Na koje poreske olakšice i podsticaje mogu da računaju kupci starogradnje?

Kupovina stana ili kuće u starogradnji podrazumeva plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5 odsto, dok se pri kupovini novogradnje plaća PDV po stopi od 10 odsto.

Ipak, kupci prvog stana u starogradnji mogu ostvariti značajnu poresku olakšicu – potpuno ili delimično oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, ukoliko ispunjavaju zakonom propisane uslove.

„Mnogi građani, vođeni informacijama o povraćaju PDV-a pri kupovini novogradnje, pogrešno zaključuju da kod starogradnje ne postoje nikakve olakšice i da je plaćanje poreza neizbežno. Međutim, kupci prvog stana mogu ostvariti potpuno ili delimično oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, čime mogu značajno uštedeti novac“, objašnjava za Biznis.rs advokat Tijana Vladisavljević iz beogradske advokatske kancelarije Vladisavljević.

Kod ove olakšice važno je napomenuti da se plaćeni porez ne refundira naknadno, kao što je slučaj sa PDV-om kod novogradnje u roku od pet godina od kupovine, već kupac mora odmah da se izjasni da želi da koristi pravo na oslobađanje i to u kratkom roku za podnošenje poreske prijave za porez na prenos apsolutnih prava.

“Ova poreska prijava se obično već popunjava na notarskoj overi kupoprodajnog ugovora. Nažalost, veliki broj ljudi za ovu olakšicu sazna prekasno, pa propusti priliku da blagovremeno podnese poresku prijavu sa svim potrebnim dokazima i na taj način izgubi priliku da ostvari svoje pravo”, dodaje naša sagovornica.

Oslobađanje za 40 kvadrata, plus dodatnih 15 po članu domaćinstva

Kupac prvog stana u starogradnji može da ostvari oslobađanje od plaćanja poreza za površinu od 40 kvadrata za sebe, uz mogućnost uvećanja za dodatnih 15 kvadrata po članu domaćinstva. Uslov je da supružnik, roditelji ili deca koji se uračunavaju u domaćinstvo takođe ispunjavaju zakonske uslove za ovu olakšicu.

Pravo na oslobađanje mogu da ostvare samo kupci prvog stana ili porodične stambene zgrade u starogradnji koji prethodno nisu imali nepokretnost na svoje ime od 1. jula 2006. godine, niti su ranije koristili oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava ili refundaciju PDV-a za prvi stan. Takođe, u trenutku zaključenja kupoprodajnog ugovora moraju biti državljani Srbije sa prijavljenim prebivalištem u zemlji.

Vladisavljević ističe da oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava isključuje pravo na povraćaj PDV-a za prvi stan. Ukoliko je neko već iskoristio jednu od ove dve mogućnosti – bilo za sebe, bilo kao član domaćinstva – kasnije ne može ponovo da koristi istu pogodnost.

„U praksi smo imali slučajeve da mlada osoba kao kupac prvog stana aplicira za olakšicu, a da nije znala da su je roditelji pre deset godina uključili kao člana domaćinstva kada su ostvarivali istu za kupovinu svog prvog stana. Zato je važno proveriti sve činjenice pre nego što se uđe u proceduru“, ukazuje Vladisavljević.

Ona napominje da prilikom overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti javni beležnici kupcima dostavljaju na potpis poresko izjašnjenje u kom se kupac izjašnjava da kupuje prvi stan i da želi da ostvari pravo na oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava. Tom prilikom overava se i obrazac IKPS, odnosno izjava datu pod krivičnom odgovornošću kojom kupac potvrđuje da ispunjava uslove za ostvarivanje ove poreske olakšice.

“Iako javni beležnici imaju mogućnost da tu izjavu zajedno sa ugovorom i poreskim izjašnjenjem dostave poreskoj upravi, oni to često ne čine jer to predstavlja dodatnu administraciju, iako bi se na taj način poreskoj upravi olakšala provera ispunjenosti uslova za oslobađanje od plaćanja poreza“, kaže Vladisavljević.  

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?

Osnovica za obračun poreza na prenos apsolutnih prava jeste ugovorena cena iz kupoprodajnog ugovora overenog kod javnog beležnika, osim ukoliko je ta cena niža od tržišne vrednosti nepokretnosti koju poreski organ procenjuje na osnovu podataka za istu opštinu i slične nekretnine.

