Uprkos liberalizaciji tržišta države čuvaju svoje oranice

Strani državljani mogu postati vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji samo ukoliko su državljani Evropske unije i zadovoljavaju uslove koji se tiču stalnog boravišta i striktno određenog perioda tokom kojeg obavljaju privrednu delatnost. Istovremeno, države širom Evrope i sveta tretiraju oranice kao nacionalni resurs, pa su neke od njih uvele stroga ograničenja i zabranu prodaje parcela strancima. Tako se sa problemima prilikom kupovine zemljišta u susednoj Hrvatskoj suočio i srpski privrednik Petar Matijević koji nije uspeo da kupi 3.500 hektara u blizini rodnog mesta.

Ipak, naša zemlja se potpisivanjem Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju (SSP) 2008. godine obavezala na liberalizaciju uslova pod kojima privrednici iz Evropske unije mogu postati vlasnici obradivih površina.

Odredbama Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano je da vlasnik poljoprivredne parcele ne može biti strano fizičko ili pravno lice. Izuzetno, državljani članica Evropske unije mogu steći pravo svojine nad poljoprivrednim zemljištem u Srbiji pravnim poslom uz naknadu ili bez nadoknade pod sledećim uslovima:

– Ako su stalno nastanjeni u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta;

– Ukoliko najmanje tri godine obrađuju poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla;

– Ako bez prekida najmanje deset godina imaju registrovano poljoprivredno gazdinstvo u aktivnom statusu, kao nosilac porodičnog poljoprivrednog gazdinstva;

– Ako imaju u vlasništvu mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje.

Dužina perioda stalnog nastanjenja, obrađivanja zemljišta i posedovanja poljoprivrednog gazdinstva u aktivnom statusu računa se od dana početka primene Zakona o poljoprivrednom zemljištu, a to je 1. septembar 2017. godine.

„Zakon propisuje da predmet pravnog posla može da bude ono poljoprivredno zemljište koje u skladu sa posebnim zakonom nije određeno kao građevinsko zemljište, koje ne pripada zaštićenim dobrima, ne pripada ili se ne graniči sa vojnim postrojenjem i vojnim kompleksom i ne nalazi se u zaštitnim zonama oko vojnih postrojenja, objekata vojne infrastrukture, niti pripada i ne graniči se sa teritorijom Kopnene zone bezbednosti. Predmet pravnog posla ne može da bude poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini koje se nalazi na udaljenosti do 10 km od granice Republike Srbije. Državljanin članice Evropske unije može imati najviše 2 hektara poljoprivrednog zemljišta, a pravni posao kojim se vrši promet poljoprivrednog zemljišta u privatnoj svojini zaključen suprotno odredbama ovog zakona smatra se ništavim“, kažu za Biznis.rs iz Ministarstva poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede.

Kakva je praksa u Evropskoj uniji?

Republika Srbija se potpisivanjem Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju (SSP) 2008. godine obavezala da liberalizuje tržište poljoprivrednog zemljišta, pre nego što postane punopravna članica EU. Na osnovu ovog sporazuma donete su izmene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu kojima se definišu uslovi za prodaju državljanima članica EU.

Tržište nekretnina u Evropskoj uniji otvoreno je za sve građane država članica. Na njemu se mogu slobodno iznajmiti i kupiti sve vrste nekretnina. Međutim, pojedine države članice mogu imati određena ograničenja, a najčešće se odnose na poljoprivredno zemljište.

„Ograničenja postoje u državama koje su se pridružile Evropskoj uniji 2004. godine ili kasnije i stekle prelazni period od 7 do 12 godina u pristupnim pregovorima, tokom kojeg mogu nove članice zabraniti ili ograničiti prodaju poljoprivrednog zemljišta i šuma strancima. Sve zemlje, osim Slovenije, iskoristile su ovu priliku. Prelazni period se može produžiti za još 3 godine. Mnoge države koje su postale članice pre 2004. godine nemaju velika ograničenja. Ograničenja su obično lokalna, a postupci kupovine razlikuju se od zemlje do zemlje“, objašnjava za Biznis.rs poslanik Evropskog parlamenta Franc Bogovič.

Slovenački parlamentarac u Briselu kaže da investitori iz zemalja Evropske unije uživaju slobode koje se podrazumevaju na unutrašnjem tržištu i garantuju slobodno kretanje roba, lica, usluga i kapitala.

