Godina hlađenja tržišta nekretnina, nerealnih prodavaca i nestanka kreditnih kupaca

Globalno zatezanje monetarnih kaiševa konačno se tokom 2023. godine prelilo na tržišta nekretnina, uključujući i domaće, koje se posle dve godine izrazitog rasta suočilo sa „smirivanjem i stabilizacijom“, kako je to u svom poslednjem izveštaju ocenio Republički geodetski zavod (RGZ).

Interesantno je da cene kvadrata nisu krenule „u rikverc“, kako su se nadali potencijalni kupci – do kraja septembra godišnja stopa rasta cena stanova dostigla je 8,2 odsto, s tim da su kvadrati u starogradnji više poskupeli od novogradnje, i to za 9,26 odsto u odnosu na 6,26 odsto.

O tome koji su trendovi vladali na domaćem tržištu u 2023. godini razgovarali smo sa proceniteljem i sudskim veštakom za oblast nekretnina Milićem Đokovićem.

„Tržište nekretnina veoma je osetljivo na ekonomske i političke ‘poremećaje’, a ni jednih ni drugih nije manjkalo u godini za nama, počev od poskupljenja kredita, pa sve do izbijanja sukoba u pojasu Gaze“, kaže Đoković u razgovoru za Biznis.rs.

Rezultat takvih kretanja vidljiv je u podacima o vrednosti tržišta nekretnina u 2023. godini, kao i u udelu kreditnih u ukupnom broju kupaca.

Ukupna količina novca korišćena za kupovinu nekretnina iznosila je 1,5 milijardi evra, objavio je RGZ u svom novembarskom izveštaju za treći kvartal 2023. To je za 43 odsto više novca u odnosu na treći kvartal 2019. (pre pandemije) i za 10 odsto manje u odnosu na isti kvartal prethodne godine.

Od 1,5 milijardi evra, čak 478,8 miliona evra dolazi sa delimično regulisanog tržišta. Ukupan broj kupoprodaja u trećem kvartalu iznosio je 29.248, što je za sedam odsto više u odnosu na isti kvartal prepandemijske 2019. godine, odnosno za 15,9 odsto manje nego u trećem kvartalu 2022. godine. Oko 6,6 odsto svih prometovanih nepokretnosti plaćeno je kreditom, što je za 3,7 procentna poena manje nego u 2022. godini.

„Manjak na strani kreditnih kupaca delimično su kompenzovali ‘novi stranci’ na našem tržištu. Dok su prošle godine to bili Rusi i Ukrajinci, ove godine više kapitala za kupovinu došlo je iz Izraela“, objašnjava Đoković.

Njegov opis 2023. godine u nekoliko reči crta skicu „godine koju su pojeli skakavci“.

„Tržište je bilo u hibernaciji, a prodavao je onaj ko je želeo da proda. Postoji, inače, razlika između onih koji zaista žele da nađu kupca i onih koji stave nekretninu na tržište za slučaj da dobra ponuda ‘natrči’. To je razlika između ‘prodati’ i ‘prodavati’ – a prošlo je vreme kada kupac jednostavno ‘natrči’, pa je moj savet prodavcima da formiraju realnu cenu nekretnine ukoliko zaista žele da prodaju„, ističe Đoković.

Sa druge strane, ni kupci nisu želeli da steknu tačnu sliku tržišnih kretanja.

„Među kupcima stalno kolaju glasine o nekome ko je uspeo neverovatno jeftino da kupi sjajan stan, a niko zapravo ne poznaje takvu osobu“, priča Đoković.

Naš sagovornik je, inače, prošle godine u razgovoru za Biznis.rs prognozirao da će cene kvadrata nastaviti da rastu u 2023. i to za 10 do 20 odsto. Pokazalo se da su do septembra ove godine ukupne cene nekretnina zaista porasle, i to za 8,2 odsto, a Đoković naglašava da, koliko god pratio statistiku, uvek postoji neki neočekivani „dodatak“ koji zakomplikuje situaciju.

„Iako se prognoza praktično obistinila, moram da kažem da prošle godine nisam znao da će biti izbora. Oni će svakako uticati na kretanja na tržištu nekretnina u poslednjem tromesečju 2023. godine, kroz osetan pad aktivnosti. Takođe, nismo mogli ni da pretpostavimo da će se desiti sukob u Gazi. Nepredvidivi događaji uvek utiču sa pet do deset odsto“, objašnjava Đoković.

To govori i da se nije desilo famozno „pojeftinjenje“ kvadrata, koje se godinama priželjkuje na strani kupaca, a Đoković naglašava da nikako ne treba porediti „godine postkoronskog rasta“ 2021. i 2022. sa godinom za nama.

„Te dve godine jednostavno nisu statistički relevantne, kao što je čuvena godina hiperiflacije 1993. ‘izbrisana’ iz statistike. Onaj ko poredi današnje cene sa onima od pre godinu ili dve dana rizikuje da napravi veliku grešku“, naglašava Đoković.

Takođe, ono što se tokom 2023. promenilo je i da staro pravilo o tome da je kupcima najvažnija lokacija, izgleda gubi na snazi.

„Nažalost, kako siromašimo cena postaje sve važniji faktor, odnosno da se kupi što jeftinije. Zapravo, na našem tržištu lokaciju može da bira tri do pet odsto najimućnijih kupaca, koji mogu da istrpe i cenu kakvu dobra lokacija nosi. Svi ostali su spremniji da prave kompromise, i to je bilo osetno na domaćem tržištu“, rekao nam je Đoković.

Zabrinjava ga još jedan trend – činjenica da je površina prosečnog stana u novogradnji skoro 70 kvadrata.

„Za koga se grade takvi stanovi? To je preveliko za one koji traže svoju prvu nekretninu i mlade parove sa jednim detetom, koji su najčešći kupci na našem tržištu. Takođe, mislim da investitori biraju da usklade pravila o obaveznom broju parking mesta po broju stanova, pa će radije napraviti zgradu sa 10 stanova i 11 parking mesta nego kalkulisati sa većim brojem manjih stanova, pošto je obaveza da na svaki stan dođe 1,1 parking mesto“, objašnjava Đoković.

U 2024. godini očekuje nastavak stabilizacije domaćeg tržišta nekretnina.

„U zavisnosti od kretanja euribora treba očekivati blagi povratak kreditnih kupaca i blagi rast novogradnje, s obzirom na broj izdatih dozvola. Mislim da nije loše vreme za kupovinu jer očekujem da će cene u 2025. godini drastičnije rasti, pošto se takav skok dešava posle svake krize“, zaključuje Đoković.