Utvrđivanje vrednosti objekata za eksproprijaciju veoma problematično za procenitelje

Zakon o eksproprijaciji ne predstavlja izazov samo za građane Srbije čije je zemljište „na meti“, već probleme stvara i ljudima koji su uključeni u te procese. Među njima su i procenitelji i veštaci, koji smatraju da je neophodno da procena vrednosti objekta i zemljišta bude jasno definisana, kako bi svaki stručnjak na isti način mogao da izvrši procenu, a ne na proizvoljan način, kao što je sada slučaj.

„Neophodno je da ovaj segment bude zakonski regulisan, a mi ćemo da postupimo onako kako je zakonodavac rekao. Zakon o eksproprijaciji je odavno prevaziđen i ukazuje se na to da on nije adekvatan današnjim uslovima. Sve što je moguće treba da se uradi kako bi se preciziralo i bilo dostupno veštacima da koriste podatke kao što su cene i drugi elementi, kako bi svaki veštak koji dobije procenu, mogao da je radi na isti način“, izjavila je veštak i licencirani procenitelj nepokretnosti, Ivana Stanojević, na seminaru „Procesni položaj procenitelja u postupku eksproprijacije“, koji su organizovali Pravni fakultet Univerzitet UNION u Beogradu i Nacionalno Udruženje Procenitelja Srbije (NUPS).

Metode procene koje su proceniteljima na raspolaganju

Sudski veštak i licencirani procenitelj Zoran Stanić istakao je da u praksi postoji velika raznolikost u regulativi, pa i u praktičnim zahtevima.

„Najčešće je da se procene rade na bazi amortizovanih postupaka zamene, sa čime se ne slažem, ali rešenja koja dobijamo su tako koncipirana, i na osnovu njih mora da se postupi. U Zakonu o proceniteljima iz 2016. godine (koji je u primeni od 2017. godine) i podzakonskim aktima istaknute su tri metode kada se radi procena tržišne vrednosti. Ne postoji jasan deo koji se odnosi baš na eksproprijaciju i onda su iskustva različita. Nekad ima i dosta nerazumevanja od nadležnih organa – npr. kada ne žele da priznaju vrednosti priključaka, bunara, trotoara, ograda, šahtova, nego se striktno drže onoga što je upisano u katastar. Međutim, to je jedinstvo objekta – ne može da funkcioniše bez zemljišta i „pripatka“, i tu nastaju veliki problemi“, ukazao je Stanić.

On je dodao da procenitelji imaju sva prava i kvalifikacije da izvrše procene, stoga, kada je reč o kući i dvorištu, oni to mogu da urade u celosti. Međutim, kako kaže, propisano je da poreska uprava ili poljoprivredni veštak procenjuju zemljište.

„Stoga se postavlja pitanje kako da procenitelji procene nešto, ako će neko drugi da vrši procenu zemljišta, što uvodi konfuziju. Posao eksproprijacije, iz ugla procenitelja, je problematičan, jer se dosta toga kosi sa principima licenciranog procenitelja i njegovog etičkog kodeksa koji se primenjuje u njegovom poslu. To je nepotrebno komplikovan proces, usled čega se stvari jako razvlače, prolazi vreme i ne može da se govori ni o kakvoj pravičnoj raspravi, kada procesi traju i po 10 i više godina kada je reč o eksproprijaciji“, naglasio je Stanić.

Problematika procene za eksproprijaciju

Licencirani procenitelj i gradski veštak Zoran Đurić istakao je dva ključna problema kada je reč o proceni objekata za eksproprijaciju, a to su zadatak veštačenja (način na koji je on postavljen) i datum procene, koji nije definisan nekim zakonskim aktom, a trebalo bi da bude definisan dodatkom o veštačenju.

„Kao veštak ne treba da imam dilemu, a automatski sa nalazim u situaciji da na osnovu nekog uvida u spise i sopstveno poznavanje ove materije odlučujem o tom datumu, što ne mora biti moj tačni krajnji stav. Prava na nepokretnostima su bitna, naravno, i mi ih procenjujemo, ali u našoj zemlji odavno postoje nelegalni objekti, postoji i zakon o ozakonjenju nelegalnih objekata, kojih nije ni poznato tačno koliko ima, ali podaci govore o 1,5 miliona takvih objekata“, naveo je Đurić.

Prema njegovim rečima, unutar jednog domaćinstva može da ima raznih situacija – da postoje plac i legalna kuću i još tri nelegalna objekta, ili sva tri nelegalna objekta. Ili pak zemljište na kojem je neko vlasnik, a da ima i nelegalne objekte, a može da ima i zemljište na kojem nije vlasnik, već korisnik, ili situacije gde neko nije vlasnik ni korisnik zemljišta, a ima nelegalne objekte.