„Istovremeno, pravo Unije takođe priznaje posebnu prirodu poljoprivrednog zemljišta. Dozvoljena su ograničenja stranih ulaganja u poljoprivredno zemljište, pod uslovom proporcionalnih zaštita legitimnih javnih interesa, kao što su sprečavanje prekomernih spekulacija zemljištem, održavanje poljoprivrednih zajednica ili održavanje i razvoj vitalnih poljoprivreda. To je jasno iz prakse Suda pravde Evropske unije. Suprotno ostalim osnovnim slobodama moguća su zakonska ograničenja, kako ih je odredio Sud pravde, a odnose se na investitore iz trećih zemalja“, zaključuje Bogovič.

Ograničenja u prodaji poljoprivrednog zemljišta štite nacionalni interes

Kada je reč o konkretnim primerima zaštite državnog interesa u pogledu prodaje poljoprivrednog zemljišta strancima, praksa se razlikuje od države do države. Postoje četiri poznata primera zaštite nacionalnih resursa u smislu regulisane prodaje strancima o kojima se često govori u stručnim krugovima.

„U Izraelu je 99,75 odsto poljoprivrednog zemljišta u državnoj svojini ili paradržavnoj zbog teritorija koje se nalaze pod upravom Palestine. Farmer ne poseduje poljoprivredno zemljište, izuzev parcela koje se nalaze u dolini Mrtvog Mora. Reč je o minornim površinama nepovoljnim za obradu zbog visokog saliniteta. Sve ostale parcele izdaju se u zakup do 49 godina, jer se smatra da je radni vek poljoprivrednika duži nego kod drugih branši. U slučaju ranijeg prekida korišćenja zemljišta, država se mora obavestiti dve godine unapred“, navodi za Biznis.rs profesor poljoprivrednog fakulteta Miladin Ševarlić i dodaje da u slučaju prevremenog napuštanja poljoprivrednog zemljišta država Izrael pronalazi novog zakupca. Takođe, zakupac može sam pronaći naslednika koji uzima zemlju u zakup pod istim uslovima koje je on dobio, da ne bi bilo ekstra profita.

„Drugi primer je Danska. Maksimalna površina koja se dozvoljava za posed je 300 hektara uz uslov da porodica farmera mora živeti na farmi. Dobro je poznat primer Šveđanina koji je kupio farmu u Danskoj i imao rok od šest meseci da se preseli na imanje. To nije učinio, pa se pozvao na pravo slobode kretanja, robe, ljudi i kapitala koje važi u Evropskoj uniji. Pokrenut je spor pred Evropskim sudom, a lokalna opština je na osnovu presude oduzela imanje i prodala drugom farmeru“, navodi profesor Ševarlić.

Mađarska je na referendumu donela odluku o zabrani prodaje zemlje strancima, a potom volju glasača uvela u ustav. Austrijske vlasti vode računa o poreklu imovine. Ćerka kompanije sa stranim kapitalom ne može da poseduje obradivo poljoprivredno zemljište.

Balkanska pravila

Jedan od primera koji je podigao dosta prašine u javnosti kada je reč o kupovini obradivih površina na Balkanu jeste pokušaj srpskog privrednika Petra Matijevića da kupi 3.500 hektara zemljišta u susednoj Hrvatskoj. Iako Matijević čak ima i hrvatsko državljanstvo, nije uspeo da kupi zemlju i poljoprivredno preduzeće Agro-Tovarnik. U Hrvatskoj do 30. juna 2023. godine važi moratorijum na prodaju poljoprivrednog zemljišta strancima.

„Nisam uspeo u nameri da kupim 3.500 hektara poljoprivrednog zemljišta, a to je sprečila hrvatska duboka država. Jednostavno nisu dozvolili prodaju zemljišta koja je u vlasništvu malih akcionara firme Agro-Tovarnik. Njima je sugerisano da meni ne prodaju po višoj ceni, već da prodaju svojoj firmi. Nudio sam im 150.000 evra za jedan odsto udela, a oni su prodavali za 100.000 evra. Tako su svojoj državi izašli u susret“, objašnjava Matijević za Biznis.rs.

Naš sagovornik kaže da je kupovina Agro-Tovarnika završena priča, jer je preduzeće promenilo statut. Sada se vodi sudski spor, jer se Matijević suočio sa problemima prilikom upisa vlasništva 2,2 odsto akcija kompanije.

