Kako kupiti nekretninu u zajedničkoj svojini?

Pri kupovini ili prodaji nepokretnosti trebalo bi angažovati ili makar konsultovati advokata, jer često vlasništvo nad stambenim objektom nije u potpunosti regulisano, savetuju pravnici.

Kada je reč o zajedničkoj svojini, u tom slučaju više vlasnika poseduje nepokretnost, ali njihovi udeli nisu unapred određeni. Jedan od primera je sticanje nekretnine u toku braka, kada je pri prodaji zajedničke svojine neophodna saglasnost supružnika.

“Da bi udeli u zajedničkoj svojini na nepokretnosti postali konkretno opredeljeni potrebno je da se sprovede postupak deobe ili zaključi bračni ugovor ili, u krajnjem slučaju, moguće je da isto bude učinjeno presudom o razvodu braka. Kako za sticanje zajedničke svojine, tako i za njenu deobu ugovornim putem podjednako važe sva pravila o sticanju prava svojine, osim kada je sticanje zajedničke svojine propisano zakonom, kao što je to situacija sa zajedničkim prostorijama stambene zgrade”, objašnjavaju iz advokatske kancelarije Stojković Advokati.

Zaštita prenetih prava svojine

Naši sagovornici naglašavaju da su zakonom o obligacionim odnosima propisana pravila o odgovornosti prodavca pri prenosu prava nad nekretninom, takozvana zaštita od evikcije.

“Zaštita od evikcije znači da je prodavac odgovoran ako na prodatoj stvari postoji pravo trećeg lica koje isključuje, umanjuje ili ograničava pravo kupca. Kada treće lice zatraži pravo na stvar, kupac je dužan da obavesti prodavaca i da ga pozove da nepokretnost zaštiti od prava ili potraživanja trećeg lica u razumnom roku”, naglašavaju advokati.

Ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, ugovor se automatski raskida. U slučaju smanjenja ili ograničenja prava kupca, on može raskinuti ugovor ili zahtevati proporcionalno smanjenje cene. U svakom slučaju, kupac ima pravo na naknadu pretrpljene štete.

“Prilikom primene evikcije veoma je važno da li je kupac savestan ili ne, odnosno ako je u trenutku zaključenja ugovora znao za mogućnost lišenja, odnosno da njegovo pravo može biti smanjeno ili ograničeno, on nema pravo na naknadu ako se takva mogućnost ostvari, ali ima pravo da zahteva povraćaj ili smanjenje cene”, objašnjavaju pravnici.

Dakle, prodavac je odgovoran ako se pojavi treće lice koje zahteva svoje pravo nad nekretninom.

“Ako kupac bude lišen nepokretnosti od strane trećeg lica, ugovor se raskida na osnovu zakona. U slučaju smanjenja ili ograničenja prava, kupac može ili da raskine ugovor ili da zahteva srazmerno smanjenje cene. Kupac ima pravo na naknadu štete koju je pretrpeo samo ako je imao dobru veru u trenutku zaključenja ugovora. U suprotnom, ima pravo da zahteva samo povraćaj odnosno smanjenje cene”, ističu iz advokatske kancelarije Stojković Advokati.

Naši sagovornici naglašavaju da iako je ova odredba sadržana u većini kupoprodajnih ugovora, zapravo je nije potrebno posebno unositi jer je zaštita od evikcije propisana zakonom i primenjuje se u svakom slučaju, osim kada ugovorne strane izričito isključuju njenu primenu.