Razlike između susvojine i zajedničkog vlasništva

Koja prava imaju suvlasnici nad nepokretnostima?

AnalizaNekretnineNovacU fokusu

25.5.2022 08:01 Autor: Ljiljana Begović 12

Koja prava imaju suvlasnici nad nepokretnostima? Koja prava imaju suvlasnici nad nepokretnostima?
Često se prilikom određivanja vlasništva nad nekretninama susrećemo sa terminima susvojina i zajednička svojina. Susvojina predstavlja vlasništvo više lica nad određenom stvari, tako što... Koja prava imaju suvlasnici nad nepokretnostima?

Često se prilikom određivanja vlasništva nad nekretninama susrećemo sa terminima susvojina i zajednička svojina. Susvojina predstavlja vlasništvo više lica nad određenom stvari, tako što svakom suvlasniku pripada određeni deo. Ovaj oblik se naziva i ,,nepodeljena svojina“ za razliku od zajedničke svojine gde su udeli određeni.

U slučaju susvojine niko od suvlasnika nema vlast na određenom delu nepokretnosti, već na celokupnoj stvari gde suvlasnici upravljaju zajednički.

Kao primer susvojine može poslužiti nasleđivanje stana od strane troje rođaka. Svako od naslednika u katastru će biti upisan kao vlasnik jedne trećine nekretnine, što znači da stan nije fizički podeljen i da svako ima deo suvlasničkog prava.

Raspolaganje predmetom susvojine

Svaki suvlasnik ima pravo da stvar drži i koristi srazmerno svom suvlasničkom udelu ne povređujući prava ostalih suvlasnika, što znači da bez sporazuma između suvlasnika nijedan ne može biti isključivi držalac ili korisnik.

Advokat i član Saveza za imovinu i investicije u NALED-u Goran Cvetković u razgovoru za Biznis.rs kaže da ako bi se neko od suvlasnika ponašao suprotno zakonu svaki naslednik bi imao pravo na državinsku zaštitu i naknadu za korišćenje.

„U slučaju da izostane korišćenje državinske zaštite smatraće se da postoji prećutni sporazum o korišćenju, te strana koja se prećutno saglasila neće imati pravo na naknadu za korišćenje“, objašnjava naš sagovornik.

Foto: Freepik.com

„Kada govorimo o susvojini, za razliku od zajedničke svojine gde su udeli odredivi, suvlasnički udeli su već određeni. Oni mogu biti određeni kako dogovorom tako i sudskim odlukama. Ako postoji spor u pogledu toga koliki je suvlasnički udeo, uvek postoji mogućnost podnošenja tužbe za utvrđenje i rešavanja tog spora u parničnom postupku“, ističe Cvetković.

Na pitanje šta se dešava u slučaju da jedan od suvlasnika ima dugovanja koja bi trebalo naplatiti prodajom pokretnih ili nepokretnih stvari koje se nalaze u suvlasništvu, naš sagovornik kaže da je to zakonom jasno definisano.

„Zakon o založnom pravu nad pokretnim stvarima upisanim u registar i pravna teorija su izričiti u pogledu toga da suvlasnički udeo može biti predmet posebnog založnog prava, i to bez saglasnosti ostalih suvlasnika. Zakon o izvršenju i obezbeđenju u sebi sadrži odredbu koja predviđa izvršenje na suvlasničkom udelu. To je u skladu sa prirodom suvlasničkog udela, kojim imalac može slobodno raspolagati. Kolika će biti vrednost tog udela, kako u smislu sudske prodaje tako i u smislu zaloge, jeste pitanje obima prava svojine koje koji stiče kupac, koje je svakako ograničeno“, navodi advokat Goran Cvetković.

Kako nastaje susvojina?

Ovaj način udela u vlasništvu može nastati na nekoliko načina, a neki od njih su ugovor o kupoprodaji, poklonu, razmeni, deobi zajedničke imovine, testamentom ili sudskom odlukom. Ukoliko suvlasnički delovi nisu određeni pretpostavlja se da su jednaki.

