Upis prava svojine po starim ispravama – šta donosi novi zakon?

Novi Zakon o izmenama i dopunama Zakona o državnom premeru i katastru koji je stupio na snagu 31. oktobra trebalo bi da donese velike olakšice za građane i omogući lakši upis prava svojine po starim ispravama. Najvažnija novina je uvođenje konvalidacije – postupka kojim se priznaje pravna važnost starih isprava koje imaju formalne nedostatke, ali jasno dokazuju vlasništvo.

“U praksi to znači da se nekoliko desetina hiljada starih isprava – kojima se do sada jedino sudskim putem mogao obezbediti upis u bazu katastra nepokretnosti – konačno mogu rešiti jednostavno, brzo i digitalno”, navode u Republičkom geodetskom zavodu (RGZ).

Kako objašnjavaju, nedostaci tih starih isprava najčešće su formalni: nedostaje pečat, izjava o dozvoli upisa, broj parcele ili neki drugi podatak, ali suština dokaza o vlasništvu postoji.

“Novim zakonom omogućeno je da se takve isprave priznaju i da se upis izvrši bez dodatne papirologije. Zahtev će građani moći da podnesu elektronski, putem aplikacije Republičkog geodetskog zavoda, dostupne na sajtu RGZ-a počev od 1. januara 2026. godine. To znači da će svako moći da podnese zahtev samostalno, bez odlaska na šalter ili angažovanja advokata, čak i putem mobilnog telefona”, dodaju u RGZ-u.

Kada su ispunjeni uslovi katastar će u roku od pet radnih dana izvršiti upis, a rešenje će moći da se preispita u roku od godinu dana.

Za koje predmete će rešavanje biti olakšano?

Đorđe Vukotić, advokat i konsultant u oblasti građevinskih dozvola, u razgovoru za Biznis.rs ističe da izmene Zakona državnom premeru i katastru iz oktobra 2025. donose više bitnih novina. Kada je reč o građanima, najvažnije izmene odnose na mogućnost rešavanja dela “starih predmeta”.

“To su takozvane ‘plombe’, to jest nerešeni zahtevi, koje već godinama blokiraju sve naknadne upise u katastar u odnosu na konkretne nepokretnosti. Novi član 88.b Zakona decidno propisuje situacije u kojima će službe katastra moći da izvrše upis prava u korist faktičkih vlasnika nepokretnosti, a po ranije podnetim zahtevima za upis, uz koji su priložene takozvane ‘nepotpune isprave’”, ističe Vukotić.

To su, pre svega, situacije u kojima je u ispravi (ugovoru, ostavinskom rešenju i slično) ta nepokretnost označena drugačije nego u katastru (na primer, greške u broju stana ili parcele). U tom slučaju je stranka dužna da dostavi elaborat geodetskih radova o identifikaciji nepokretnosti. Takođe, omogućen je upis i u situacijama kada je protok vremena relativizovao neke nedostatke isprava.

“Na primer, ako postoji razlika u površini objekta koja je upisana u katastar od one koja je navedena u ispravi sačinjenoj do 1. avgusta 1992. ili ako nedostaje upotrebna dozvola, a dostavljena je građevinska dozvola izdata do istog datuma. U svim tim slučajevima se od stranke traži da dostavi nalaz sudskog veštaka koji premošćuje taj nedostatak. U slučaju da stranci na ispravi koja je osnov upisa (presuda, upravni akt) nedostaje klauzula pravosnažnosti ili joj u slučaju kupoprodaje nedostaje clausula intabulandi, odnosno potvrda o isplati cene, upis će se izvršiti bez tih isprava, ako je od njihovog sačinjavanja proteklo najmanje 30 godina”, napominje naš sagovornik.

Prema njegovim rečima, zakon rešava i česte slučajeve „plombi“ u kojima se ne slažu podaci o prenosiocu prava u ispravi (ugovoru) i licu upisanom u katastar. Propisano je da će se upis izvršiti ako stranka dostavi izjavu dva svedoka o istovetnosti tog lica, koja je overena od strane javnog beležnika.