„Hrvati slobodno kupuju u Srbiji, a i drugi stranci. Osnuje se firma sa osnivačkim ulogom od 500 evra i može se kupovati zemlja bez ograničenja. Ja sam u Hrvatskoj imao priliku da kupim zadruge, jer sam hrvatski državljanin. To mi nisu mogli osporiti, pa sam zajedno sa članovima porodice kupio zadrugu, odnosno članske uloge. U slučaju kupovine Agro-Tovarnika, rečeno je da se radi o neprijateljskom činu preuzimanja hrvatske zemlje. Digli su to na nacionalni nivo, a ne smatram da je bilo čiji nacionalni interes ugrožen“, navodi Matijević i ističe za sada neostvarenu želju da u svom rodnom selu Sremskim Lazama zaposli oko 300 radnika koji bi radili na sortiranju povrća, voća i pakovanju za velike markete.

„U razvijenim članicama Evropske unije poljoprivredno zemljište je toliko skupo da stranci nemaju priliku da ga kupe. To se naročito odnosi na državljane siromašnih zemalja. Možemo kupovati zemljište u siromašnijim zemljama. Hrvati su malo bogatiji, a pošto sam ja Srbin poreklom iz Hrvatske, osetio sam obavezu prema svojim sunarodnicima koji su tamo ostali, da se zaposle, rade i privređuju, kako ne bi bili diskriminisani“, navodi Matijević.

Šta donosi uredba o prodaji zemljišta slabijeg kvaliteta?

Vlada Srbije je sredinom meseca donela uredbu da državno poljoprivredno zemljište lošijeg kvaliteta može da se daje u zakup za izgradnju objekata za obnovljive izvore energije, geološka istraživanja, eksploataciju mineralnih sirovina, ali i odlaganje jalovine i drugih štetnih materija. Ugovor o zakupu moguće je sklopiti na period od 30 godina.

„Mogućnost uzimanja u zakup neobradivog poljoprivrednog zemljišta, kao i obradivog od šeste do osme klase, imaće pravna i fizička lica koja podnesu nadležnom organu jedinice lokalne samouprave pismo o namerama za korišćenje državnog poljoprivrednog zemljišta u nepoljoprivredne svrhe uz odgovarajući projekat. Nakon toga nadležni organ u jedinici lokalne samouprave vrši grupisanje parcela za te namene“, navode iz Ministarstva poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede.

Iz resornog ministarstva kažu da se postupak sprovodi putem aplikacije – digitalnog javnog nadmetanja koje garantuje potpunu transparentnost. Zemljište uzima u zakup ponuđač sa najpovoljnijom ponudom.

„Početna cena na javnom nadmetanju jednaka je petostrukom iznosu prosečne cene zakupa po hektaru, dok će za korišćenje zemljišta u cilju eksploatacije mineralnih sirovina početna cena biti jednaka tridesetostrukom iznosu prosečne cene zakupa po hektaru. Važno je naglasiti da se ovom uredbom reguliše pravni osnov za korišćenje zemljišta u nepoljoprivredne svrhe. Korisnik je u obavezi da ispuni sve uslove za korišćenje zemljišta za prethodno utvrđene namene, u skladu sa ostalim propisima i propisima koji se odnose na zaštitu životne sredine“, kažu u resornom ministarstvu.

Uprkos jasno definisanim uslovima po kojima se zemljište lošije bonitetne klase može dati u zakup za nepoljoprivredne aktivnosti, u javnosti i stručnim krugovima ovih dana provejava sumnja da je zapravo reč o stvaranju pravnog okvira za druge aktivnosti.

„Posebna opasnost je najnovija iniicjativa kojom će pravna lica moći da kupuju državno poljoprivredno zemljište za potrebe rudnika, uključujući odlagališta, deponije, vetroparkove, solarne elektrane i panele. Takođe, ove parcele će se koristiti za eksploataciju različitih materijala uključujući šljunak, kamen i stene. Pretpostavljam da je inicijativa nastala zbog problema sa otkupom poljoprivrednog zemljišta u okolini Loznice. Došlo je do zastoja u otkupu zemlje koja je u privatnom vlasništvu, a može biti korisna za potrebe otvaranja rudnika Jadar – Rio Sava“, navodi Ševarlić.