Održivost u fokusu evropskog tržišta nekretnina

Najnovije istraživanje Deloitte Property Index 2024 ukazuje na nekoliko ključnih trendova na tržištu stambenih nekretnina. Evropa se i dalje suočava sa nedostatkom pristupačnih stanova, što je dovelo do toga da vlade evropskih zemalja pokrenu projekte za izgradnju pristupačnih stambenih jedinica i investiraju u inovativne metode gradnje, poput izgradnje modularnih objekata. Istovremeno, kako se trendovi urbanog života pomeraju ka iznajmljivanju umesto kupovine, raste i broj Build-to-Rent (BTR) projekata koji postaju sve atraktivniji za investitore.

Ovako Stefan Antonić, advokat iz advokatske kancelarije Antonić, koja je deo Deloitte Legal mreže, predstavlja ključne nalaze istraživanja o stambenim nekretninama, čiji su rezultati objavljeni početkom avgusta. U intervjuu za Biznis.rs on govori o trenutnom stanju na tržištu nekretnina, interesovanju investitora za region Jugoistočne Evrope, i ceni i ponudi stanova u Beogradu u poređenju sa najvećim evropskim gradovima. Razgovarali smo i o uticaju izložbe EXPO 2027 i uvođenja ESG standarda na dalju ponudu i potražnju za stambenim nekretninama.

– Gledajući ka poslednjem kvartalu 2024. godine, očekuje se da će održivost biti u fokusu na evropskom tržištu, imajući u vidu rastuću potražnju za održivim projektima, koji generišu niže troškove upotrebe energije i imaju manji uticaj na životnu sredinu.

Kao najznačajniji faktori koji utiču na tržište nepokretnosti izdvajaju se kontinuirana inflacija i rastuće kamatne stope, što je uticalo na kupovnu moć i tržište hipoteka. Ove nepovoljne okolnosti učinile su stambene kredite manje pristupačnim, što je dovelo do smanjene potražnje – ističe Stefan Antonić.

Kako ocenjujete evropsko tržište stambenih nekretnina danas? Koje zemlje su u vrhu, a koje zaostaju u ovom segmentu? Gde je Srbija u poređenju sa drugim zemljama Evrope?

– Evropsko tržište je i dalje dinamično, a postoje značajne razlike između zemalja. Što se tiče cena, u vrhu su zapadnoevropske i skandinavske zemlje. Na primer, Francuska i Nemačka beleže značajan rast cena u odnosu na prethodni period. Tržište u Danskoj i ostalim skandinavskim zemljama je bolje izbalansirano zbog njihovog visokog standarda života i kupovne moći, što je ublažilo udar rasta cena.

Kvadrat u zemljama jugoistočne Evrope, i pored rasta cena koji se dogodio, posebno u glavnim gradovima poput Beograda i Zagreba, je i dalje daleko povoljniji u poređenju sa zapadnim i severnim evropskim zemljama. Primera radi, prosečna cena stambenog kvadrata u Nemačkoj je u 2023. godini iznosila 4.700 evra, u Francuskoj 4.538 evra, dok je u Srbiji ona iznosila 1.697 evra.

Na lokalnom nivou, Beograd, kao i ostali veći gradovi poput Novog Sada i Niša, koji već generacijski privlače veći broj stanovnika iz okolnih mesta, zabeležili su rast cena nekretnina zbog rastuće potražnje i urbanizacije. Ipak, cene su pristupačnije zbog blage stabilizacije tržišta u odnosu na prethodni period.

Treba imati u vidu i da se nalazimo u fazi razvoja tržišta, zbog brojnih najavljenih stambenih i infrastrukturnih projekata, kao i EXPO 2027. godine, što bi trebalo da održi pomenutu stabilizaciju tokom dužeg perioda.

Pre nekoliko meseci je na jednoj stručnoj konferenciji rečeno da je region Jugoistočne Evrope jedan od retkih gde je aktivnost investitora i developera ostala na stabilnom nivou i da je ovde situacija drugačija od globalnih trendova. Kakva je vaša ocena i koji su glavni faktori za takve rezultate?

– Složio bih se da region Jugoistočne Evrope predstavlja stabilnije tržište, otpornije na globalne trendove, pa je time privlačno za investitore i developere. Mnogi su faktori koji utiču na to, ali bih najpre izdvojio pristupačne cene i rastuću urbanizaciju, kao i relativno stabilnu potražnju. Naime, manjak drugih investicionih mogućnosti i ne tako razvijena kultura pasivnog investiranja u akcije, obveznice i druge finansijske derivate podstiče potražnju za nepokretnostima, kao tradicionalno najpopularniju investiciju u Srbiji.

