Vodič za primenu ograničenja kamata na različite stambene kredite

Narodna banka Srbije (NBS) objavila je na svom portalu odgovore na najčešće postavljena pitanja u vezi Odluke o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite fizičkim licima, a koja je objavljena u Službenom glasniku 12. septembra, a stupila na snagu dan kasnije, u sredu 13. septembra.

Odgovori NBS pojašnjavaju koji kredit se uzima za „prvi stambeni kredit“ u kontekstu ograničenja kamata, a preciziraju i kako se odluka konkretno primenjuje na kredite sa promenjivom, kombinovanom i fiksnom stopom, odobrene do stupanja na snagu Odluke.

Podsećamo da je Izvršni odbor NBS u ponedeljak na vanrednoj sednici doneo Odluku o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite fizičkim licima, kojom je ograničila kamatnu stopu za dužnike koji su korisnici prvog stambenog kredita sa promenljivom kamatnom stopom, a čiji ugovoreni iznos ne prelazi 200.000 evra.

Šta znači „prvi stambeni kredit“?

Odluka o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite fizičkim licima u delu koji se odnosi na ograničenje kamatnih stopa, primenjuje se na korisnike prvog stambenog kredita ukoliko taj korisnik ima trenutno više stambenih kredita u jednoj banci.

Ukoliko korisnik ima samo jedan stambeni kredit u ovom trenutku, taj kredit se smatra prvim kreditom. U tom smislu, za primenu ove mere nije relevantno da li je korisnik stambenog kredita u nekom prethodnom periodu već imao odobren stambeni kredit, koji je u međuvremenu otplatio ili ga refinansirao, pojasnili su iz NBS.

Kako se zastoj i umanjenje kamatne stope primenjuje na kredit sa promenljivom kamatnom stopom koji je odobren do dana stupanja na snagu Odluke?

Banka je dužna da do 31.12.2024. godine primenjuje privremeni zastoj na rast ugovorene promenljive nominalne kamatne stope na stambeni kredit koji je sa ovom kamatnom stopom odobren dužniku do dana stupanja na snagu ove odluke, odnosno da umanji ovu kamatnu stopu kod tih kredita, u skladu sa sledećim pravilima:

• Nominalna kamatna stopa ne može biti viša od 4,08 odsto.

• Izuzetno, u slučaju da je stambeni kredit odobren dužniku u periodu od 31. jula 2022. godine do dana stupanja na snagu ove odluke, pri čemu je u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila viša od 4,08 odsto ‒ nominalna kamatna stopa po tom kreditu ne može biti viša od nominalne kamatne stope iz plana otplate koji je dužniku dostavljen pri zaključenju ugovora o kreditu (prvi plan otplate), ukazuju iz NBS.

• Ukoliko je kredit sa promenljivom kamatnom stopom odobren u periodu od 31. jula 2022. godine uz nominalnu promenljivu kamatnu stopu koja je u momentu odobravanja bila niža od 4,08 odsto – nominalna kamatna stopa ne može da bude viša od 4,08 odsto.

U kom periodu se primenjuje zastoj i umanjenje kamatne stope sa promenljivom kamatnom stopom koji je odobren do dana stupanja na snagu Odluke?

Banka je dužna da dužnicima po stambenim kreditima kod kojih je na dan stupanja na snagu Odluke, odnosno na dan dospeća prve rate po stambenom kreditu nakon 1. oktobra 2023. godine ugovorena promenljiva nominalna kamatna stopa viša od 4,08 odsto, odnosno od one iz prvog plana otplate – dostavi novi plan otplate, koji se primenjuje počev od rate kredita koja dospeva u oktobru 2023. godine, kao i obaveštenje o načinu primene umanjene kamatne stope u smislu ove odluke, i to najkasnije pet dana pre dospeća te rate stambenog kredita.

Ako na ugovoreni dan usklađivanja visine nominalne kamatne stope po stambenom kreditu utvrdi da je ta stopa viša od 4,08 odsto, dužna je da u roku od 15 dana dužniku dostavi novi plan otplate u skladu s propisanim pravilima, kao i obaveštenje o načinu primene zastoja, odnosno umanjene kamatne stope u smislu ove odluke.

Da li se smanjuje kamatna stopa u slučaju smanjenja varijabilnog dela promenljive kamatne stope?

Ako na ugovoreni dan usklađivanja visine nominalne kamatne stope po stambenom kreditu utvrdi da je ta kamatna stopa niža od 4,08 odsto odnosno od nominalne kamatne stope iz prvog plana otplate (u slučaju stambenog kredita odobrenog od 31. jula 2022. godine, pri čemu je u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila viša od 4,08 odsto), banka je dužna da sačini novi plan otplate u skladu sa ugovorom zaključenim sa dužnikom i dostavi ga dužniku zajedno sa obaveštenjem o toj promeni.

Privremeni zastoj se ne primenjuje ako banka na ugovoreni dan usklađivanja visine nominalne kamatne stope po stambenom kreditu utvrdi da je ta kamatna stopa u skladu sa ugovorom o stambenom kreditu uvećana, ali nije viša od 4,08 odsto.

Da li se umanjenje kamatne stope primenjuje na kredite sa fiksnom kamatnom stopom odobrene do dana stupanja na snagu Odluke?

Umanjenje kamatne stope se ne primenjuje na kredite koji su do dana stupanja na snagu Odluke odobreni sa fiksnom kamatnom stopom.

Da li se umanjenje kamatne stope/zastoj primenjuje na kredite sa kombinovanom kamatnom stopom?

Kada su u pitanju krediti koji su do dana stupanja na snagu Odluke odobreni sa kombinovanom kamatnom stopom, primena umanjenja kamatne stope/zastoja zavisi od vrste kamatne stope koja važi tokom perioda trajanja primene Odluke.

Ako je na dan stupanja na snagu Odluke korisnik kredita u fazi otplate kredita po ugovorenoj promenljivoj nominalnoj kamatnoj stopi u skladu sa ugovorom o stambenom kreditu, primenjuje se propisano pravilo u pogledu visine promenljive kamatne stope.

Dakle, ukoliko klijent trenutno otplaćuje kredit po promenljivoj kamatnoj stopi, takva kamatna stopa ne može biti viša od 4,08 odsto do 31. decembra 2024. godine.

Izuzetno, ukoliko je kredit sa kombinovanom kamatnom stopom odobren nakon 31.7.2022. godine i u toku je primena promenljive kamatne stope, do dana stupanja na snagu ove Odluke, pri čemu je u trenutku zaključenja ugovora o tom kreditu nominalna kamatna stopa bila viša od 4,08 odsto ‒ nominalna kamatna stopa po tom kreditu ne može biti viša od nominalne kamatne stope iz plana otplate koji je dužniku dostavljen pri zaključenju ugovora o kreditu (prvi plan otplate).

Ukoliko korisnik kredita trenutno otplaćuje kredit po fiksnoj kamatnoj stopi, Odlukom nije predviđen uticaj na takvu kamatnu stopu, objasnili su iz NBS.