Na šta obratiti pažnju pri zaključivanju ugovora o zakupu?

Iako nema zvaničnih podataka o tome koliko ljudi u Srbiji izdaje nekretnine, procene su da se svakodnevno izdaje više od 500.000 objekata. Pri zakupu nekretnine ugovor je stavka koju ne smete zanemariti.

Prema rečima pravnika, zakon o obligacionim odnosima ne propisuje poseban oblik ugovora o zakupu, što znači da se može zaključiti čak i usmeno. Međutim, poseban oblik ugovora o zakupu može se predvideti drugim zakonima, pa tako ugovor o zakupu stana mora biti zaključen u pisanoj formi.

Ugovor o zakupu može se zaključiti na određeno ili neodređeno vreme.

“Kada se potpisuje ugovor o zakupu na neodređeno vreme, trebalo bi da znate da ga može raskinuti bilo koja strana, uz otkazni rok. Ako dužina otkaznog roka nije ugovorena, ili nije određena zakonom, iznosi osam dana. Važno je napomenuti da se nakon isteka ugovora o zakupu zaključenog na određeno vreme – ako je zakup faktički još uvek na snazi, odnosno ako zakupac koristi nepokretnost, a zakupodavac nastavlja da prima zakupninu – smatra da su strane zaključile novi ugovor pod istim uslovima kao i prethodni, ali na neodređeno vreme”, objašnjavaju pravnici iz advokatske kancelarije Stojković Advokati.

Oni dodaju da se dve strane mogu dogovoriti o posebnim uslovima svakog ugovora, ali su glavne obaveze zakupodavca i zakupca uvek iste.

Naime, zakupodavac je dužan da zakupljenu imovinu preda, da je održava i da zaštiti zakupca u slučaju pravnih i fizičkih nedostataka stvari (zaštita od iseljenja). Glavne obaveze zakupca su plaćanje ugovorene zakupnine i korišćenje imovine u skladu sa ugovorom o zakupu i, naravno, vraćanje nepokretnosti po isteku zakupa.

Treba napomenuti da, iako je održavanje nepokretnosti obaveza zakupodavca, troškove sitnih popravki uzrokovanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškove samog korišćenja, snosi zakupac. Takođe, zakupac ne snosi odgovornost za habanje nastalo usled redovnog korišćenja imovine, kao ni za štetu nastalu usled njenog propadanja.

U slučaju otuđenja nepokretnosti date u zakup, mesto zakupodavca preuzima onaj koji je stekao vlasništvo nad imovinom. Novi vlasnik nema u tom slučaju pravo da od zakupca zahteva predaju zakupljene nepokretnosti pre isteka vremena koje je određeno ugovorom, a ako trajanje zakupa nije određeno ugovorom ili zakonom, onda pre isteka otkaznog roka.

“Ako nije drugačije ugovoreno, novi vlasnik nekretnine koja je prethodno data u zakup ima pravo na zakupninu počev od prvog narednog roka nakon sticanja stvari. U slučaju da je prethodni zakupodavac primio rentu unapred, dužan je da mu je prenese. Kada zbog otuđenja zakupljene nepokretnosti prava i obaveze zakupodavca pređu na novog vlasnika, zakupac može u svakom slučaju raskinuti ugovor poštujući zakonski otkazni rok”, ističu naši sagovornici.

Plaćanje poreza na izdavanje nekretnina

Svi zakupodavci su po Zakonu o porezu na dohodak građana u obavezi da od ostvarenog prihoda deo odvoje za državu na ime poreza. Jedini izuzetak od ovog pravila su pravna lica, gde se porez prebacuje na firmu koja je zakupac.

Kako je prethodno za naš sajt objasnio Miliš Mitić iz agencije City Expert, potpisivanjem ugovora o zakupu koji nije overen kod notara, ne pojačava se dejstvo da vlasnik u tom trenutku mora da plaća porez.

“On je u obavezi da i bez tog ugovora porez pokrije. U Srbiji je to još uvek tabu tema. Većina zakupodavaca ne isplaćuje porez u pravom iznosu ili ga uopšte ne plaća. Dobar razlog za ovakvo stanje stvari sigurno je visoko postavljen porez. Na godišnji iznos zakupnine država se ugrađuje 20 odsto. Nekada stanodavci ovu obavezu prebacuju na zakupce podizanjem kirije za iznos poreza, ali retko ko pristane da pod tim uslovima iznajmi nekretninu”, objašnjava Mitić.

On dodaje da se vlasniku stana ne isplati da prijavi porez, jer mu po njegovoj računici to smanjuje prihod.

“Ako stan na primer košta 500 evra mesečno i on plati porez, ostaje mu 400 evra. U svojoj glavi računa da je prihodovao za 100 evra manje. U ovakvom obliku porez nije dovoljno primenjiv i još nije zaživeo“, zaključuje Miloš Mitić.