Takođe, utiču i ostale okolnosti kao što su olakšani postupci pribavljanja dozvola, potencijalne subvencije i poreske olakšice.

Suštinski, ono što jednog investitora najviše zanima jeste stopa povraćaja investicije, odnosno u kom procentu i koliko će brzo povratiti svoju investiciju kroz prihode koje mu ona pruža. U Srbiji, ali i regionu, taj procenat za komercijalne i industrijske/logističke nekretnine varira od šest do deset odsto, što je dosta više u poređenju sa drugim evropskim regijama. Zato, iako ni naš region nije potpuno oslobođen geopolitičkih izazova, relativna stabilnost u poređenju sa nekim drugim regionima doprinosi većem poverenju investitora.

Koju vrstu nekretnina najviše traže kupci u Evropi, a koju u Srbiji i regionu?

– Rekao bih da su evropski kupci sve više usmereni na energetski efikasne nepokretnosti, dok je kupcima u Srbiji i regionu fokus na pristupačnim i kvalitetnim stambenim opcijama.

Kao što sam pomenuo, primetno je da evropsko tržište naginje ka „build-to-rent“ (BTR) aranžmanima. Ovaj model izgradnje i iznajmljivanja rezidencijalnih nepokretnosti postaje sve popularniji. Razlog leži u tome što ovaj tip nepokretnosti može da odgovori na zahteve zakupaca, koji su usmereni ka dodatnim sadržajima i pogodnostima u okviru kancelarijskog prostora.

Kada govorimo o Srbiji, pored pomenute potrebe za pristupačnim stambenim opcijama, iz naše višegodišnje prakse savetovanja investitora i developera, kao i rada na nekim od značajnijih infrastrukturnih projekata u zemlji, vidljiv je rast interesovanja za razvoj logističkih i industrijskih objekata, posebno na periferiji većih gradova. Imajući u vidu rast e-commerce sektora i potrebe za distributivnim centrima koji omogućavaju brzu isporuku i optimizaciju lanca snabdevanja, očekujem da će ovakvo interesovanje nastaviti da raste. U protekloj godini započeto je i nekoliko BTR projekata u Srbiji, ali se može reći da je njihov razvoj tek u začetku.

Koliko stambenih nekretnina je dostupno u Srbiji? Šta to govori o domaćem tržištu nekretnina, a šta o lokalnoj privredi?

– Tokom 2023. godine izgrađeno je oko 36.000 stanova, što je oko 6.000 više u odnosu na 2022. godinu. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, do juna 2024. izdato je oko 17.000 građevinskih dozvola za izgradnju stambenih zgrada u Srbiji, a u istom periodu prošle godine skoro 18.000, što predstavlja pad od oko pet odsto. Što se tiče Beograda, ove godine je izdato oko osam procenata više građevinskih dozvola u odnosu na isti period prošle godine.  

Dakle, Beograd je i ove godine u središtu građevinskih aktivnosti kada je reč o stambenim objektima. Statistički, više od trećine građevinskih dozvola za stambene projekte izdato je u Beogradu, što se jasno odražava u broju trenutno aktivnih gradilišta, kao i onih koja se tek planiraju.

S obzirom na to da na tržište nekretnina utiču brojni faktori kao što su ekonomija, demografija, kamatne stope i slično, teško je govoriti o nekim dugoročnim prognozama na tom polju. Ipak, pozitivan uticaj mogu imati mere koje mogu stimulisati potražnju, poput subvencija koje podstiču promet nepokretnosti, a koje mogu biti od ključnog značaja za postizanje balansa između ponude i potražnje.

Kakva je ponuda stanova u Beogradu i kako se kretala cena u proteklih nekoliko godina? Možete li da uporedite sa najvećim gradovima Evrope?

– Ponuda stanova u Beogradu je raznovrsna, ali često ograničena na centralne i atraktivne delove grada, tako da se novi stambeni projekti sve više razvijaju na periferiji grada. Cene stanova su u proteklih nekoliko godina beležile stalni rast, sa porastom od oko 10 do 20 odsto, zavisno od perioda i lokacije, što je rezultat povećane potražnje i investicija u sektor nepokretnosti.

