Kako se određuje vrednost poslovnih zgrada?

Često pitanje prodavaca, ali i kupaca nekretnina, kojih u Beogradu čini se nikad nije bilo više, jeste da li se procena vrednosti nekretnine zasniva na tržišnim uslovima ili profitu koji u budućnosti može da ostvari.

Licencirani procenitelj vrednosti nepokretnosti i članica Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije (NUPS) Danijela Ilić kaže da će tržišna vrednost nekretnine zavisiti od tržišnih uslova na datum procene i očekivanih trendova u bliskoj budućnosti.

„Kada govorimo o nepokretnostima koje generišu ili mogu da generišu prihode, profit iz operativnosti ili od rentiranja takođe zavisi od tržišnih uslova. Nekretnine kao što su stanovi procenjuju se na osnovu nedavno ostvarenih kupoprodajnih cena jer je tržište stanova likvidno, pa će iz tog razloga komparativni pristup (tržišni) dati najbolju indikaciju tržišne vrednosti. Ukoliko se radi o čitavom bloku stanova na jednoj lokaciji, koji se kupuju kao investiciona nekretnina radi prihoda od rentiranja koji se očekuju u budućnosti, potrebno je primeniti i prihodovni pristup“, smatra Ilić.

Nepokretnosti kao što su poslovne zgrade, tržni centri, proizvodne hale (koje mogu biti fleksibilnih namena), logistički centri ili magacini generišu prihod od rentiranja (mesečni iznos po kvadratnom metru), pa se iz tog razloga procenjuju prihodovnim pristupom jer je tržište zakupa takvih nekretnina likvidno.

Kada je reč o objektima kao što su hoteli, benzinske stanice, farme, akva parkovi ili restorani, procena vrednosti vrši se na bazi prihodovnog pristupa iz operativnosti, takozvana profitna metoda. 

„Potreban je veliki oprez kod procenitelja da razmatrajući operativnost takvih nepokretnosti ne izvrše procenu kompanije umesto procene nepokretnosti. Za procenu nepokretnosti iz operativnosti poslovanja koje se u njoj odvija potrebno je razlučiti šta su prihodi i troškovi kompanije, a šta nepokretnosti. Na primer, može se videti da se u DNT modelu ponekad obračunava porez na dobit, finansijski iznos amortizacije, kreditno zaduženje, a sve to se ne sme obuhvatiti kada je u pitanju procena nepokretnosti“, ističe Ilić.

Metode procene vrednosti nekretnine

Proceniteljima su na raspolaganju tri opšteprihvaćena pristupa proceni, kako stoji u nacionalnim standardima procene nepokretnosti, međunarodnim standardima procene, evropskim standardima procene i RICS standardima.

„Komparativni pristup i troškovni pristup su zasnovani na principu supstitucije, dok je prihodovni pristup zasnovan na principu anticipacije. Kada je u pitanju procena tržišne vrednosti, najmanje je u primeni troškovni pristup jer se smatra da ne daje vrednost u transakciji već u trenutnoj upotrebi (going concern)“, objašnjava Ilić.

Procenitelj će posegnuti za troškovnim pristupom kada ne postoji tržište zakupa i/ili prometa određenog tipa nepokretnosti, kada je nepokretnost koja je predmet procene previše specifična, pa se njima skoro nikada ne trguje.

Naša sagovornica ističe da je važno znati da trošak kupovine zemljišta i izgradnje objekta nije jednak tržišnoj vrednosti, odnosno može biti jednak u nekim slučajevima.

„To se dešava, na primer, kada je objekat nov i u svojoj najisplativijoj i najboljoj upotrebi, kada nema ekonomske i funkcionalne amortizacije. Postoje slučajevi da potpuno nov objekat ima 100 odsto amortizaciju koja potiče od okolnosti koje su van nekretnine (ekonomska amortizacija)“, navodi Danijela Ilić.

Za procenu tržišne vrednosti, kao rezultat hipotetičke transakcije, koristi se komparativni pristup i/ili prihodovni pristup. Kredibilnost rezultata primenom ova dva pristupa u ogromnoj meri zavisi od kvaliteta tržišnih podataka i podataka koji nisu direktno preuzeti sa tržišta, već su izvedeni primenom nekih tehnika (diskontna stopa, usklađivanje komparativa i slično).

„Glavni problem u primeni komparativnog pristupa proizilazi iz male transparentnosti tržišta, odnosno nedostatka detalja o prometovanim nepokretnostima. Procenitelji korsite i oglašene cene sa adekvatnim oprezom, imajući u vidu da se oglašena cena može promeniti shodno dužini izloženosti na tržištu i tražnji“, ocenjuje članica Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije.

Jedan od problema pri korišćenju prihodovnog pristupa, posebno modela Diskontovanog novčanog toka (DNT), su projekcije koje procenitelj mora podržati istorijskim trendovima i podacima.

„Budućnost svakako nije ogledalo prošlosti, ali se u velikoj meri bazira na minulim dešavanjima. Tako procenitelji moraju izučiti istorijske podatke o kretanjima tržišnih inputa za tip nepokretnosti koju procenjuju, podatke o performansi te nepokretnosti za proteklih pet godina i razmatranje budućih trendova shodno ekonomskoj situaciji i stanju tržišta. Ukoliko ovoga nema, onda su projekcije budućih prihoda odnosno stope rasta tržišno nepodržane, pa samim tim i nekredibilne“, navodi Ilić.

Ukoliko procenitelj koristi više pristupa u proceni dobiće svakako različite vrednosti, jer su i premise svakog pristupa proceni različite.

„Te razlike ne moraju da budu velike, ali nekada su znatne. U svakom slučaju, procenitelj bi trebalo da uradi rekonsilijaciju indikovanih vrednosti dobijenih različitim pristupima proceni tako što će obrazložiti u kojem pristupu je koristio pouzdanije tržišne podatke. Potom, u zaključku procene će se opredeliti za rezultat koji smatra da je dobijen najadekvatnijom metodom. Ponderisanje rezultata iz više primenjenih pristupa proceni, posebno kada su razlike velike, nije dozvoljeno jer zamagljuje jasan osnov za donošenje konačnog mišljenja o tržišnoj vrednosti nepokretnosti“, zaključuje Danijela Ilić.