„Dešava se da dolazite nešto da procenjujete, a neko nije vlasnik zemljišta, a recimo procenjujete zgradu/objekat, što je zapravo nešto čime treba prvo pravnik da se bavi. Sud dodeli nalog da se proceni samo objekat. To je rečeno i u zakonu o planiranju i izgradnji i još nekima, o jedinstvu zemljišta i objekta – podrazumeva se da ste kupili oba. Ako veštak uradi svoj posao kako treba (po pravilima svog zanimanja), onda može da dobije primedbu da je izašao iz okvira svog zadatka. Dužnost veštaka je da sve što je video predoči sudu, koji dalje treba da odlučuje o pravičnosti“, smatra Đurić.

Troškovna metoda procenjivanja

Veštak i licencirani procenitelj nepokretnosti Ivana Stanojević objasnila je da je troškovna „metoda zamene“, kada dolazi do nevoljne zamene prilikom koje se procenjuje koliko je novca potrebno da se nešto nadomesti, izvrši amortizacija.

„Ako je kuća pravljena 1965. godine, a porušen je deo nje, samim tim joj se prepolovi vrednost, i recimo od 30.000 evra vi dobijete 15.000. Međutim, ne možete da sagradite kuću drugu za taj novac, jer su sada nekretnine skuplje. Međunarodni standardi predviđaju nepostojanje amortizacije, već se uzima tržišna vrednost, gde zaista može da se sagradi nešto slično na nekom drugom mestu i nastavi sa životom“, obrazložila je Stanojević.

Ona je upitala da li su troškovi zamene, potrebni za izgradnju objekta, samo direktni troškovi izgradnje – „ruke“ i materijal, ili indirektni troškovi, kao što su projektna dokumentacija, doprinosi, infrastruktura i ostalo, što nikako nije zanemarljivo, i utiče za 50 odsto od tržišne vrednosti.

„Građevinska vrednost nekretnine je samo klasičan trošak izgradnje, a na to se cilja. Međutim, nije ista cena za fizičko lice, firmu ili veću korporaciju i slično. Cene su višestruko promenjene i različite za materijale. Da li je adekvatno koristiti prosek koji sada ovde važi, a da se uz sve to ne uzima u obzir i lokacija u odnosu na resurse, radnu snagu, blizinu nečemu? Mi (procenitelji) nemamo rešenje, a potrebno je da se jasno daju instrukcije na koji način i pod kojim uslovima bi se to radilo, kako u najboljoj nameri procenitelji ne bi ulazili u različite procene“, konstatovala je Stanojević.

Ona je dodala i primer da su se vremenom propisi promenili, te je neko imao staru kuću koja nije imala energetski pasoš, a sada mora da ga ima. U današnje vreme mora da se gradi po aktuelnim pravilima za izgradnju, što podrazumeva energetsku efikasnost, ali povlači i veće troškove.

Licencirana proceniteljka Zdenka Bogataj navela je da je veliki izazov da se vrši procena kada se ruše objekti kako bi se izgradili neki novi, veće spratnosti.

„Tu dilemu niko nije rešio na jednostavan način. Na licu mesta mi vidimo i „pripatke“ koji nisu evidentirani u katastru ni rešenju o eksproprijaciji, i neretko je da se ti pomoćni objekti preprave u stambene jedinice. Ako se procenitelju kaže kroz rešenje da ne treba da proceni te objekte, onda ostaje pitanje šta treba da procene, a to u sudskom postupku dugo traje – da li to treba priznati ili ne“, upozorila je Bogataj.

Troškovni metod procene podrazumeva da se uzme u obzir ponovna izgradnja istog takvog objekta, što je veoma izazovno za procenitelje.

„Kako bismo utvrdili premer i predračun, nama su potrebne cene. Tu je problem najveći – nemamo bazu podataka, svaki veštak to formira sam (za dobavljače, radnu snagu), s obzirom na to da cene sada veoma variraju, procenitelji i veštaci imaju uvid u različite cene, što se odražava i na vrednost nepokretnosti. Tako se, recimo, desilo i da imam predmet koji traje već 20 godina i nije završen“, ukazala je Bogataj.

Licencirani procenitelj, gradski veštak Zoran Đurić, zaključio je da postoje razne kontradiktornosti kada je reč o proceni objekta za eksproprijaciju, te da bi Zakon o eksproprijaciji trebalo da bude krovni zakon, a da ostali budu usaglašeni sa njim.

„Trebalo bi izvršiti kvalitativne promene u samom zakonu. Od 50 do 70 sudskih predmeta bi nestalo kada ne bi bilo neusaglašenosti u pravnim propisima i različitih tumačenja procenitelja i veštaka, tako da je potreban jedan kvalitetan zakon koji bi razrešio sve dileme“, zaključio je Đurić.