Postoji manja stabilizacija cena koja je posebno primetna kod starogradnje koja se u jednom trenutku čak približila novogradnji. Međutim, pokazalo se da je, iz različitih razloga, kupcima ipak primamljivija opcija nove nekretnine. Uprkos ovome treba napomenuti da će se stanovi sa realnom cenom, koja ne ide u ekstreme i odgovara odnosu ponude i potražnje, prodavati rekordno brzo.

Cene stanova u Beogradu, iako u značajnom porastu u odnosu na prethodne godine, i dalje su dosta niže kada ih poredimo sa najvećim gradovima Evrope, poput Londona i Pariza. Primera radi, prosečna cena stambenog kvadrata u Londonu iznosila je oko 8.000 evra, u Parizu 14.900 evra, dok je u Beogradu iznosila 2.413 evra. Prosečna cena stambenog kvadrata u Beogradu pre se može uporediti sa gradovima u regionu, poput Soluna, Bukurešta, Zagreba i Varšave.

Koliko će uvođenje ESG standarda uticati na tržište nekretnina – ponudu, kvalitet objekata i cenu (prodaje i rentiranja)?

– Primena ESG standarda je generacijski izazov, ali i obaveza, ne samo u oblasti građevinarstva, već i u mnogim drugim društvenim sferama. Iako talas EU propisa iz ove oblasti još uvek nije u potpunosti zapljusnuo Srbiju, njegov uticaj se itekako već oseća. U građevinarstvu se njegova primena najviše ogleda u povećanju energetske efikasnosti zgrada i favorizovanju zelene gradnje, a sve u cilju ostavljanja što manjeg karbonskog otiska, odnosno poboljšanja kvaliteta života korisnika, zaštite životne sredine i unapređenja održivosti.

Pored zakonskih obaveza prisutne su i inovacije na polju gradnje koje podržavaju trend održivosti, tako da se može očekivati da će njihova zajednička primena uticati da novoizgrađeni objekti budu energetski efikasniji sa materijalima koji ispunjavaju uslove zelene gradnje. To bi trebalo da dovede i do porasta kvaliteta novogradnje, ali i primene kvalitetnijih rešenja prilikom adaptacije i renoviranja stare gradnje.

Međutim, to istovremeno neće značiti da će cene biti niže, jer održiva gradnja obično podrazumeva veća ulaganja na početku za koja se pretpostavlja da će se nakon proteka određenog vremena isplatiti vlasniku. Istovremeno, zakupac navedenih nekretnina će platiti veću rentu, ali će imati mogućnost da uštedi novac plaćanjem manjih komunalnih troškova i održavanja u zavisnosti od dužine zakupa takve nekretnine. Kako je ipak trend zelene gradnje krenuo prvo od komercijalnog sektora, tek se očekuje veća ponuda zelenih kvadrata i za stanovanje, tako da ovo mlado tržište tek očekuje tržišna regulacija cena.

Inflacija se polako vraća u ciljani koridor, ali je još uvek iznad zadatih vrednosti u većini zemalja. Kada očekujete stabilizaciju cena i tržišta?

– Inflacija se prema svim pokazateljima nalazi na silaznoj putanji, a potvrda tome je što su banke evropskih država uključujući i Evropsku centralnu banku već počele da smanjuju referentne kamatne stope. Narodna banka Srbije je ispratila navedeni trend, a očekuje se da u septembru ove godine to isto učine i Federalne rezerve u SAD.

Ipak, iako se može reći da je inflacija trenutno savladana, spoljnopolitički rizici niti su uklonjeni niti umanjeni, tako da predstavljaju nepredvidiv uticaj na buduća kretanja inflacije.

Sa druge strane, kretanja na tržištu stambenih nekretnina u Srbiji su prethodnih godina doživljavala rast cena prvo zbog velike tražnje i nedostatka alternativnih finansijskih prilika za ulaganje, a potom zbog rasta cena građevinskog materijala i usluga, odnosno inflacije. Taj dugogodišnji trend rasta se skoro stabilizovao na sadašnjem nivou, i ukoliko se nastavi tekuća potražnja po sadašnjim kretanjima inflacije, veće oscilacije u ceni ne bi trebalo očekivati u narednom periodu. Neko povećanje je moguće u onim delovima Srbije za koje je planiran brži razvoj infrastrukture ili dolazak ozbiljnijih investitora koji bi sa potražnjom za novim radnicima podigli i potražnju za nekretninama.

Autor: Marko Andrejić

Tekst je objavljen u septembarskom broju štampanog izdanja Biznis.rs