Oporezivanje prihoda od prodaje nekretnina

Kada se ne plaća porez na kapitalnu dobit?

AnalizaNekretnineNovacPoreziPreduzetnik

24.6.2022 08:01 Autor: Ljiljana Begović 16

Kada se ne plaća porez na kapitalnu dobit? Kada se ne plaća porez na kapitalnu dobit?
Prilikom prodaje nekretnine jedna od poreskih obaveza koju prodavci često zaborave je plaćanje kapitalne dobiti. Prema objašnjenju poreskih savetnika, kapitalna dobit je pozitivna razlika... Kada se ne plaća porez na kapitalnu dobit?

Prilikom prodaje nekretnine jedna od poreskih obaveza koju prodavci često zaborave je plaćanje kapitalne dobiti.

Prema objašnjenju poreskih savetnika, kapitalna dobit je pozitivna razlika između prodajne i nabavne cene iz transakcija prodaje, odnosno prenosa (kao šireg pojma), nekretnina, udela i akcija u pravnim licima, autorskih i srodnih prava i prava industrijske svojine.

Građani plaćaju ovaj porez ako ostvare kapitalnu dobit prenosom investicionih jedinica u investicionim fondovima (osim u određenim slučajevima kod prodaje jedinica dobrovoljnog penzionog fonda). Od prošle godine porez na kapitalnu dobit plaća se i kod prenosa digitalne imovine.

Prema rečima finansijske i poreske savetnice Svetlane Sarafijanović iz agencije Sigma Solution, u slučaju navedene imovine, ako je cena po kojoj prodajemo (prenosimo) naše pravo, udeo ili hartiju od vrednosti, veća od cene po kojoj smo isto stekli, plaćamo porez na ostvarenu kapitalnu dobit po stopi od 15 odsto.

„Važno je napomenuti da prodajna i nabavna cena nisu u svim slučajevima prodajna i nabavna cena za koju mi smatramo da jesu. I jedna i druga utvrđuju se u skladu sa poreskim propisima. Često se prenebregne da se ovaj porez primenjuje ne samo na prodaju, znači uz novčanu naknadu, nego i na druge prenose sa nenovčanom naknadom. Primer je, recimo, davanje stana na poklon uz obavezu druge strane da obezbedi poklonodavcu drugi stan“, objašnjava Sarafijanović.

U smislu ovog zakona i preduzetnici su obveznici poreza na kapitalnu dobit, na isti način kao i fizička lica.

Svetlana Sarafijanović / Foto: Privatna arhiva

Kako se izračunava poreska osnovica za kapitalnu dobit?

Poreska osnovica se računa kao razlika između prodajne i nabavne cene. Prodajna cena je ugovorena cena, ali ako poreski organ, kada se podnese poreska prijava, oceni da je ugovorena prodajna cena manja od tržišne, za svrhu izračunavanja kapitalnog dobitka primeniće tržišnu cenu.

Određivanje nabavne cene je složeniji postupak.

„Ako se zadržimo samo na nekretninama, u slučaju da cena po kojoj je stečena imovina nije očigledna kao na primer ako je gradnja stambenog objekta u pitanju, priznaće se troškovi gradnje. Ako se ovi troškovi ne mogu dokumentovati ili na drugi način dokazati, računa se osnovica poreza na imovinu u godini kada je nastala obaveza za plaćanje poreza na imovinu na tu nekretninu. Nabavna cena se zatim uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena do dana prenosa“, ističe naša sagovornica.

Ona dodaje da utvrđivanje nabavne cene može biti vrlo zahtevno, naročito kod imovine stečene nasleđem ili poklonom ili kada se radi o prenosu udela, i da je potrebno stručno i aktivno učestvovanje u postupku kod Poreske uprave i uvid u podatke na osnovu kojih poreski organ utvrđuje nabavnu ili prodajnu cenu.

Takođe, treba naglasiti da je kod plaćanja poreza na kapitalnu dobit dozvoljeno „prebijanje“ kapitalnih dobitaka sa prethodno ostvarenim kapitalnim gubitkom u periodu od pet godina. Na primer, ako ste prodali stan i ostvarili kapitalni gubitak, pa onda taj ili neki drugi novac uložili u digitalnu imovinu koju prodajete u roku kraćem od pet godina, imate pravo da dobitak od prodaje digitalne imovine umanjite za kapitalni gubitak od prodaje stana.

Postoje i slučajevi, prema rečima naše sagovornice, u kojima prilikom prodaje nekretnine postoji kapitalna dobit, ali se ne plaća porez.

„Pre svega su to situacije kada smo nekretninu, i ne samo nekretninu nego sve što je predmet oporezivanja porezom na kapitalnu dobit, pre prodaje u svom vlasništvu imali neprekidno najmanje 10 godina. Porez se ne plaća i ako se sredstva od prodaje nepokretnosti ulože u rešavanje stambenog pitanja svog ili članova svoje porodice, odnosno domaćinstva.