Imalac suvlasničkog dela je slobodan da ga otuđi bez prethodne saglasnosti ostalih suvlasnika, uz poštovanje prava preče kupovine u slučaju da je predmet raspolaganja nepokretnost. Pravo preče kupovine znači da svaki suvlasnik ima pravo da kupi ponuđeni suvlasnički deo pod istim uslovima. U slučaju nepoštovanja oštećeni suvlasnik može da pokrene sudski spor i ishoduje sudsku odluku koja bi zamenila ugovor o kupoprodaji suvlasničkog dela.

Kada je reč o upravljanju nekretninom u slučajevima kao što su otuđenje, zasnivanje hipoteke na celoj nekretnini ili izdavanje cele nekretnine u zakup, neophodna je saglasnost svih suvlasnika.

Ukoliko suvlasnik želi da proda svoj suvlasnički udeo, on ima zakonsku obavezu da ga ponudi licima koja ostvaruju pravo preče kupovine.

Prilikom ponude prodavac mora da navede sve podatke o nekretnini, uslove prodaje i cenu. Ostali suvlasnici na ponudu moraju da odgovore u roku od 15 dana. Ako to ne urade smatra se da nisu zainteresovani, pa prodavac može nekretninu da proda trećem licu, ali ne pod povoljnijim uslovima u odnosu na one koji su ponuđeni licima koja ostvaruju pravo preče kupovine.

U slučaju da ima više suvlasnika prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom, a ako su oni jednaki prodavac može sam da odluči kome će prodati svoj suvlasnički udeo.

Ako vlasnik poljoprivrednog zemljišta želi da proda svoj deo, u obavezi je da ga ponudi pre svega vlasniku susednog zemljišta. Ako ima više takvih vlasnika prednost ima onaj čije se zemljište pretežno graniči sa zemljištem prodavca.

  • TINA

    25.5.2022 #1 Author

    Treba znati tu razliku

    Odgovori

  • GOCA BG

    25.5.2022 #2 Author

    Bez dobrog advokata ne treba ulaziti u bilo kakvu pricu…

    Odgovori

  • IVAN

    25.5.2022 #3 Author

    Prava propisana zakonom.

    Odgovori

  • SANJA

    26.5.2022 #4 Author

    Korisno

    Odgovori

  • VOJKAN

    26.5.2022 #5 Author

    Svakom svoja polovina što bi rekli

    Odgovori

  • VANJA

    29.5.2022 #6 Author

    Bitno je da se postuju ti propisi!

    Odgovori

  • Gordana

    20.8.2023 #7 Author

    Imam kucu koja je dobijena u kolonizacoji gde ima 10 vlasnika .Ja imam 42 dela a tetka je pribavila saglasnost od ostalih 55 delova da se proda.Jedino 3 dela nema saglasnosti.Ona je izvela procenitelja kuce i ima koliko je on procenio.Sta se desava ako se ja neslazem sa cenom ili ovaj sto ima tri dela.Da li moze kuca da se proda.

    Odgovori

  • Miomir nikolic

    11.9.2023 #8 Author

    Ja sam vlasnik polovine imanja a drugu polovinu dele njih četvoro ja bih da prodam ali neznam na koji nacin jer oni se nalaze u inostranstvu i nikada nisu dolazili u srbiju čak neznaju ni gde imaju nasletstvo molim za savet

    Odgovori

  • Milicajac

    19.5.2024 #9 Author

    Ovaj zakon je uvek sklon promeni.

    Odgovori

  • Majka

    21.6.2024 #10 Author

    Kako postupiti kad suvlasnik porodične kuće vrši dogradnju svog dela bez saglasnosti i bez dozvole,a pri tom napravi veću štetu nad drugim delom kuće

    Odgovori

  • BIJUTI27

    24.6.2024 #11 Author

    Koristan info

    Odgovori

  • maja

    28.6.2024 #12 Author

    kada se deo prodaje suvlasniku, cena koja se ponudi je 30 % manja, ide čak i do 50 %.
    to je pravo preče kupovine.

    Odgovori

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *

    Biznis.rs newsletter

    Prijavite se na biznis.rs newsletter i budite uvek u toku sa najnovijim finansijskim i ekonomskim temama značajnim za društveni razvoj.

    Vaša e-mail adresa će biti korišćena isključivo za potrebe slanja newslettera, a u skladu sa Politikom privatnosti.