Šta su stambeni kompleksi i koliko ih ima u Srbiji?

Republički geodetski zavod (RGZ) u okviru svog redovnog izveštaja o stanju na tržištu nepokretnosti od 2020. godine kvartalno prati cenu kvadrata novogradnje u stambenim kompleksima kojih je, prema njihovoj evidenciji, na kraju prvog tromesečja ove godine bilo devet da bi u poslednjem izveštaju, zaključno sa junom, taj broj porastao na 12.

Od drugog kvartala 2021. godine broj stambenih kompleksa na listi RGZ varirao je između deset i 15. Procenitelj i konsultant Milić Đoković za Biznis.rs kaže da je stvaran broj stambenih kompleksa u Srbiji sigurno veći od stotinu, koliko ih se, prema njegovim rečima, uklapa u definiciju Habitata – Konferencije UN o stanovanju i urbanom razvoju.

Naime, stambeni kompleks definiše se kao nezavisna, funkcionalna celina barem tri zgrade što, kako ističe Đoković, znači da je svaki novobeogradski blok zapravo stambeni kompleks.

„Isto važi i za kompleks za socijalno stanovanje ‘Kamendin’ u Zemun Polju“, dodaje, razbijajući predstavu da „stambeni kompleks“ nužno znači luksuz i visoku cenu kvadrata.

Kompleksi koji se trenutno nalaze u pregledu RGZ više odgovaraju kriterijumu koji su koristili do 2021. godine, a to je „cena kvadrata na atraktivnim lokacijama“. Tako su na aktuelnoj listi beogradski „Novi Dorćol“, u kome je prosečna cena kvadrata u drugom kvartalu iznosila 4.335 evra, što je skuplje i od kvadrata u „Beogradu na vodi“, takođe stambenom kompleksu gde se kvadrat u tom periodu plaćao u proseku 4.308 evra.

U kvartalnim izveštajima o stanju na tržištu nepokretnosti prati se, inače, promet stanova, kuća, poslovnih prostora, zemljišta i garažnih mesta, što znači da ako su u nekom kompleksu stanovi rasprodati ili nije bilo kupoprodaja, onda se neće ni naći na spisku.

Tako su se u oba ovogodišnja kvartalna izveštaja osim „Novog Dorćola“ i „Beograda na vodi“ našli još East Side na beogradskoj Zvezdari, Sunnyville na Paliluli, „Savske terase“ sa Čukarice, kao i „Novi Bubanj“ u Kragujevcu.

U prvom tromesečju RGZ je zabeležio promet u beogradskim stambenim kompleksima „Petica“ i „K District“ i novosadskom „Park Novi Residence“, koji se nisu našli na spisku u drugom tromesečju, ali su se zato na njoj našli beogradski Elixir Garden, Big fashion park, Lux 51 i „Zemunske kapije“, kao i novosadski Garden Hill.

Zašto na listi RGZ nema kompleksa poput novobeogradskih blokova ili brojnih sličnih naselja širom Srbije? Odgovor leži u tome da se prati samo novogradnja. Međutim, u novije doba izraz „stambeni kompleks“ u javnosti je dobio drugačije značenje, slično kondominijumu.

„I kompleksi koji se nađu na listi RGZ su kondominijumskog tipa, zatvoreni ili poluzatvoreni, sa obezbeđenjem, domarima ili posebnim ponudama, poput bazena za stanare“, objašnjava Đoković, uz napomenu da je postalo stvar prestiža živeti u takvim naseljima, što se odrazilo i na cenu kvadrata.

Kako pokazuju podaci RGZ, najskuplji kvadrat od 4.335 evra plaćen je u „Novom Dorćolu“, dok je najpovoljniji u kragujevačkom „Novom Bubnju“ i košta 1.263 evra, ili gotovo četiri puta manje. Po pravilu, ipak, kvadrati u takvim stambenim kompleksima su nešto skuplji od proseka opštine ili grada na čijoj su teritoriji.

„Investitorima takva situacija odgovara, pa ne očekujem da će cene kvadrata u takvim naseljima ići nadole, jer određena grupa kupaca ciljano bira takve stanove kako bi se ‘pohvalila'“, objašnjava Đoković.

Praksa mu je, kako priča, pokazala da se neki brzo pokaju kada shvate da nisu računali na izloženost saobraćaju i buci na nekoj centralnoj lokaciji u Beogradu, pa čak i buci od aviona, ukoliko su odabrali stanove na visokim spratovima zgrada koje se nalaze na njihovoj trasi.

„U ovakvim slučajevima tržišna logika ustupa mesto ličnim preferencijama i to je cena koja se plaća“, zaključuje Đoković.