Vrednost prometa raste, ali tržište nekretnina ipak pokazuje pad tražnje

Tržište nekretnina u Srbiji i dalje beleži rast ukupne vrednosti prometa, ali iza pozitivne statistike kriju se znaci usporavanja koji sve jasnije ukazuju na ulazak u fazu „hlađenja“. Iako se godinama unazad govori o rastu cena kvadrata, dok se u Beogradu licitira sa najskupljim prodatim stanovima u luksuznim kompleksima i preskupim garažama, realna slika tržišta pokazuje pad tražnje i sve slabiju likvidnost.

Stručnjaci upozoravaju da 2026. godina verovatnije donosi produženu stagnaciju i selektivne korekcije, nego nagli pad cena, uz sve veće rizike za investitore i banke.

U prvom polugodištu 2025. godine tržište nepokretnosti u Srbiji vredelo je 3,8 milijardi evra, što je rast od 11,9 odsto u odnosu na isti period 2024. Sa druge strane, u proteklom periodu beleži se smanjena građevinska aktivnost, dok je istovremeno u našoj zemlji tradicionalno najčešći vid plasiranja viška kapitala građana – u nekretnine.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u prvom polugodištu 2025. godine ukupno 13 odsto kupoprodajnih ugovora finansirano je uz učešće kreditnih sredstava. Najveći deo bio je usmeren na kupovinu stanova, pa je tako u 30 odsto ugovora o kupoprodaji ovih nekretnina evidentirano kreditno plaćanje.

Profesor dr Nikola Seneši, međunarodni ovlašćeni procenitelj, u razgovoru za Biznis.rs ocenjuje da ako želimo realnu sliku moramo jasno razdvojiti statistiku od tržišta.

„Problem tržišta nekretnina danas nije pad cena, već pad tražnje i nestanak likvidnosti – a to je uvek opasniji signal! Ukupna vrednost prometa može rasti čak i kada se tržište hladi, jer mali broj vrlo skupih transakcija – posebno u luksuznom segmentu Beograda – statistički ’vuče’ ceo zbir naviše. Upravo zato često kažem da statistika pokazuje rast, ali struktura tržišta pokazuje hlađenje“, navodi naš sagovornik.

Prema njegovim rečima, ono što se ne vidi u agregatima vidi se na terenu, a to je produženo vreme prodaje, sve veći pregovarački prostor, veliki broj oglasa koji mesecima stoje i povlačenje kupaca koji više ne veruju da „sutra mora biti skuplje“, što je, tvrdi on, ključna promena tržišne psihologije.

„Smanjena građevinska aktivnost dodatno potvrđuje tu sliku. Ona nije posledica ’nedostatka stanova’, već posledica skupljeg finansiranja, sporije prodaje i opreznijih banaka. Investitori teže zatvaranju finansijske konstrukcije i odlažu nove projekte, što je tipičan signal ulaska u fazu hlađenja, a ne znak zdravog tržišta“, ocenjuje Seneši.

Naš sagovornik smatra da je u narednom periodu, a posebno tokom 2026. godine, realnije očekivati produženu stagnaciju i dalje slabljenje tražnje, nego nagli i opšti pad cena.

„Korekcije će postojati, ali selektivno – kod precenjenih lokacija, loše starogradnje i investitora pod pritiskom likvidnosti. Važno je naglasiti i da takozvani soft landing ne znači manju štetu – produžena stagnacija iscrpljuje investitore i postepeno povećava rizik za banke, često više nego naglo pucanje balona“, ističe Nikola Seneši.

Koje nekretnine donose najveći prihod?

Kada je reč o investicionom ulaganju u nekretnine, naš sagovornik smatra da u ovom ciklusu najvažniji kriterijum više nije maksimalni prinos, već maksimalna otpornost.

„Tržište danas nagrađuje likvidnost i stabilan prihod, a kažnjava spekulaciju zasnovanu na pretpostavci da će cene ’uvek rasti’. Najracionalnije su investicije u manje i srednje stanove u zonama sa realnom i stabilnom tražnjom za dugoročni zakup. Dugoročni zakup je znatno otporniji od kratkoročnog, koji je već ušao u fazu zasićenja i regulatorne neizvesnosti“, ocenjuje Seneši.

Najveći rizik on vidi u luksuznom segmentu i u projektima koji se prodaju kroz marketinšku priču, a ne kroz računicu.

„Tu se često ignoriše odnos cene i rente, a upravo taj odnos postaje presudan kada tražnja oslabi“, dodaje Seneši.

Ove godine država je subvencionisala stambene kredite za mlade. Naš sagovornik smatra da ovaj program kao socijalna i demografska mera ima smisla jer može pomoći određenom broju mladih da lakše dođu do prve nekretnine. Međutim, njegov uticaj na tržište u celini je ograničen.

„Ako tržište sistemski nije prilagođeno prihodima srednje klase, subvencije ne mogu promeniti strukturu – one mogu samo privremeno ublažiti pritisak za mali broj ljudi. Postoji i rizik da takve mere kratkoročno podrže visoke cene, umesto da podstaknu realno prilagođavanje tržišta“, ukazuje Seneši.