Kako izbeći rizike kupovine stana u novogradnji?

Iako su stanovi u novogradnji najprimamljiviji kupcima jer ne zahtevaju dodatna ulaganja, postoje brojni rizici za buduće vlasnike. Koliko god apsurdno zvučalo, kada dobijete ključeve to ne mora da znači i da je nekretnina zaista vaša.

U periodu od zaključenja kupoprodajnog ugovora, preko primopredaje, pa do konačnog sticanja vlasništva, može da se izgubi i previše vremena, a prema rečima advokata – što više vremena protekne, više je šansi da se dogodi nešto nepredviđeno.

Odgovarajući na pitanje kako se dešavaju situacije da neko ko je kupio odnosno platio nekretninu nije i njen vlasnik, advokat Miomir Stojković kaže da se pravo svojine na nepokretnosti stiče momentom upisa novog vlasnika u katastar.

“Do tog trenutka, bez obzira na plaćanje, vi još uvek niste vlasnik stana koji ste zakonito kupili i platili. I to je rizik sam po sebi”, ističe pravnik iz advokatske kancelarije Stojković Advokati.

Prilikom kupovine stana u izgradnji od velike je važnosti da se ugovore rokovi i precizni koraci koji će kupca dovesti do vlasništva nad stanom u izglednom i predvidivom vremenu.

“Radi poštovanja rokova obavezno moraju biti ugovorene posebne sankcije za slučaj njihovog grubog kršenja. To će posebno pogodovati daljem planiranju ukoliko stan kupujete radi investiranja”, naglašava naš sagovornik i dodaje da je nužno pre potpisivanja bilo kakvog ugovora proveriti usklađenost između tehničke dokumentacije i objektivnog stanja na terenu.

“Bilo kakvo razmimoilaženje u tom segmentu je jasan pokazatelj visokog stepena rizika i potencijalnih teških posledica, koji će sigurno prolongirati trenutak sticanja vlasništva”, kaže Stojković.

Kada se stiče pravo svojine?

Nakon okončanja izgradnje investitor bi trebalo da dobije upotrebnu dozvolu i uknjiži objekat u katastar nepokretnosti, nakon čega se stiče mogućnost da pravo svojine vlasnika na stanu bude uknjiženo. Investitor će dobiti upotrebnu dozvolu ukoliko je objekat izgradio u skladu sa građevinskom dozvolom.

“Bez obzira na to koliko je katastru nepokretnosti, kao sporom državnom organu, potrebno vremena da upiše vaše vlasništvo, detaljno ugovorena dinamika i temeljne provere pre zaključenja ugovora dovešće do izvesnosti momenta sticanja prava vlasništva”, navodi advokat.

Zbog nemogućnosti kupovine putem bankarskih kredita, kao i rizika koje nosi prenos vlasništva, mnogi se pri kupovini odlučuju za starogradnju, mada i u tom slučaju, prema rečima našeg sagovornika, kupovina zahteva jednak oprez i stepen provera.

“Pre zaključenja ugovora podjednako je neophodno izvršiti niz pravnih i činjeničnih provera od kojih će zavisiti ishod – a to je sticanje prava svojine na vašoj novoj nepokretnosti. Nečinjenje može proizvesti neslućene posledice koje će vaš novac gotovo obezvrediti”, naglašava Miomir Stojković.

Nakon što javni beležnik overi ugovor, po službenoj dužnosti ga prosleđuje katastru nepokretnosti. Samo u slučaju da je sve pravno i činjenično u skladu sa propisima, sticanje prava svojine može da ide brže nego što je to slučaj sa novogradnjom.

“Cilj kupovine stana je sticanje prava svojine na tom stanu, upisom vašeg prava u katastar nepokretnosti. Tek tada možete ostvariti punu vrednost svoje investicije”, zaključuje advokat Stojković.