Moderni vikend kompleksi i resort naselja u ekspanziji

Vrednost tržišta nepokretnosti u Srbiji u 2025. godini dostigla je 8,1 milijardu evra, što predstavlja rast od 8,6 odsto u odnosu na prethodnu godinu. Najveći deo tržišne aktivnosti i dalje je koncentrisan u Beogradu, gde je realizovan promet u vrednosti od 3,8 milijardi evra, što čini 47 odsto ukupnog tržišta.

I dok glavni grad dominira kako u prometu stanova i garažnih prostora, tako i u segmentu poslovnih objekata i građevinskog zemljišta, region Vojvodine sa ukupnom vrednošću prometa od 2,2 milijarde evra i udelom od 27,2 odsto izdvaja se u drugim segmentima tržišta.

Ovaj region prednjači u prometu poljoprivrednog zemljišta, gde učestvuje sa čak 72 odsto, ali i u prometu kuća sa 41 odsto i vikendica – gde beleži dominantnih 54 odsto udela ukupnog tržišta, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda.

U okolini Beograda, na Kosmaju i Avali, u poslednjih pet godina formira se novi talas modernih vikend naselja, vila i resort projekata, koji zauzimaju prostor između tradicionalnih vikendica i luksuznih „gated community“ kompleksa. Reč je o planski razvijanim, zatvorenim naseljima sa kontrolisanim pristupom, obezbeđenjem i organizovanim održavanjem, ali i o savremenim vilama u prirodnom okruženju, često koncipiranim kao investicione nekretnine namenjene izdavanju.

Njihove glavne karakteristike uključuju zatvoreni tip kompleksa, zajedničko održavanje, uređenu infrastrukturu sa dodatnim sadržajima poput bazena, kao i savremenu, vizuelno atraktivnu arhitekturu prilagođenu trendovima i turističkoj ponudi.

Pravnik i konsultant za nekretnine Kaća Lazarević u razgovoru za Biznis.rs ističe da se ovakvi objekti unutar vikend kompleksa pretežno prometuju mimo agencija i da njihova prodaja uglavnom ide direktnom kupovinom od investitora koji ih grade i oglašavaju.

Ipak, ona ističe da su ovakvi objekti uglavnom znatno skuplji od klasičnih vikendica i kuća i da njihovi kupci imaju mogućnosti i višak novca da investiraju u takve nekretnine, gde bi imali mogućnost i da žive, a ne samo da ih koriste kao vikend kuće.

„Reč je uglavnom o kompleksima sa bazenima, garažama i kompletnom pratećom opremom. Međutim, problem je što domaća infrastruktura i putna mreža ne prate zahteve ovakve gradnje, pa vlasnici, da bi stigli do Kosmaja i Avale, često moraju da prolaze kroz saobraćajne gužve“, navodi Lazarević.

Na ovim lokacijama gotovo da više nema starih vikendica kakve su se nekada gradile. Kako kaže naša sagovornica, većina takvih objekata je prodata, dok se na tržištu danas uglavnom nude adaptirane i znatno skuplje nekretnine.

„Ono što je trenutno u ponudi često je renovirano ili novoizgrađeno, uz cene koje dostižu nivo stanova u Beogradu. To značajno menja računicu kupaca – dok je ranije bilo uobičajeno da se prodajom stana u prestonici finansira kupovina vikendice u kojoj bi moglo i da se stanuje, a da preostala sredstva od razlike ostanu za život, danas takva mogućnost praktično više ne postoji“, objašnjava ona.

Vojvodina ima najbolju ponudu cene i kvaliteta

Najveća potražnja za vikendicama i kućama i dalje je usmerena ka Vojvodini, koja nudi širok raspon cena – od povoljnijih do znatno skupljih nekretnina.

„Najjeftinije kuće mogu se naći u manjim mestima, pa čak i u Subotici, Kelebiji, Somboru i Bačkom Petrovcu, kao i u naseljima u blizini reka i većih gradova. Sve što se nalazi u Vojvodini dobro prolazi na tržištu. Vikendice ispod 30.000 do 40.000 evra gotovo da više nisu dostupne na tržištu“, ukazuje Lazarević.

Cene zavise od više faktora, pre svega od veličine i stanja objekta, veličine placa, kao i od blizine glavnih saobraćajnica, gradova i osnovne infrastrukture.

