Da li se isplati kupovina neuknjiženog stana?

Jedan od značajnih faktora koji utiče na odluku kupaca da li će uzeti u obzir neku nekretninu jeste i da li se konkretan objekat vodi kao uknjižen.

Razlika između uknjiženih i neuknjiženih nekretnina je često u ceni, pri čemu su, naravno, oni koji nisu upisani u katastar jeftiniji. Međutim, osnovna razlika je ta što se na uknjiženim stanovima može uspostaviti hipoteka, a na neuknjiženim ta mogućnost ne postoji.

Advokat Bojan Đukanović iz kancelarije Papadakis Cabarkapa Law Office objašnjava da kupovina objekta koji nije upisan u katastar može biti isplativa, jer je cena takve nepokretnosti uvek niža. Međutim, postupak za sticanje vlasništva može biti problematičan.

„Naime, da bi neko postao vlasnik bilo koje nepokretnosti potrebno da se ispune dva uslova – prvi je da postoji validan pravni osnov, kao što je na primer overen ugovor, a drugi uslov je upis u katastar nepokretnosti. U Srbiji, nažalost, još uvek postoje zablude da su vlasnici nepokretnosti samo na osnovu „overenog ugovora“ ili dokaza da su „platili prenos“, na osnovu toga što „plaćaju porez na imovinu“ i slično. Ukoliko neku nepokretnost nije moguće upisati u katastar, onda je suštinski svaka cena neisplativa. Sve zavisi od konkretnog slučaja, te je moj savet da se pre upuštanja u ovaj poduhvat, angažuje advokat sa iskustvom u ovoj oblasti koji će vas posavetovati i ukazati na sve relevantne činjenice“, ističe Đukanović.

Prema njegovim rečima, investiranje u nekretninu koja nije upisana u katastar nepokretnosti je uglavnom rizično. Taj rizik je veći ili manji u zavisnosti od konkretnog slučaja.

Na primer, ako je reč o objektu koji nije upisan u katastar, ali postoji upotrebna i građevinska dozvola i druga potrebna dokumentacija kojom se dokazuje imovinsko-pravni sled, taj rizik je nešto manji.

Notari uglavnom overavaju ugovore za ovu kategoriju objekata, pod uslovom da postoji odgovarajuća dokumentacija. Ukoliko sve prođe kako treba objekat se upisuje u katastar i kupac se upisuje kao vlasnik. Međutim, notar obavezno upozorava ugovorne strane da ugovor zaključuju na sopstveni rizik i da notar ne garantuje za pravnu sigurnost prometa – odnosno, ne postoje garancije da će na kraju objekat zaista biti upisan u katastar, niti da će kupac biti upisan kao vlasnik.

„Ako govorimo o objektu u postupku ozakonjenja (legalizacije), do pre nekoliko godina bilo je moguće, uz odgovarajuću dokumentaciju, zaključiti i overiti ugovor kod notara, nakon čega bi kupac stupio na mesto prodavca i čekao da se okonča postupak ozakonjenja. Samim tim bi na sebe preuzeo rizik da li će se taj postupak na kraju uspešno završiti – upisom objekta i kupca kao vlasnika. U međuvremenu je došlo do promene propisa, pa je trenutna praksa drugačija i notari uglavnom odbijaju da overavaju ovakav ugovor“, kaže Đukanović.

Osim toga, postoje objekti koji su izgrađeni bez građevinske dozvole, koji nisu upisani u katastar i koji ne ispunjavaju uslove za ozakonjenje. To su, na primer, objekti izgrađeni bez dozvole nakon 2015. godine i ovi objekti su praktično osuđeni na rušenje, te je njihov promet zabranjen.

Naš sagovornik navodi da je cena stanova koji nisu upisani u katastar nepokretnosti niža zbog pravne nesigurnosti koja postoji u slučaju prometa tih stanova i rizika na strani kupca koji se ogleda u tome da je neizvesno da li će stan moći da se upiše u katastar i da li će kupac postati vlasnik.

„Treba istaći i da je celokupna procedura komplikovanija i dugotrajnija nego kod stanova koji su upisani u katastar, pa sve to utiče na „obaranje“ cene“, zaključuje advokat Bojan Đukanović iz kancelarije Papadakis Cabarkapa Law Office.

Ukoliko postoji sva potrebna dokumentacija i ukoliko su ispunjeni svi uslovi za upis objekta u katastar nepokretnosti plaćaju se dve takse. Prva je taksa za zahtev u iznosu od 330 dinara, a nakon donošenja rešenja od strane katastra plaća se i taksa za upis objekta u minimalnom iznosu od 4.850 dinara, s tim da ova taksa može biti i veća u zavisnosti od toga koji objekti se upisuju, od površine objekata.