Za koje radove na nekretninama nije potrebna građevinska dozvola?

Krečenje, zamena podnih i zidnih obloga, sanitarija, radijatora ili unutrašnjih instalacija najčešći su radovi koje građani izvode prilikom uređenja stana. Iako se u svakodnevnom govoru često nazivaju adaptacijom, sa pravnog stanovišta mnogi od njih predstavljaju tekuće održavanje za koje nije potrebno pribavljati građevinsku dozvolu niti rešenje o odobrenju za izvođenje radova.

Ova razlika je važna jer se radovi na tekućem održavanju, uređeni članom 144. Zakona o planiranju i izgradnji, razlikuju od adaptacije, rekonstrukcije i drugih zahvata za koje može biti potrebno odgovarajuće odobrenje nadležnog organa.

„Tekuće održavanje obuhvata radove kojima se sprečavaju ili otklanjaju oštećenja nastala korišćenjem objekta i održava njegova funkcionalnost. U ovu kategoriju spadaju, između ostalog, krečenje, farbanje, zamena podnih i zidnih obloga, sanitarija, radijatora, unutrašnje i spoljašnje stolarije, kao i zamena unutrašnjih instalacija i opreme bez povećanja kapaciteta“, objašnjavaju zakone pravnici iz kancelarije Stojković Advokati.

Ključni uslov je da se radovima ne menja spoljašnji izgled zgrade i ne utiče na zajedničke delove objekta i njihovo korišćenje.

Prijava opštini nije isto što i zahtev za dozvolu

Kada je reč o radovima koji zaista predstavljaju tekuće održavanje, građani ne moraju da podnose zahtev za građevinsku dozvolu niti zahtev za rešenje o odobrenju izvođenja radova po članu 145. Zakona. Ipak, pojedine lokalne samouprave u praksi evidentiraju ovakve radove putem jednostavne pisane prijave. Takav primer postoji u Gradskoj opštini Stari grad u Beogradu, čija nadležna služba obavlja i poslove evidentiranja prijava za tekuće održavanje objekata.

U jednom konkretnom postupku sprovedenom u septembru 2026. godine pred ovom opštinom podneta je prijava u slobodnoj formi. U njoj su navedeni podaci o stanu i planiranim radovima, uz izjavu da se njima ne menja spoljašnji izgled zgrade, ne zadire u konstruktivne elemente, ne povećava kapacitet instalacija i ne utiče na zajedničke delove objekta.

Nadležni organ je potom izdao pisanu konstataciju da opisani radovi imaju karakter tekućeg održavanja i da za njih nije potrebno pribaviti akt kojim se odobrava izvođenje radova.

Takva potvrda može biti korisna u slučaju eventualnih nedoumica upravnika zgrade, komšija ili inspekcije. Međutim, ona nije dozvola za radove, već potvrda stava nadležnog organa o njihovoj pravnoj prirodi.

U konkretnom slučaju nije bilo potrebno dostavljati projekat, dokaz o vlasništvu, kopiju lične karte niti drugu tehničku dokumentaciju. Ipak, reč je o praksi jednog organa, pa građanima ostaje preporuka da pre podnošenja prijave provere postupak u svojoj opštini.

Radovi mogu da počnu i bez čekanja na odgovor

Jedna od najvažnijih praktičnih informacija jeste da građani, kada je nesumnjivo reč o tekućem održavanju iz člana 144. Zakona, ne moraju da čekaju da opština izda posebnu potvrdu pre početka radova.

„Razlog je to što pravo na izvođenje ovih radova ne nastaje izdavanjem dokumenta opštine. Zakon za njih ne propisuje pribavljanje akta nadležnog organa, pa se prijava, tamo gde se podnosi, koristi radi evidentiranja i veće pravne sigurnosti“, navode advokati.

Ipak, ova mogućnost, kako navode, ne znači da građani mogu bez odobrenja da izvode bilo kakve radove u stanu. Ako se naknadno utvrdi da zahvat po svojoj stvarnoj prirodi predstavlja rekonstrukciju, adaptaciju ili drugu kategoriju radova za koju je potrebno odobrenje, sama prijava za tekuće održavanje neće biti dovoljna.

Pored administrativnog postupka, građani koji renoviraju stan u Beogradu treba da obrate pažnju i na pravila kućnog reda. Pre početka radova potrebno je obavestiti upravnika zgrade, a zatim na vidnom mestu, najčešće na oglasnoj tabli, postaviti obaveštenje za stanare. Ono treba da sadrži datum početka, vrstu i očekivano trajanje radova, u skladu sa članom 12. Odluke o opštim pravilima kućnog reda u Beogradu.

Za radove koji spadaju u tekuće održavanje upravniku se ne prilaže građevinsko odobrenje, jer ono za ovu kategoriju radova nije propisano.

Kada je potrebno odobrenje?

Jednostavan postupak za tekuće održavanje ne može se primeniti kada se radovima menja organizacija prostora, uklanjaju ili pomeraju zidovi, interveniše na konstrukciji, povećava kapacitet instalacija, menja spoljašnji izgled zgrade ili zadire u fasadu i zajedničke delove objekta.

„Dodatni oprez potreban je kada se menja namena prostora ili se radovi izvode na objektima koji uživaju poseban režim zaštite. U zavisnosti od prirode zahvata može biti potrebno rešenje o odobrenju izvođenja radova po članu 145. Zakona o planiranju i izgradnji, građevinska dozvola, saglasnost stambene zajednice ili pribavljanje konzervatorskih uslova i drugih odgovarajućih akata“, ističu advokati.

Oni dalje navode da je česta greška poistovećivanje jednostavne prijave tekućeg održavanja sa formalnom prijavom radova koja se podnosi kroz Centralni informacioni sistem za elektronsko postupanje u okviru objedinjene procedure (CEOP).

Formalna prijava radova podnosi se nakon pribavljanja odgovarajućeg akta, na primer rešenja iz člana 145. Zakona, i prati je propisana procedura.

Kod tekućeg održavanja iz člana 144. situacija je drugačija: prethodno odobrenje nije potrebno, pa prijava koju pojedine opštine evidentiraju ne predstavlja zahtev za izdavanje dozvole.