“Smatram da je dobro što su usvojene izmene zakona koje omogućavaju rešavanje dela starih predmeta, a samim tim i svih naknadno podnetih zahteva u odnosu na te iste nepokretnosti. Izmene zakona u ovom delu su više nego dobrodošle i značajno će unaprediti pravnu sigurnost vlasnika tih nepokretnosti i trećih lica koja polažu, odnosno stiču, prava na njima”, ocenjuje Vukotić.

Ipak, on dodaje da je zakonodavac propustio da reši situacije u kojima strankama nedostaje dokaz o pravnom osnovu za sticanje nepokretnosti.

Naime, u praksi je čest slučaj da su stanovi više puta prometovani, a da poslednjem vlasniku nedostaje na primer ugovor prvog vlasnika o otkupu stana ili ugovor o izgradnji sa stambenom zadrugom, iako u stanu živi već decenijama i plaća porez na taj stan.

“Pomenuta pravna lica su po pravilu davno prestala da postoje, pa stranke ne mogu da obezbede te ugovore, koji su izvesno postojali, jer naknadni ugovori o prenosu ne bi bili overeni od strane suda bez provere tih ranijih. U međuvremnu su kasniji prenosioci stana umrli, a njihovi pravni sledbenici su često nedostupni da bi se protiv svih njih vodio svojinski spor. U smislu navedenog je mogao biti propisan postupak u kome bi se u ovakvim situacijama utvrđivao verovatni, odnosno pretpostavljeni imalac prava (takozvani jači u pravu). Upis je mogla pratiti zabeležba da treća lica mogu osporiti taj upis pokretanjem spora u određenom roku, a da će se u suprotnom ta zabeležba brisati, čime bi upisano pravo postalo nesporno”, ukazuje Vukotić.

Kako ističe, ono što je krajnje čudno je što su pitanja postupka upisa u katastar po nepotpunim ispravama rešena izmenama ovog zakona, a ne izmenama Zakona o postupku upisa u katastar i katastar vodova.

“Na ovaj način je materija postupka upisa u katastar fragmentirana u dva zakona. To negativno utiče na preglednost odredbi i pravnu sigurnost građana, naročito imajući u vidu pomenutu kontradiktornost ta dva zakona, u vezi sa pravom na žalbu u postupku po zahtevu stranke”, navodi Vukotić.

Stroža kontrola i kazne za geodete

Druga važna novina ovog zakona odnosi se na sertifikaciju profesionalnih korisnika – advokata, geodetskih organizacija i drugih stručnjaka koji rade u sistemu katastra.

“RGZ će izdavati posebne sertifikate o stručnoj osposobljenosti, čime se dodatno jača poverenje i profesionalizam u radu sa građanima. Istovremeno, zakon uvodi strožu kontrolu i kazne za one koji ne postupaju u skladu sa propisima, uključujući i trajno oduzimanje licence u slučaju ponovljenih teških prekršaja”, navode u RGZ-u.

Đorđe Vukotić smatra da je ovo takođe jedna od bitnijih novina jer izmene omogućavaju pooštrenu kontrolu i sankcionisanje geodetskih organizacija od strane RGZ-a.

“Za RGZ su najvažnije izmene zakona kojima je toj instituciji produžen rok za uspostavljanje informacionog sistema za katastar infrastrukturnih i podzemnih objekata na 31. decembar 2026. jer je prethodno utvrđeni rok istekao još 1. jula 2025. Za vlasnike infrastrukture i podzemnih objekata su najvažnije izmene kojim im se uvodi obaveza da obezbede premer svih tih objekata i podnesu zahtev za njihov upis u katastar infrastrukture, sve u roku od tri godine od dana osnivanja katastra infrastrukture”, navodi on.

Ipak, Vukotić naglašava, da je za građane najbitnija novina iz člana 175b Zakona, kojom im je de facto ukinuto pravo na žalbu u postupku po zahtevu za upis u katastar.

“To naše pravo je propisano Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar vodova, a garantovano nam je Ustavom. Naime, propisivanjem preliminarnog ispitivanja zahteva stranke je omogućeno RGZ-u da bez donošenja akta odbije da rešava po zahtevu stranke sve dok ona ne dostavi dokumentaciju koju joj bude tražio, a bez obzira na to da li je takav zahtev osnovan ili nije”, navodi naš sagovornik.