Kada se ne plaća porez na kapitalnu dobit?

Prilikom prodaje nekretnine jedna od poreskih obaveza koju prodavci često zaborave je plaćanje kapitalne dobiti.

Prema objašnjenju poreskih savetnika, kapitalna dobit je pozitivna razlika između prodajne i nabavne cene iz transakcija prodaje, odnosno prenosa (kao šireg pojma), nekretnina, udela i akcija u pravnim licima, autorskih i srodnih prava i prava industrijske svojine.

Građani plaćaju ovaj porez ako ostvare kapitalnu dobit prenosom investicionih jedinica u investicionim fondovima (osim u određenim slučajevima kod prodaje jedinica dobrovoljnog penzionog fonda). Od prošle godine porez na kapitalnu dobit plaća se i kod prenosa digitalne imovine.

Prema rečima finansijske i poreske savetnice Svetlane Sarafijanović iz agencije Sigma Solution, u slučaju navedene imovine, ako je cena po kojoj prodajemo (prenosimo) naše pravo, udeo ili hartiju od vrednosti, veća od cene po kojoj smo isto stekli, plaćamo porez na ostvarenu kapitalnu dobit po stopi od 15 odsto.

„Važno je napomenuti da prodajna i nabavna cena nisu u svim slučajevima prodajna i nabavna cena za koju mi smatramo da jesu. I jedna i druga utvrđuju se u skladu sa poreskim propisima. Često se prenebregne da se ovaj porez primenjuje ne samo na prodaju, znači uz novčanu naknadu, nego i na druge prenose sa nenovčanom naknadom. Primer je, recimo, davanje stana na poklon uz obavezu druge strane da obezbedi poklonodavcu drugi stan“, objašnjava Sarafijanović.

U smislu ovog zakona i preduzetnici su obveznici poreza na kapitalnu dobit, na isti način kao i fizička lica.

Kako se izračunava poreska osnovica za kapitalnu dobit?

Poreska osnovica se računa kao razlika između prodajne i nabavne cene. Prodajna cena je ugovorena cena, ali ako poreski organ, kada se podnese poreska prijava, oceni da je ugovorena prodajna cena manja od tržišne, za svrhu izračunavanja kapitalnog dobitka primeniće tržišnu cenu.

Određivanje nabavne cene je složeniji postupak.

„Ako se zadržimo samo na nekretninama, u slučaju da cena po kojoj je stečena imovina nije očigledna kao na primer ako je gradnja stambenog objekta u pitanju, priznaće se troškovi gradnje. Ako se ovi troškovi ne mogu dokumentovati ili na drugi način dokazati, računa se osnovica poreza na imovinu u godini kada je nastala obaveza za plaćanje poreza na imovinu na tu nekretninu. Nabavna cena se zatim uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena do dana prenosa“, ističe naša sagovornica.

Ona dodaje da utvrđivanje nabavne cene može biti vrlo zahtevno, naročito kod imovine stečene nasleđem ili poklonom ili kada se radi o prenosu udela, i da je potrebno stručno i aktivno učestvovanje u postupku kod Poreske uprave i uvid u podatke na osnovu kojih poreski organ utvrđuje nabavnu ili prodajnu cenu.

Takođe, treba naglasiti da je kod plaćanja poreza na kapitalnu dobit dozvoljeno „prebijanje“ kapitalnih dobitaka sa prethodno ostvarenim kapitalnim gubitkom u periodu od pet godina. Na primer, ako ste prodali stan i ostvarili kapitalni gubitak, pa onda taj ili neki drugi novac uložili u digitalnu imovinu koju prodajete u roku kraćem od pet godina, imate pravo da dobitak od prodaje digitalne imovine umanjite za kapitalni gubitak od prodaje stana.

Postoje i slučajevi, prema rečima naše sagovornice, u kojima prilikom prodaje nekretnine postoji kapitalna dobit, ali se ne plaća porez.

„Pre svega su to situacije kada smo nekretninu, i ne samo nekretninu nego sve što je predmet oporezivanja porezom na kapitalnu dobit, pre prodaje u svom vlasništvu imali neprekidno najmanje 10 godina. Porez se ne plaća i ako se sredstva od prodaje nepokretnosti ulože u rešavanje stambenog pitanja svog ili članova svoje porodice, odnosno domaćinstva.