Porez veći za 20 odsto ako se kupi nekretnina u vlasništvu firme

Kupovina stana ili kuće od firme može na prvi pogled delovati kao dobra prilika, ali takve transakcije imaju niz specifičnosti koje kupci ne bi smeli da zanemare.

Miloš Mitić, generalni direktor agencije City Expert, u razgovoru za Biznis.rs objašnjava da cena nije jedini faktor koji određuje isplativost ovakve kupovine.

Prema njegovim rečima, firme ne prodaju nekretnine nužno po nižim cenama od fizičkih lica, ali konačna računica može biti povoljnija, zavisno od toga ko je kupac.

„Kada pravno lice prodaje poslovni prostor, na prodaju se obračunava PDV od 20 odsto. Zbog toga su kupci takvih nekretnina najčešće druge kompanije, kojima je taj PDV odbitna stavka. Takođe, preduzeća ponekad žele da brzo oslobode kapital za svoje poslovanje, pa su često spremnija na pregovore i korekciju cene nego privatni vlasnici, koji su neretko emotivno vezani za svoju imovinu“, kaže naš sagovornik.

Na tržištu ovakvih nekretnina ponuda je umerena i može se podeliti na dva segmenta. U novogradnji investitori redovno nude stanove i kuće direktno kupcima, dok se na sekundarnom tržištu ovakve nekretnine pojavljuju periodično. To se najčešće dešava kada firme sele poslovanje, reorganizuju svoj portfolio ili odlaze u likvidaciju. U ponudi se tada često nalaze salonski stanovi u centrima gradova ili kuće na atraktivnim lokacijama koje su godinama korišćene kao kancelarije.

Mitić upozorava da vlasništvo firme nad nekretninom ne znači automatski da je kupovina potpuno bez rizika. Naprotiv, pravna lica mogu imati specifične obaveze i terete koji zahtevaju detaljnu proveru pre zaključenja ugovora.

Među najčešćim problemima izdvajaju se hipoteke i sudske zabrane, jer kompanije često koriste nekretnine kao obezbeđenje za kredite ili imaju blokade i izvršne postupke zbog dugovanja.

„Dodatnu pažnju zahteva i provera da li postoje sve potrebne odluke organa upravljanja firme. Kada je reč o imovini velike vrednosti, za prodaju nije dovoljan samo potpis direktora, već je često neophodna i odluka skupštine društva ili odbora direktora. Bez takve saglasnosti, ugovor može biti osporen. Rizik predstavlja i eventualna loša finansijska situacija preduzeća. Ako se firma nalazi pred stečajem, prodaja nekretnine neposredno pre otvaranja stečajnog postupka može kasnije biti osporena od strane stečajnog upravnika“, naglašava Mitić.

Kupcima koji razmatraju ovakvu kupovinu Mitić savetuje da ne ulaze u postupak bez stručne pravne i agencijske podrške. Kao prvi korak navodi detaljnu proveru statusa firme u Agenciji za privredne registre (APR), uključujući podatke o tome da li je preduzeće aktivno, da li mu je račun u blokadi i ko je ovlašćen za potpisivanje ugovora.

Jednako važna je i provera poreskog tretmana transakcije. Potrebno je utvrditi da li se plaća PDV od 20 odsto ili porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, jer ta razlika može značajno uticati na ukupne troškove kupovine.

„Na kraju, neophodno je proveriti kako je nekretnina evidentirana u katastru. Da li se vodi kao stambeni ili poslovni prostor utiče ne samo na visinu poreza na imovinu i mesečnih troškova, već i na mogućnost dobijanja stambenog kredita ukoliko nekretninu kupuje fizičko lice“, zaključuje Miloš Mitić, generalni direktor agencije City Expert.