Zakonski obveznik plaćanja poreza jeste prodavac, jer on ostvaruje prihod iz pravnog posla. Međutim, u praksi se ugovorom najčešće ova obaveza prebacuje na kupca. Zbog toga detaljno regulisanje ugovornih odnosa kod kupoprodaje nepokretnosti smanjuje mogućnost za kasnije sporenje i potencijalne duge i skupe sudske postupke.

“Ukoliko stranke propuste da dogovore ko će platiti porez na prenos apsolutnih prava, jedini obveznik će biti prodavac. Ugovorne stranke, naravno, uvek mogu dogovoriti da ovaj trošak podele na pola”, dodaje Vladisavljević.

Kupce prvog stana može „preduhitriti“ poresko rešenje

Prethodnih godina kupci nekretnina često su se žalili na dugo čekanje rešenja o porezu na prenos apsolutnih prava. Prema iskustvu advokatske kancelarije Vladisavljević, poreska uprava u poslednje vreme znatno je ažurnija, pa se dešava da rešenje bude doneto već u roku od 30 dana od zaključenja ugovora.

“Dešava se da poresko rešenje preduhitri kupca u njegovoj nameri da pribavi dokumentaciju potrebnu za oslobađanje od plaćanja ovog poreza. U takvim situacijama građani često angažuju advokate u nadi da se ono može stornirati i mi imamo pozitivna iskustva. Ipak, savetujemo da kupci odmah posle zaključenja ugovora odu do nadležne poreske uprave i obaveste postupajućeg poreskog inspektora da su u proceduri pribavljanja dokumentacije kako bi ostvarili svoje pravo na oslobađanje ili delimično oslobađanje od obaveze plaćanja”, napominje Vladisavljević.

Kada je reč o zastarelosti, pravo države da utvrdi porez i pravo da ga naplati zastarevaju u roku od pet godina. Rok počinje da teče od 1. januara naredne godine od godine u kojoj je zaključen ugovor o kupovini nepokretnosti.

Međutim, svaka službena radnja poreske uprave u vezi sa utvrđivanjem ili naplatom poreza prekida tok zastarelosti, nakon čega rok počinje ponovo da teče. Apsolutna zastarelost nastupa nakon 10 godina, kada država gubi pravo da utvrđuje ili naplaćuje porez.

Koje podsticaje pri kupovini prve nekretnine daje država

Pored poreskih olakšica za kupce prvog stana, građanima su na raspolaganju i drugi državni programi podrške, među kojima je i program subvencionisanih stambenih kredita za mlade.

Ovaj program podrazumeva da država garantuje poslovnim bankama za odobravanje stambenih kredita mladima od navršenih 20 do punih 35 godina i subvencioniše deo kamate koju bi inače plaćao kupac. Cilj mere je da mladima olakša kupovinu prve stambene nepokretnosti, bilo da je reč o starogradnji ili novogradnji.

“Dakle, država ne daje novac za kupovinu stana, već omogućava minimalno učešće kupca od jedan odsto sopstvenih sredstava, dok maksimalan iznos kredita iznosi 100.000 evra. To znači da mlada osoba koja kupuje stan vredan 100.000 evra mora da obezbedi svega 1.000 evra iz ličnih sredstava“, objašnjava Vladisavljević.

Dodatnu mogućnost predstavlja i državna subvencija za majke, kojom se dodeljuju bespovratna sredstva za kupovinu, izgradnju ili učešće pri kupovini prve nekretnine, kako u starogradnji, tako i u novogradnji, po osnovu rođenja deteta.

Pravo na ovu pomoć ima majka koja nikada ranije nije bila vlasnik stambene nepokretnosti, a sredstva može iskoristiti za učešće ili kao deo kupoprodajne cene, do 20 odsto vrednosti nekretnine, odnosno najviše do 20.000 evra.

“U praksi je moguće da majka koja ispunjava uslove za obe mere iskoristi subvenciju za majke kao učešće, a istovremeno i subvencionisani kredit za mlade. To znači da može dobiti bespovratna sredstva od države i da koristi pogodnosti kredita poput minimalnog učešća i subvencionisane kamate”, ukazuje naša sagovornica.

Kupovina prve nekretnine u starogradnji, tako može biti znatno povoljnija ukoliko se na vreme iskoriste dostupne poreske olakšice i državni programi podrške. Ipak, iskustvo iz prakse pokazuje da građani često nisu dovoljno informisani o uslovima i rokovima, zbog čega propuštaju mogućnost da ostvare prava koja im pripadaju, zaključuje advokat Tijana Vladisavljević iz beogradske advokatske kancelarije Vladisavljević.