Sve manji broj potencijalnih lokacija za gradnju podiže cenu kvadrata nekretnina

U Srbiji je u avgustu 2024. izdato 2.578 građevinskih dozvola, što predstavlja smanjenje od 10,4 odsto u odnosu na isti period prethodne godine.

Od ukupnog broja dozvola izdatih u avgustu, 83,7 odsto dozvola odnosi se na zgrade, a 16,3 odsto na ostale građevine. Ako se posmatraju samo zgrade, 81,7 odsto dozvola izdato je za stambene, a 18,3 za nestambene zgrade, dok se kod ostalih građevina najveći deo odnosi na cevovode, komunikacione i električne vodove (72,9 odsto), navodi se u izveštaju Republičkog zavoda za statistiku (RZS)

Komentarišući pad u izdatim građevinskim dozvolama, sudski veštak i procenitelj za nekretnine Milić Đoković ističe da se gradnja smanjuje kako zbog komplikovane administracije, tako i zbog spoljnopolitičkih okolnosti, a ponajviše jer je sve primetniji deficit lokacija za gradnju.

“Smanjuje se broj potencijalnih lokacija za gradnju. Zemlja je resurs, nema je beskonačno i ne može da se gradi gde god neko želi jer postoji pravna regulativa koja mora da se poštuje. Dodatni problem je i to što su veliki investicioni projekti malo usporili zbog ukrajinske, ali i krize na Bliskom istoku. Povećava se cena materijala, ali i cena radne snage. Sve to skupa dovodi do stagnacije na tržištu”, kaže Đoković.

Prema njegovim rečima, smanjenje gradnje problematično je za kupce jer ako je ponuda manja, a potražnja ista, može doći do poskupljenja.

“Nadamo da do toga neće doći i da će se realno možda malo i smanjiti potražnja kako bi došlo do nivelacije jer svako smanjenje broja građevinskih dozvola dovodi do toga da ima manje nekretnina u ponudi i da je nekretnina tražena ‘roba’, a samim tim i skuplja. Zato verujem da neće doći do nekog drastičnog pomeranja na tržištu i da smo u nekoj fazi odmeravanja snaga”, ističe naš sagovornik.

Sa druge strane, Đoković ističe da je za kupce dobra situacija pad euribora (promenljive kamatne stope po kojima se u Srbiji obračunavaju krediti čija je otplata vezana za evro), ali i ograničenje Narodne banke Srbije po pitanju kamata na stambene kredite.

Prosek – kupci na kredit između 30 i 40 godina koji traže dvoiposobne stanove

Kako pokazuju podaci RZS-a, prema dozvolama izdatim u avgustu 2024. godine u Srbiji je prijavljena izgradnja 3.070 stanova, s prosečnom površinom od 71,2 metara kvadratnih. Od ukupnog broja stanova u novim stambenim zgradama, 11,6 odsto stanova biće građeno u zgradama s jednim stanom, sa prosečnom površinom od 144,5 kvadrata, a 87 odsto stanova biće građeno u zgradama s tri i više stanova, i njihova prosečna površina biće znatno manja i iznosiće 59 metara kvadratnih.

Kada je reč o situaciji na tržištu i potražnji, naš sagovornik navodi da prosečni kupci u Srbiji traže pre svega stanove dvoiposobne strukture u vrednosti od 120.000 do 150.000 evra.

“Kupci ovih nekretnina najčešće su bračni parovi između 30 i 40 godine sa jednim detetom. Oni uglavnom traže stanove između 60 i 65 kvadrata, sa dve spavaće sobe i dnevnim boravkom. Cene takvih nekretnina kreću se od 2.000 do 2.500 evra po kvadratu, što otprilike košta do 150.000 evra. Takvi stanovi se najpre prodaju. Od tog iznosa deo je najčešće iz kredita, preostali deo je obično u gotovini i to najčešće od prodaje neke nekretnine. To je otprilike foto-robot srpskog prosečnog kupca”, naglašava Đoković.

Komentarišući nekretnine čije cene kvadrata idu od 3.500 do 4.500 evra, on kaže da je njihova prodaja upitna jer je, primera radi, za stan od 70 kvadrata (po ceni od 4.000 evra po kvadratu) uz sve ostale troškove, neophodno izdvojiti i do 300.000 evra.

“Za taj novac ljudi mogu da kupe ozbiljnu kuću, eventualno malo izmeštenu iz centralnih delova grada. Zato je po meni kupovina ovakvih nekretnina malo problematična. Ipak je za naše ljude, stan od 70 kvadrata po ceni od 2.000 evra po kvadratu realnija mogućnost”, zaključuje Đoković.

Predviđena vrednost radova novogradnje u avgustu 2024. iznosi 87,3 odsto od ukupno predviđene vrednosti radova, pokazuju podaci RZS-a. Posmatrano prema oblastima, najveća građevinska aktivnost očekuje se u Beogradskoj oblasti, 26,2 odsto od predviđene vrednosti novogradnje, zatim slede Braničevska oblast (22,6 odsto), Nišavska oblast (osam odsto), Južnobačka oblast (7,5), Šumadijska oblast (5,5) i Raška oblast (pet odsto), dok se učešća ostalih oblasti kreću od 0,1 do 4,9 odsto.