Kako odricanje od nasledstva briše pravo na refundaciju PDV-a?

Mnogi kupci prvog stana u novogradnji ostaju bez prava na refundiranje PDV-a, koji može iznositi i nekoliko hiljada evra, zbog toga što su se ranije u ostavinskom postupku odrekli nasleđa u korist drugog naslednika, ne znajući da takva odluka može imati poreske posledice godinama kasnije.

Kako za Biznis.rs ističe advokat Tijana Vladisavljević iz beogradske advokatske kancelarije Vladisavljević, u praksi se dešavalo da građani izgube pravo na refundaciju PDV-a – a da to nisu ni znali – upravo zbog jedne izjave date u ostavinskom postupku kojom se odriču nasleđa u korist drugog lica.

„Ljudi to najčešće čine iz želje da pomognu srodniku, posebno kada je reč o malom nasledstvu ili baš iz razloga da ne bi imali ništa na svoje ime verujući da će im to kasnije omogućiti pravo na refundaciju PDV-a za prvi stan. Međutim, iz dobre namere oni dolaze u situaciju da gube to pravo baš zbog pomenute izjave, jer se prema zakonu smatra da je lice koje se odreklo nasleđa u korist drugog naslednika zapravo prihvatilo nasleđe, a zatim ga poklonilo srodniku”, navodi naša sagovornica.

Ova situacija je vrlo neprijatno iznenađenje za kupce stana koji očekuju da će dobiti svojih deset odsto cene nazad, pa celu finansijsku strukturu, kredit ili veličinu nekretnine koju kupuju prilagođavaju tom planu.

“Svakako ove situacije nisu mnogo česte u praksi, ali kada se dogode predstavljaju veliki emotivni, ali i finansijski šok, jer je stan velika životna investicija, pa ni deset odsto nije malo i radi se o iznosu koji ljudi često i godinama brižljivo čuvaju i štede”, dodaje naša sagovornica.

Govoreći o tome kako poreski organi dolaze do ovih podataka, Vladisavljević objašnjava da oni nemaju direktan uvid u sadržinu ostavinskih rešenja, ali da mogu posredno da dođu do njih kroz druge evidencije.

„Poreska uprava ima uvid u različite baze podataka, uključujući matične knjige, pa u slučajevima kada je recimo jedan od roditelja kupca preminuo, poreski inspektori u toj situaciji traže na uvid poresko rešenje kako bi videli šta se dogodilo sa zaostavštinom i utvrdili da li je kupac prvog stana možda nešto nasledio ili se eventualno odrekao nasleđa”, navodi ona.

Prema njenim rečima, odricanje od nasleđa u korist drugog lica ima i poreske posledice jer se u tom slučaju smatra da je reč o poklonu.

Zbog toga kupac koji se odrekao nasleđa može da izgubi pravo na refundaciju PDV-a, dok primalac (sanaslednik) postaje dužnik poreza na poklon, koji iznosi od 1,5 do 2,5 odsto u zavisnosti od stepena srodstva.

Na pitanje kako se ovakve situacije mogu izbeći, naša sagovornica objašnjava da su nasledničke izjave neopozive, ali da postoji pravna razlika u načinu davanja izjave u postupku.

“Situacija u kojoj se gubi pravo na refundaciju PDV-a zbog odricanja u nečiju korist se svakako može preduprediti tako što lice u ostavinskom postupku, na ročištu kod javnog beležnika, daje nasledničku izjavu kojom se ‘ne prihvata nasleđa’. Ova izjava je naizgled istovetna po značenju, i po faktičkom dejstvu sa prethodnom – jer zaostavština svakako odlazi drugom sanasledniku, sa ključnom razlikom da se kod neprihvatanja nasleđa ne smatra da se radi o poklonu već samo da naslednik nije prihvatio svoj nasledni udeo. Dakle, tu nema poklona”, ukazuje Vladisavljević.

