Koja prava imaju suvlasnici nad nepokretnostima?

Često se prilikom određivanja vlasništva nad nekretninama susrećemo sa terminima susvojina i zajednička svojina. Susvojina predstavlja vlasništvo više lica nad određenom stvari, tako što svakom suvlasniku pripada određeni deo. Ovaj oblik se naziva i ,,nepodeljena svojina“ za razliku od zajedničke svojine gde su udeli određeni.

U slučaju susvojine niko od suvlasnika nema vlast na određenom delu nepokretnosti, već na celokupnoj stvari gde suvlasnici upravljaju zajednički.

Kao primer susvojine može poslužiti nasleđivanje stana od strane troje rođaka. Svako od naslednika u katastru će biti upisan kao vlasnik jedne trećine nekretnine, što znači da stan nije fizički podeljen i da svako ima deo suvlasničkog prava.

Raspolaganje predmetom susvojine

Svaki suvlasnik ima pravo da stvar drži i koristi srazmerno svom suvlasničkom udelu ne povređujući prava ostalih suvlasnika, što znači da bez sporazuma između suvlasnika nijedan ne može biti isključivi držalac ili korisnik.

Advokat i član Saveza za imovinu i investicije u NALED-u Goran Cvetković u razgovoru za Biznis.rs kaže da ako bi se neko od suvlasnika ponašao suprotno zakonu svaki naslednik bi imao pravo na državinsku zaštitu i naknadu za korišćenje.

„U slučaju da izostane korišćenje državinske zaštite smatraće se da postoji prećutni sporazum o korišćenju, te strana koja se prećutno saglasila neće imati pravo na naknadu za korišćenje“, objašnjava naš sagovornik.

„Kada govorimo o susvojini, za razliku od zajedničke svojine gde su udeli odredivi, suvlasnički udeli su već određeni. Oni mogu biti određeni kako dogovorom tako i sudskim odlukama. Ako postoji spor u pogledu toga koliki je suvlasnički udeo, uvek postoji mogućnost podnošenja tužbe za utvrđenje i rešavanja tog spora u parničnom postupku“, ističe Cvetković.

Na pitanje šta se dešava u slučaju da jedan od suvlasnika ima dugovanja koja bi trebalo naplatiti prodajom pokretnih ili nepokretnih stvari koje se nalaze u suvlasništvu, naš sagovornik kaže da je to zakonom jasno definisano.

„Zakon o založnom pravu nad pokretnim stvarima upisanim u registar i pravna teorija su izričiti u pogledu toga da suvlasnički udeo može biti predmet posebnog založnog prava, i to bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Zakon o izvršenju i obezbeđenju u sebi sadrži odredbu koja predviđa izvršenje na suvlasničkom udelu. To je u skladu sa prirodom suvlasničkog udela, kojim imalac može slobodno raspolagati. Kolika će biti vrednost tog udela, kako u smislu sudske prodaje tako i u smislu zaloge, jeste pitanje obima prava svojine koje koji stiče kupac, koje je svakako ograničeno“, navodi advokat Goran Cvetković.

Kada je reč o upravljanju nekretninom u slučajevima kao što su otuđenje, zasnivanje hipoteke na celoj nekretnini ili izdavanje cele nekretnine u zakup, neophodna je saglasnost svih suvlasnika.

Ukoliko suvlasnik želi da proda svoj suvlasnički udeo, on ima zakonsku obavezu da ga ponudi licima koja ostvaruju pravo preče kupovine.

Prilikom ponude prodavac mora da navede sve podatke o nekretnini, uslove prodaje i cenu. Ostali suvlasnici na ponudu moraju da odgovore u roku od 15 dana. Ako to ne urade smatra se da nisu zainteresovani, pa prodavac može nekretninu da proda trećem licu, ali ne pod povoljnijim uslovima u odnosu na one koji su ponuđeni licima koja ostvaruju pravo preče kupovine.

U slučaju da ima više suvlasnika prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom, a ako su oni jednaki prodavac može sam da odluči kome će prodati svoj suvlasnički udeo.

Ako vlasnik poljoprivrednog zemljišta želi da proda svoj deo, u obavezi je da ga ponudi pre svega vlasniku susednog zemljišta. Ako ima više takvih vlasnika prednost ima onaj čije se zemljište pretežno graniči sa zemljištem prodavca.