Teret poreza ostaje na leđima kupca i u slučaju raskida ugovora o prodaji nepokretnosti

Većina kupaca pre nego što se upusti u potragu za odgovarajućom nekretninom upoznata je kako funkcioniše plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava. Po zakonu, ovu obavezu dužan je da izmiri prodavac koji ostvaruje prihod, ali praksa pokazuje da u većini slučajeva to plaća kupac na osnovu ugovora o kupoprodaji kojim po dogovoru sa prodavcem ovu obavezu preuzima na sebe.

Međutim, većina ljudi nije upućena šta se dešava prilikom kupovine nekretnine u slučaju kada je kupac upisao pravo svojine na kupljenoj nepokretnosti i isplatio prodavcu ugovoreni iznos novčane naknade za prenos, a dođe do raskida ugovora.

Raskid tog ugovora smatra se “novim” prometom predmetne nepokretnosti na koji se plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, kao i za provobitni promet, koji je dužan da izmiri kupac, a koji je u ovom slučaju faktički prodavac i koji nekretninu na neki način “vraća” stvarnom prodavcu, objašnjava za Biznis.rs poreski savetnik Đerđ Pap.

“Isto kao i u prvobitnom zaključenju ugovora, i prilikom sporazumnog raskida ugovora plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Stranke, odnosno prodavac, dužne su da podnesu poresku prijavu, a u ovom slučaju to je prvobitni kupac koji po novom ugovoru treba da plati porez jer sada faktički fiktivno prodaje nekretninu”, navodi naš sagovornik i dodaje da se poreska prijava podnosi u roku od 15 dana, a zatim Poreska uprava donosi rešenje u kom se utvrđuje porez, isto kao i u prvobitnom slučaju na tržištu vrednosti nekretnina.  

Može li se “preskočiti” ponovno plaćanje poreza?

Kada je reč o raskidu ugovora, Pap objašnjava da se u praksi neretko dešava da stranke u ovakvim slučajevima nekada koriste termin ugovor o poništaju jer računaju da će Poreska uprava to tretirati u smislu Zakona o obligacionim odnosima i da neće morati da plate porez.

“Stranke iz neznanja misle da će tako izbeći plaćanje poreza. Međutim, porez se ne plaća u drugim slučajevima, kada je prvobitni ugovor o prometu nepokretnosti ništavan, a to je nešto drugo. Bilo koji ugovor koji je saglasna volja ugovornih strana ne može se smatrati ništavim, ali stranke nekada na taj način pokušavaju da izbegnu opciju plaćanja, pa onda idu na ugovor o poništavanju prvobitnog ugovora”, navodi naš sagovornik.

Teret poreza u večini slučajeva snosi kupac

Kako pokazuje praksa u Srbiji, u 99 odsto slučajeva porez na prenos apsolutnih prava prebacuje se na kupca, iako propis uvek poznaje prodavca kao poreskog obveznika jer on ostvaruje prihod i dužan je da plati porez. Ipak, prodavci uglavnom žele da dobiju pun iznos naknade za svoju nekretninu, pa se to reguliše ugovorom o kupoprodaji.

“To ćete da vidite na bilo kom ugovoru o kupoprodaji, gde se navodi da kupac preuzima plaćanje poreza ili svih obaveza. Što se tiče Poreske uprave, za nju su i kupac i prodavac jednako obavezni pred zakonom. Ako u ugovoru o kupoprodaji imate odredbu kojom se kaže da je kupac preuzeo tu obavezu, Poreska uprava ima pravo da naplati i od kupca i od prodavca. Oni imaju takozvanu solidarnu odgovornost prema toj obavezi i Poreska uprava u slučaju da nije plaćen porez, da je kupac preuzeo obavezu, a nije izmirio, može da pokrene postupak prema prodavcu i po pravilu to i čini, dok prodavac može da tuži kupca što nije izvršio obavezu iz ugovora”, zaključuje naš sagovornik.