Sav novac na račun, “na ruke” ni rezervacija

Kupci obično znaju kada postoji neki problem sa njihove strane koji bi im predstavljao smetnju za refundaciju PDV-a jer većina njih pre tako značajnog ulaganja sve temeljno istraži ili prikupi informacije od drugih kupaca. Međutim, ono što često ostaje van njihovog radara, a u praksi može predstavljati ozbiljan problem, jeste izbor investitora od kog kupuju stan – odnosno da li on uredno vodi svoju dokumentaciju, ispunjava pravne, poreske i knjigovodstvene obaveze, kao i da li će u potpunosti sarađivati u postupku refundacije PDV-a.

U praksi se dešava se da kupci traže pravnu pomoć tek kada nastane problem, često i u situacijama kada je prodavac insistirao da se deo ili celokupna kupoprodajna cena isplati „na ruke“, uz objašnjenje da je to jednostavniji način plaćanja i uveravanje da neće biti komplikacija prilikom refundacije.

Međutim, u takvim slučajevima problemi se najčešće javljaju naknadno. Kako objašnjava Tijana Vladisavljević, poreski inspektori tada zahtevaju da prodavac dokaže odgovarajućim izvodima iz banke da je primljeni novac “na ruke” na ime dela ili cele kupoprodajne cene uplatio na bankovni račun firme u roku od sedam dana kao dnevni pazar, u tačno onom iznosu koliko je iznosila kupoprodajna cena ili njen deo koji je tada plaćen.

“Ukoliko prodavac nije uplatio kupoprodajnu cenu na svoj bankovni račun u roku od sedam dana od dana prijema novca, to jest ima uplate u drugim iznosima na svoj bankovni račun kao dnevni pazar koji se ne poklapaju sa kupoprodajnom cenom, Poreska uprava je donosila rešenja da se ne prihvata zahtev za refundaciju PDV-a, s obzirom na to da ne postoji bankovni trag da je kupoprodajna cena za stan uopšte stigla na račun prodavca”, upozorava ona.  

Zato je savet advokata da se kupoprodajna cena stana uvek plaća u celosti sa računa kupca na račun prodavca i da nijedan, pa ni najmanji deo cene, ne ide “na ruke”, uključujući i rezervaciju stana.

Pri kupovini apartmana nema povraćaja PDV-a

U praksi se, takođe, dešava da kupci nisu upoznati sa činjenicom da investitor kao prodavac stana može imati prethodno stečen osnov po kom je bio oslobođen plaćanja PDV-a, zbog čega porez uopšte nije obračunat niti uplaćen državi.

Da bi kupac imao pravo na povraćaj PDV-a za kupovinu stana, on prethodno mora da uplaćen u budžet Republike Srbije od strane investitora. Ako je po bilo kom osnovu investitor oslobođen plaćanja istog, kupac ne stiče pravo da PDV kasnije potražuje kroz refundaciju.

Dodatni rizik, kako ukazuje Vladisavljević, predstavlja i slučaj kada je stan u kupoprodajnom ugovoru ili tehničkoj dokumentaciji označen kao „apartman“, jer u tom slučaju ne postoji pravo na povraćaj PDV-a.

Takvi primeri, navodi ona, češći su u pojedinim turističkim zonama poput Divčibara, dok su ređi u urbanim sredinama poput Beograda.

Naša sagovornica ističe da kupovina nekretnine predstavlja dugoročnu i značajnu finansijsku odluku, zbog čega se preporučuje oprez i detaljna provera svih elemenata pre potpisivanja ugovora.

“Pravovremeno savetovanje sa stručnim licem iz ove oblasti, advokatom koji se bavi pitanjima povrata PDV-a za stanove, uz temeljnu proveru ugovora i predugovora, proveru investitora i prateće tehničke dokumentacije pri kupoprodaji, može da doprinese izbegavanju ovih i sličnih situacija u kojima kupci ne samo da rizikuju da ne ostvare pravo na refundaciju PDV-a, već i da ugovore nepovoljne uslove kupoprodaje bez garancija, penala, rokova i drugih zaštitnih pravnih mehanizama koje advokat može da predloži i formuliše u najboljem interesu kupca”, zaključuje Vladisavljević.

Pročitajte i prvi deo našeg istraživanja: Jedan kvadrat u suvlasništvu dovoljan da kupac izgubi pravo na povraćaj PDV-a