Šta bi građanima i privredi doneli fleksibilniji oblici hipoteke?

Zakon o hipoteci koji je usvojen krajem 2005. godine, a poslednje izmene pretrpeo 2015. godine, prema načelnim primedbama Saveta stranih investitora (FIC) ipak nije imao dalekosežne efekte i utisak je da je propušteno da se njime obuhvate još neka korisna razjašnjenja.

Kako se navodi u Beloj knjizi Saveta stranih investitora, i dalje nije eksplicitno regulisana u praksi već ne tako retka situacija da jedna hipoteka može biti registrovana kao sredstvo obezbeđenja više potraživanja iz različitih osnova, kao i potraživanja različitih poverilaca. U praksi se javljaju problemi u vezi sa uspostavljanjem hipoteke u korist različitih poverilaca, zbog tumačenja javnih beležnika da je takvu hipoteku moguće uspostaviti samo u slučaju da obezbeđena potraživanja različitih poverilaca imaju isti osnov.

“Potrebno je izmeniti Zakon o hipoteci kako bi se eksplicitno regulisale procedura i posledice izmena upisanih hipoteka, regulisati i neke fleksibilnije oblike hipoteke koji postoje u uporednom pravu, kao što su kauciona, kreditna i kontinuirana hipoteka, te predvideti da jedna hipoteka može biti registrovana kao sredstvo obezbeđenja više potraživanja iz različitih osnova, kao i potraživanja različitih poverilaca”, navodi FIC.

Šta sve može da bude predmet hipoteke

Donošenjem Zakona o hipoteci 2005. godine založno pravo na nepokretnim stvarima, njegov nastanak, sadržina, promet i prestanak detaljno je uređen, čime je napravljen značajan iskorak u oblasti hipotekarnog prava u Srbiji, ocenjuje advokat dr Tanja Vicković Ramač.

“Hipoteka je stvarno pravo koje se zasniva isključivo na tuđoj nepokretnoj stvari, na osnovu koje poverilac može tražiti namirenje njome obezbeđenog potraživanja iz vrednosti založene stvari. Hipoteka je vid bezdržavinske zaloge, što predstavlja pozitivnu stranu ovakvog načina obezbeđenja jer se zalogodavac ne lišava državine na založenoj stvari, a samim tim ni koristi koje ta stvar daje”, navodi ona.

Prema Zakonu o hipoteci, predmet hipoteke može da bude:

• nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i slično)
• deo nepokretne stvari
• susvojinski udeo u nepokretnoj stvari
• poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje u sebi sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i drugo)
• pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog prava raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje ili raspolaganja u državnoj odnosno društvenoj svojini
• objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Hipoteka kao najčešći vid obezbeđenja

Kada je reč o bankarskom poslovanju, hipoteka je najčešći vid obezbeđenja. Po pravilu nastaje na inicijativu banke kao obezbeđenje izvesnosti naplate potraživanja koje proističe iz obligaciono-pravnog odnosa kojim su ustanovljena prava i obaveze za poverioca i dužnika.

“Razlog za to treba tražiti u neverovatnoj ekspanziji stambenih kredita prisutnoj poslednjih godina, jer su ti krediti gotovo bez izuzetka obezbeđeni hipotekom. Takođe, i ugovori iz privrede često su obezbeđeni hipotekom. Do donošenja Zakona o postupku upisa u katastar i registar vodova, nesavesno ponašanje investitora stvorilo je probleme u praksi, naročito za hipotekarne poverioce u situacijama kada je predmet hipoteke objekat u izgradnji. Pravna valjanost hipoteke na objektu u izgradnji uslovljena je fakticitetom – državinom hipotekarnog dužnika na stvari u trenutku zalaganja“, smatra Vicković Ramač.

Ovim položaj hipotekarnog poverioca više nije bio nepovrediv, objašnjava naša sagovornica i dodaje da nisu isključene situacije neusklađenosti državine sa pravom na državinu.

“U tim situacijama kada državina nema osnov u subjektivnom pravu, ona stvara samo privid subjektivnog prava. U sudskoj praksi je preovladalo stanovište da je pre davanja založne izjave kupac posebnog dela objekta u izgradnji stekao status kupca, a investitor je nakon prodaje stana bez znanja i odobrenja kupca prodati stan opteretio hipotekom, čime je postupio nesavesno i nepošteno. Iz tog razloga se u praksi vrlo često dešavalo da se u sudskom postupku utvrdi ništavost tako konstituisane hipoteke, a hipotekarni poverioci su ostali bez mogućnosti da naplate svoja potraživanja”, objašnjava Vicković Ramač.

Opisani nedostaci, dodaje, otklonjeni su donošenjem Zakona o katastru nepokretnosti i vodova kojim je propisana obaveza javnih beležnika da katastru dostavljaju javnobeležničke isprave sačinjene u vezi sa prenosom prava svojine na nepokretnosti, radi evidentiranja.

“U Zakonu o hipoteci, zakonodavac je ostao dosledan načelu specijalnosti što znači da se založnim pravom može obezbediti samo određeno potraživanje založnog poverioca i da založno pravo može postojati samo na određenoj stvari dužnika. Upravo iz tog načela proističe obaveza preciznog navođenja potraživanja obezbeđenog hipotekom. Postavlja se pitanje da li aktuelni pravni okvir sadržan u Zakonu o hipoteci, odgovara savremenim trendovima i potrebama primene hipoteke u praksi”, kaže ona i dodaje da se to pre svega odnosi na pitanje u vezi sa uvođenjem fleksibilnijih oblika hipoteka kao što su kauciona, kreditna i kontinuirana hipoteka.

Vicković Ramač ističe da u našem hipotekarnom pravu postoje odstupanja u odnosu na načelo specijalnosti kada je reč o hipoteci zasnovanoj radi obezbeđenja uslovnog i budućeg potraživanja.

“To će biti slučaj kod takozvane kreditne i kaucione hipoteke. Kreditna hipoteka se upisuje u visini punog iznosa datog kredita, iako će se kredit koristiti postepeno. Kod kaucione hipoteke u registar nepokretnosti se upisuje založno pravo za potraživanje koje još nije nastalo i čije nastajanje još nije sasvim izvesno”, navodi naša sagovornica.

Ona smatra da iako nisu eksplicitno regulisana našim pozitivnim pravom, da je i kod nas moguće zasnivanje založnog prava radi obezbeđenja budućeg potraživanja.