Nova nekretnina oslobađa poreza

Ako u roku od 90 dana od prodaje nekretnine kupite drugu, koja se nabavlja u cilju rešavanja stambenog pitanja obveznika ili člana njegove porodice odnosno domaćinstva, ne plaća se porez na kapitalnu dobit.

Donet je poseban pravilnik u kojem je uređeno šta se smatra rešavanjem stambenog pitanja (poboljšanje uslova stanovanja domaćinstva obveznika, rešavanje stambenog pitanja člana porodice itd.)

U slučaju da u roku od 90 dana ne dođe do realizacije nove kupovine i rešavanja stambenog pitanja zakon je predvideo još jednu šansu za oslobađanje od poreza na kapitalni dobitak, ali na taj način da se porez prvo plati i ako se u naknadnom roku od 12 meseci od dana prodaje sredstva ulože u novu nekretninu, obveznik ima pravo na povraćaj prethodnog plaćenog poreza.

  • IVAN

    24.6.2022 #1 Author

    Zanimljiv clanak

    Odgovori

  • MAJA

    24.6.2022 #2 Author

    E ovde moze da se nauci svasta

    Odgovori

    • DIXI

      26.6.2022 #3 Author

      Moze svasta nesto da se naci

      Odgovori

  • GAGA

    24.6.2022 #4 Author

    Mislim da se ne placa ni na nasledstvo

    Odgovori

    • JANA

      25.6.2022 #5 Author

      Itekako se placa ,a zove jazvnobeleznicka nagrada .U zavisntosti na kojoj lokaciji se nalaza objekat oni po tome odredjuju cenu

      Odgovori

  • GOCA BG

    24.6.2022 #6 Author

    Uvek nesto novo sto nismo znali…

    Odgovori

  • LUKA

    25.6.2022 #7 Author

    Koristan tekst

    Odgovori

  • MAJA

    25.6.2022 #8 Author

    Znaci kad je razlika u ceni placa se ovaj porez

    Odgovori

  • JANA

    25.6.2022 #9 Author

    Porez na kapitalnu dobit se ne placa ukolikonprodavac proda nekretninu i kupi novu kroz 3 meseca oslobedjen je od poreza na kapitalnu dobit u suportnom ako ne uzme oporezuju ga ,svako dobro

    Odgovori

  • MARA

    25.6.2022 #10 Author

    I vazduh će da naplate..

    Odgovori

  • MAJA

    26.6.2022 #11 Author

    Eh zelim svima da placaju ovakav porez😊

    Odgovori

  • kaćica

    26.6.2022 #12 Author

    Sve se placa.

    Odgovori

  • Lex

    29.6.2022 #13 Author

    Ostalo kao relikt od prodaje stanova iz otiupa. Nijedna vlast se od toga nije odrekla. Tako je ostao i Šešeljev porez na lukskuz za automobile veće kubikaže kao i kada je stručnjak Dinkić koji je uništio domaće banke kao izvršilac, propisao dvostruko oporezivanje kod razmene nepokretnosti što se do tada oporezovalo samo na razliku u vrednosti razmenjene nepokretnosti. I tako dalje, udri po „raji“ a raja prihvata. Da li je pravično to je druga stvar, niko se ne buni, dotle zakon je selektivan. Svako dobro,

    Odgovori

  • Anonimni

    13.7.2022 #14 Author

    A ako se novac od prodaje nekretnine uloži u kupovinu stana u inostranstvu, da li se tada plaća porez na kapitalnu dobit?

    Odgovori

    • Anonimus

      29.7.2022 #15 Author

      Odlično pitanje u vezi kupovine nekretnine u inostranstvu, jeste li uspeli ovde ili negde drugde da dobijete odgovor na ovu temu?

      Odgovori

  • Branislav

    14.7.2022 #16 Author

    Molim Vas za pomoc !
    Kupio sam nekretninu od investitora sa obracunatim PDV. Tu istu nekretninu sam prodao posle 2 godine po istoj ceni koju sam kupio.. Kod obracuna kapitalne dobiti poreska sluzba nece da prihvati kao nabavnu cenu uracunati PDV. Uzima za nabavnu cenu osnovicu za PDV. Tu se javlja razlika izmedju nabavne i prodajne cene. Na tu razliku koju cini PDV obracunava kao kapitalnu dobit i na to obracunava 15 % poreza na kapitalnu dobit. Ko je ovde lud ?
    Molim Vas ako neko zna resenje za ovaj slucaj da mi predlozi.

    Odgovori

Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Neophodna polja su označena *

Biznis.rs newsletter

Prijavite se na biznis.rs newsletter i budite uvek u toku sa najnovijim finansijskim i ekonomskim temama značajnim za društveni razvoj.

Loading...