Da li se uvođenjem javnih beležnika stalo na put višestrukim prodajama istog stana?

Slučaj stambene zgrade u Ulici Zagrađe broj 2 u beogradskom naselju Mirijevo, u kojoj su stanovi dva puta prodati – različitim kupcima – već nekoliko dana je glavna tema u javnosti. Zbog problema među investitorima iseljenje iz zgrade preti i jednima i drugima, a sve zbog toga što je jedan investitor počeo izgradnju i prodao stanove, da bi pre završetka gradnje prodao čitav objekat drugim investitoru koji je zgradu dovršio i stanove prodao drugim kupcima.

Kako u razgovoru za Biznis.rs kaže advokat agencije za nekretnine City Expert Aleksandra Đ. Andrejić, ovakvi slučajevi do 2014. godine i uvođenja javnih beležnika nisu bili izolovani, te je bilo dosta primera u kojima su investitori i po nekoliko puta prodavali stanove u izgradnji. Nakon toga se neretko dešavalo da bankrotiraju ili jednostavno „nestanu“, ostavljajući kupce u problemu i sa jedinom mogućnošću da sudskim putem pokušaju da zaštite svoje prava.

„Ranije, dok su se ugovori o prometu nepokretnosti overavali u sudovima, nije postojao sistem provere, već su radnici suda na šalteru overavali ugovore samo utvrđujući identitet potpisnika, bez bilo kakvog zadiranja u njihovu sadržinu, što je ostavljalo prostora za razne malverzacije“, kaže naša sagovornica.

Za razliku od tog perioda, ona navodi da su uvođenjem javnih beležnika u pravni sistem Republike Srbije sprečene višestruke prodaje nepokretnosti, a znatno je smanjen i rizik da će kupci biti prevareni.

Javni beležnici su, tako, dužni da pre overe ugovora o prodaji nepokretnosti izvrše uvid u Registar ugovora o prometu nepokretnosti i utvrde da li je konkretan stan već prometovan. Isto tako su dužni da nakon izvršene overe taj podatak unesu u registar.

„Na taj način je isključena mogućnost da prodavac isti stan proda više puta različitim kupcima“, napominje Aleksandra Andrejić.

Kako objašnjava, javni beležnici pre same overe pregledaju dokumentaciju koja se odnosi na stan koji je predmet prodaje, putem Pravosudnog informacionog sistema vrše uvid u list nepokretnosti, izvode iz matične knjige rođenih/venčanih, vrše proveru u bazi podataka eZIO (pravodusudni informacioni sistem) radi utvrđivanja da za stranke ne postoje podaci u bazi podataka dužnika u odnosu na koje je kao sredstvo izvršenja određena prodaja nepokretnosti koja je predmet prodaje…

„Dakle, javni beležnici vrše detaljnu proveru i upozoravaju stranke na sve potencijalne probleme koje uoče. Кada javni beležnik izvrši sve neophodne provere i prihvati da overi ugovor o prometu nepokretnosti on istovremeno garantuje za ispravnost tog pravnog posla. Na taj način je povećana pravna sigurnost“, dodaje naša sagovornica.

Kada je reč o zaprećenim kaznama za investitore koji prodaju stan više puta, one su propisane Krivičnim zakonikom, ali naša sagovornica kaže da kažnjavanje investitora ipak nije ono što će kupcima rešiti problem da dobiju stan koji su uredno isplatili, ili da povrate svoj novac. Uz to, sudski procesi su veoma dugi i iscrpljujući, a pre svega neizvesni.

„Кupci svoja prava moraju da ostvare u parničnom postupku, a opšte je poznato da oni kod nas traju predugo i da se na kraju postavlja pitanje da li će, čak i ukoliko ishoduju povoljnu pravosnažnu presudu, moći da je izvrše“, naglašava Andrejić.

Ni javni beležnici nisu svemogući

Iako je rizik od najmanje duple prodaje istog stana daleko smanjen uvođenjem javnih beležnika, naša sagovornica kaže da su prevare i dalje moguće, i to naročito kod stanova u izgradnji, navodeći primer slučajeva gde su investitotri jedan isti stan prodavali više puta označavajući ga drugačijim brojem, odnosno oznakom, uz zadržavanje prava da se precizna oznaka odredi aneksom ugovora o prodaji nakon navodnog dobijanja pozitivnog zapisnika o tehničkom prijemu.

„Zbog toga je svakako važno da kupac obrati pažnju i na to ko je investitor i kakav je, odnosno kako je završio prethodne projekte“, naglašava ona.

U sklopu te provere advokat City Experta preporučuje i proveru podataka o firmi na sajtu Agencije za privredne registre (APR), odnosno njenoj registrovanoj delatnosti, zakonskim zastupnicima, finansijskih izveštaja, kao i proveru podataka o bonitetu privrednog društva, odnosno o registrovanim promenama podataka.

Takođe, na internet stranici Narodne banke Srbije (NBS) moguće je pronaći i informacije o eventualnoj blokadi računa, a na sajtu Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) je potrebno proveriti kakav je pravni status katastarske parcele na kojoj se gradi objekat i da li su stanovi možda već predbeleženi, kao i podatke o već zaključenim ugovorima koje javni beležnici dostavljaju direktno RGZ-u, iako upotrebna dozvola još uvek nije izdata ili objekat nije uknjižen.

Ovi podaci, iako nisu apsolutni garant da neće doći do prevare, ipak smanjuju verovatnoću za najmanje poželjan scenario.

Podsetimo, kada je reč o konkretnoj zgradi u beogradskom naselju Mirijevo, sadašnji stanari su platili svoje stanove, ali će morati da napuste domove budući da su prvobitni kupci podneli tužbe, a sudovi su presudili u njihovu korist, te žele da se vrate u – takođe svoje stanove. Ovim povodom je organizovan i protest inicijative Za krov nad glavom.

„Porodice koje žive u zgradi na adresi Zagrađe 2 u Mirijevu su već godinama pod pretnjom izbacivanja na ulicu zbog spora između investitora koji je gradio zgradu i drugog investitora koji je prethodno planirao izgradnju na istoj lokaciji“, rekli su u ovoj inicijativi.