Pad tražnje za nekretninama, cene i dalje iste

U prvom kvartalu 2023. godine na tržištu nekretnina je zabeležen pad od oko 25 odsto ukupnog broja kupoprodajnih ugovora, u odnosu na isti period prošle godine.

“Za sada, na osnovu naših analiza, pad je izraženiji u segmentu starogradnje, dok je dosta blaži u segmentu novogradnje. Nakon ovih podataka na tržištu se ustalio pesimizam koji za sobom povlači dosta pitanja. Jedno od najčešće postavljanih je – kada i da li možemo očekivati pad cena nekretnina?”, kaže u razgovoru za Biznis.rs izvršni direktor agencije City Expert Miloš Mitić.

Analizirajući trenutne prilike na tržištu nekretnina naš sagovornik ističe da je posle rasta rekordno niskih kamatnih stopa došao period “hlađenja tržišta”.

“Uzroci su brojni, pre svega kriza koju je izazvala pandemija korona virusa, visoka inflacija, zatim recesija. Zbog visoke inflacije je Evropska centralna banka uvela mere restriktivne monetarne politike zbog koje je došlo do povećanja euribora i rasta kamatnih stopa na stambene kredite. Uz ove mere euribor koji je već duži period bio na rekordnom minimumu, u prvom kvartalu 2022. godine odlazi u plus i sada već kontinuirano raste godinu dana. Ovo značajno utiče na rate kredita i samim tim smanjuje tražnju kupaca koji kupovinu finanisiraju iz stambenih kredita”, objašnjava Mitić.

Iako učešće finansiranja kupovine stanova iz stambenih kredita nikad nije prelazilo tridesetak odsto ukupnog prometa, u prethodnih godinu dana ova slika se još više menja, pa se udeo smanjio na blizu 20 procenata.

Kontinuirano, uz pad potražnje kreditnih kupaca, tokom prošle godine zabeležen je i rast finansiranja kupovine iz sopstvenih sredstava zato što je dosta ljudi videlo ulaganje u nekretnine kao dobar način čuvanja sopstvenog novca, kao i njegove vrednosti kroz nekretnine.

“Ono što moramo naglasiti jeste da, iako je učešće finansiranja kupovine iz stambenih kredita dosta manje od finansiranja putem sopstvenih sredstava, značajno smanjenje tražnje ovih kupaca i te kako utiče na celokupnu sliku tržišta. Zašto je tako? Zato što je Srbija tržište vezanih kupovina, pa tako jedan kreditni kupac vrlo često povlači za sobom nekoliko kupovina za keš”, kaže Mitić.

Novogradnja ili starogradnja?

U prethodnom periodu smo imali rast cena na teritoriji cele zemlje, od kojh su se najviše izdvojila tri najveća grada – Beograd, Novi Sad i Niš.

“Ako posmatramo Beograd koji je generalno i najtraženiji, tu govorimo o prosečnim cenama u novogradnji koje su se kretale u centralnim opštinama od 2.500 do 5.000 evra i na perifernim od 1.000 do 2.000 evra. Cene u novogradnji su neznatno više od starogradnje, što je i uticalo na to da se tražnja više okrene novogradnji, pre svega zato što novogradnja vrlo često zadovoljava potrebe modernog kupca (poseduje garažu, nove liftove…). Takođe, kupci prvog stana imaju povrat PDV-a, što je bitan faktor”, ističe Mitić.

Još jedan element koji ide u prilog novogradnji je to što je osim poskupljenja materijala veoma teško pronaći adekvatne majstore, pa je za starogradnju i renoviranje potrebno mnogo više angažovanja.

“Naravno, treba naglasiti da i sama starogradnja ima svojih prednosti. Neretko u centralnim opštinama na pojedinim lokacijma starogradnja predstavlja jedini izbor, takođe arhitektura i projekti u starogradnji imaju svoju izdvojenu ciljnu grupu”, navodi Mitić.

Osim Beograda, cene stanova su veće i u ostalim velikim gradovima. U Novom Sadu se cene u centralnim delovima kreću od 2.500 do 3.500 evra, dok su na periferiji od 1.000 do 1.600 evra po metru kvadratnom. Prema statističkim izveštajima, najveći pad je u broju kupoprodajnih poslova u prvom kvartalu, oko 30 odsto.

Niš takođe ima jasnu krivu pada u tražnji, što je uzrokovalo i pad u broju kupoprodajnih poslova u prvom tromesečju. Kada je reč o cenama u Nišu u centralnim delovima grada se kreću od 1.900 do 2.400 evra, dok su na periferiji od 1.000 do 1.400 evra.

“I Beograd, kao i Novi Sad i Niš, imaju jasan trend pada tražnje, ali i dalje ne postoji tendencija opadanja cena”, ističe naš sagovornik.

Moguć pad cena nekretnina?

Cene su u ovom trenutku u određenom blagom padu ili na prošlogodišnjem nivou, s tim što, ako se trend opadanja tražnje nastavi, možemo očekivati da cene u nekim delovima grada padnu, a da za projekte i stanove koji su se ranije prodavali za cene veće od tržišnih to u nastavku godine više ne bude moguće.

“Priroda finansijske krize je da se događaji odvijaju brzo i nelinearno, na nepredvidive načine. S tim u vezi, sva dugoročna predviđanja su vrlo teška. Naravno, treba uzeti u obzir osnovne ekonomske postulate koji govore o tome da odnos ponude i tražnje definiše cenu, na osnovu čega možemo podvući korelaciju sa trenutnom situacijom i reći da nas definitivno očekuju određene korekcije u cenama na tržištu nekretnina”, smatra Miloš Mitić.

“Vrlo je bitno napomenuti, pogotovo ako govorimo o kreditnim kupcima gde su rokovi zaduživanja dugi, da uvek možemo očekivati periode recesivne i ekspanzivne monetarne politike, koji će doneti različite kamatne stope. Privredni tokovi su takvi da ćemo uvek imati i jedan i drugi period, i to je nešto na šta pojedinac retko može da utiče, ali ono što možemo je da svakako jako pametno sagledavamo sopstvenu finansijsku situaciju i da se na pravi način, i kod pravih izvora, informišemo o finansijskom tržištu i u pogledu izbora nekretnina koje kupujemo”, zaključuje izvršni direktor agencije City Expert.