištu 2024. godine iznosila je 3,4 milijarde evra, što predstavlja rast od 3,9 odsto u odnosu na prvu polovinu prošle godine, pokazuje najnoviji izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Aleksandar Radivojević, ekonomista Fondacije za razvoj ekonomske nauke (FREN), u razgovoru za Biznis.rs ističe da je kod statističkih podataka ipak neophodno sagledati i širu sliku.

„Ona nam ukazuje da je vrednost tržišta, kao i broj kupoprodajnih ugovora na tržištu nepokretnosti i dalje ispod nivoa iz 2022. godine. Kada tako posmatramo, ipak je realnije reći da je reč o oporavku tržišta u prvoj polovini 2024. godine, nego o rastu“, smatra Radivojević.

Prema njegovim rečima, podaci u poslednje dve godine ukazuju na određeno smirivanje na tržištu i treba ih uzeti u obzir i pratiti njihovo dalje kretanje, ali vest da je tržište nepokretnosti u nekoj vrsti stagnacije ili čak u blagom padu ne treba da zamagli činjenicu da je reč o snažnom tržištu vrednom između šest i sedam milijardi evra godišnje.

Samo Beograd ima nižu vrednost tržišta nepokretnosti

Kako se navodi u analizi RGZ-a, najveći deo ukupne vrednosti prometa na tržištu nepokretnosti investiran je u stanove, sa iznosom od 1,8 milijardi evra i udelom od 54 odsto ukupno prometovane vrednosti.

Za kupovinu kuća izdvojeno je 273,8 miliona evra (osam odsto), za građevinsko zemljište 261,5 miliona evra, za poslovne prostore 150 miliona (4,5 odsto), a za poljoprivredno zemljište 117,5 miliona evra (3,5 odsto).

Grad Beograd dominira u ukupnoj vrednosti prometovanih stanova sa udelom od 57 odsto. Ipak, naš sagovornik smatra da je glavni grad negativno uticao na oporavak celokupnog tržišta.

„Od četiri regiona u Srbiji samo Beogradski ima nižu vrednost tržišta nepokretnosti u prvoj polovini 2024. godine u odnosu na isti period 2023. Ostala tri regiona zabeležili su bolje rezultate, doprinoseći oporavku celog tržišta“, ističe Aleksandar Radivojević.

Na pitanje šta je razlog negativnih rezultata u Beogradu i pada vrednosti tržišta stanova, on kaže da su rezultati prilično zanimljivi ukoliko se posmatraju iz do sada opšte prihvaćene slike.

„Pre svega, podatak da samo Beograd od svih regiona beleži negativne rezultate prilično je zanimljiv. Kada pogledamo još detaljnije i vidimo da je upravo pad vrednosti na tržištu stanova od skoro 100 miliona evra u Beogradu uticao na te loše rezultate, jasno je da je makar u prvoj polovini ove godine došlo do značajnih strukturnih promena na tržištu u Beogradu“, ističe ekonomista FREN-a.

Ukoliko se podaci za Beograd posmatraju i po opštinama i vrstama nepokretnosti može se videti da je najveći negativan doprinos zabeležen na opštini Savski venac od čak 150 miliona evra manje u odnosu na isti period 2023.

„Najveći pozitivan doprinos je na opštini Surčin, dok je od vrsta nepokretnosti najveći rast zabeležen kod građevinskog zemljišta, od preko 50 milijardi evra. Nije teško zaključiti da je tržište stanova razlog negativnih rezultata na tržištu nepokretnosti u Beogradu u prvoj polovini 2024. godine, kao i da bi taj negativan rezultat bez aktivnosti na EXPO projektu bio dosta veći“, ocenjuje Radivojević.

Kupovina stanova „za keš“ nema veze sa pranjem novca

U prvom polugodištu 2024. godine osam odsto svih nepokretnosti plaćeno je iz kreditnih sredstava. Uz pomoć kredita najčešće su se plaćali stanovi (20 odsto). Ovaj podatak iz analize RGZ-a ukazuje da je 92 odsto svih nepokretnosti plaćeno „u kešu“.

„Podatak da se veliki broj nekretnina, posebno stanova, kupuje za gotovinu često se dovodi u – za mene ne toliko jasnu – vezu sa pranjem novca, nekim nelegalnim radnjama i slično. Svakako da takve radnje postoje kod nas, kao i u celom svetu, možda i u velikoj meri, ali veza između keš plaćanja i tih aktivnosti nije osnovana. Većina automobila se kupuje za keš, opremanje stana većinom se plaća u kešu…“, navodi Aleksandar Radivojević.

Kako napominje, građani kredit koriste kada nemaju dovoljno novca da finansiraju kupovinu stana. S obzirom na to da u tom slučaju moraju da plate i značajnu kamatu banci, svako ko ima mogućnost platiće stan u gotovini, makar ta sredstva skupljao i decenijama.

„Podaci koje ste naveli posledica su lošijih kreditnih uslova – zbog visokih kamatnih stopa, većeg apsolutnog iznosa učešća, a rezultat je manji broj ljudi koji se sada odlučuje za uzimanje kredita za kupovinu stana, i to se jasno emituje u smanjenoj vrednosti tržišta stanova. Dovoljno je znati da je učešće kredita za kupovinu nekretnina i stanova bilo 36 odsto u odnosu na tih 20 koje ste naveli i 16 u odnosu na osam u godinama kada je rast tržišta nepokretnosti bio najveći. Jednostavno rečeno, u sadašnjem trenutku na tržištu fale kreditni kupci i to se jasno vidi u vrednosti tržišta stanova“, ističe naš sagovornik.

Čemu kupci mogu da se nadaju?

Ekonomista FREN-a kaže da bi kupci nekretnina trebalo da se nadaju da će zarađivati više novca u budućnosti, jer sve i da dođe do pada cena nekretnina od deset odsto većini građana Srbije ni ta informacija neće mnogo olakšati pitanje kupovine. Problem je u velikoj disproporciji između cene nekretnina i zarada, a to je moguće rešiti samo sistemski na nivou države, ne stihijskim dešavanjima na tržištu.

„Vidimo da u nekim delovima dolazi do pada cena nekretnina, ali to što će na tržištu doći do eventualnog smanjivanja tražnje za stanovima jer građani nemaju dovoljno novca za ove svrhe, a kreditni uslovi nisu povoljni, može dovesti do određenog pojeftinjenja koje će na kraju dovesti do smanjivanja količine nekretnina koje se grade. Manji broj izgrađenih stanova/nekretnina svakako neće rešiti stambeno pitanje građana, niti će doprineti građevinskoj industriji i ljudima koji u njoj rade“, zaključuje ekonomista Fondacije za razvoj ekonomske nauke Aleksandar Radivojević.