„U poslednje vreme u trendu je Sombor, koji se našao na listi najpoželjnijih gradova za život. Ovaj grad ima razvijen kulturni sadržaj, uključujući pozorište, bioskop i muzeje, a u blizini se nalazi i banja. Zbog kvaliteta života, sve je više onih koji su, nakon života u inostranstvu, odlučili da se presele upravo u Sombor“, dodaje ona.

Kada je reč o drugim vojvođanskim mestima, Lazarević kaže da Subotica, koja se nalazi u blizini granice, više nije toliko atraktivna, ali da kupci traže vikendice u okolini Novog Sada pre svega zbog neposredne blizine Beograda.

„Kada se govori o Novom Sadu svi misle na salaše, ali oni se ne mogu posmatrati kao klasične kuće, jer zahtevaju stalno održavanje. Problem koji se sve češće javlja jeste nedostatak radne snage za održavanje imanja, uključujući uređenje dvorišta i osnovne poslove oko nekretnina, što dodatno utiče na odluke kupaca“, ističe Lazarević.

Apartmani na Zlatiboru više nisu u fokusu tržišta

Kada je reč o popularnim destinacijama, Zlatibor se danas smatra prezasićenim i manje atraktivnim u odnosu na ranije godine, dok su Tara i Rudnik i dalje u fokusu, ali uz znatno više cene u poređenju sa Vojvodinom, objašnjava Lazarević.

U okolini Beograda i dalje su najtraženije lokacije Avala i Kosmaj, dok su banjska mesta, iako ranije veoma popularna, izgubila na značaju kao destinacije za kupovinu vikendica.

Sokobanja i dalje privlači kupce, ali je udaljenost od Beograda otežavajući faktor, dok su banje poput Vrnjačke i Banje Koviljače postale znatno skuplje i komercijalizovane, sa dominantnom hotelskom ponudom.

„U mnogim banjskim mestima privatne vikendice gotovo da više nisu dostupne, jer su objekti uglavnom privatizovani i adaptirani u hotelske komplekse višeg standarda, što je značajno promenilo strukturu ponude“, ukazuje ona.

Na šta obratiti pažnju prilikom kupovine vikendice?

Naša sagovornica napominje da su na tržištu vikendica u Srbiji najtraženiji objekti sa parcelama od najmanje 20 ari. Kupci traže osnovnu infrastrukturu, dobar putni pristup, da objekti imaju struju, vodu i da u blizini postoje prodavnice za svakodnevno snabdevanje.

Lazarević upozorava da je prilikom kupovine vikendica najvažnije proveriti da li je nekretnina uknjižena, kao i status priključaka na komunalnu mrežu. Kupovina vikendica i dalje se najčešće odvija van posredovanja agencija. Kupci uglavnom lično obilaze lokacije, informišu se na terenu i direktno kontaktiraju vlasnike, nakon čega dolazi do kupoprodaje.

Stručnjak za nekretnine zato napominje da svaki kupoprodjni ugovor mora da se overi kod javnog beležnika nadležnog za opštinu na čijoj teritoriji se nalazi nekretnina.

Takođe, kupci posebnu pažnju treba da obrate na snabdevanje vodom i strujom, jer u pojedinim područjima dolazi do nestašica tokom letnjih meseci zbog pojačanog zalivanja i potrošnje. Od ključnog značaja je i prohodnost puta tokom zimskog perioda, jer vikendica koja je zavejana i nedostupna gubi svoju funkcionalnu vrednost.

Prema podacima Republičkog geodteksog zavoda, vikendice u Srbiji prometuju se kao vikendica sa parcelom, vikendica sa parcelom i nekim drugim objektom i kao mešovit promet.

„Od ukupnog broja prometa vikendica u 2025. godini, 78 odsto su predstavljali prometi vikendica sa parcelom, a 22 odsto su prometi vikendica sa drugim vrstama nepokretnosti u prometu. Prosečna cena vikendica prometovanih u 2025. godini u Republici Srbiji iznosila je 33.381 evra (medijana 23.000 evra), što je za 11,73 odsto više u odnosu na prethodnu godinu“, navodi RGZ.

Na turističkim destinacijama u Srbiji zastupljena je prodaja podvrste nepokretnosti – stanova – apartmana.

Prema podacima za 2025. godinu, najviše kupoprodaja apartmana zabeleženo je u Velikom Gradištu, gde je evidentirano 322 transakcije. Slede Kopaonik sa 240 i Čajetina sa 228 kupoprodaja, dok su i druge turističke destinacije beležile stabilnu tražnju u ovom segmentu.