Kupca može skupo koštati izbegavanje agencije za nekretnine zbog provizije

Kupcima nekretnina nekada se čini primamljivom ideja da preskoče posrednike u prodaji i direktno pregovaraju i sklapaju ugovore. Na taj način mogu da uštede određeni novac na ime provizije, ali, ako nisu dovoljno upućeni u materiju, rizikuju da budu oštećeni.

Kada se radi o relativno velikom novcu koji se investira u kupovinu nepokretnosti, nije neobično očekivati predatore koji vam mogu izazvati glavobolju, raznim dovijanjima da prevare zakon i propise.

Poznato je da je u prošlosti bilo raznih slučajeva, od višestruke prodaje istog stana, podmetanja fiktivnih ugovora, falsifikovanih isprava, kuća i stanova koja nemaju rešenu vlasničku strukturu ili sa prikrivenim opterećenjima.

Stručnjaci ističu da je broj prevara u poslednje vreme, zbog strožijih procedura i novih propisa značajno opao, ali razne mogućnosti za tako nešto i dalje postoje. Zbog toga još na početku treba razmotriti opciju da vas kroz kupovinu vodi agent prodaje.

Ko su agenti prodaje?

Skupština Srbije je donošenjem Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti imala za cilj da poveća pravnu sigurnost kupaca i smanji udeo crnog i sivog tržišta. Jedna od konkretnih mera ove regulative bila je uvođenje registra posrednika koji vodi ministarstvo nadležno za sektor trgovine.

Pored upisa u registar, posrednici moraju da ispune niz zahteva koje propisuje ovaj zakon. Tu je i njihovo stručno osposobljavanje i polaganje ispita, zatim potpisivanje odgovarajućeg ugovora o osiguranju u slučaju pričinjene štete i rad u poslovnom prostoru po posebnim procedurama.

Ne može svako da se bavi ovim poslom. Od donošenja regulative 2013. godine prvi put postoji zabrana neovlašćenog posredništva na tržištu nepokretnosti. Agenti prodaje podležu nadzoru tržišnog inspektora, a propisane su i novčane kazne i zabrana rada.

Da li posrednik kome ste se obratili radi u skladu sa zakonom možete proveriti u bazi Registra posrednika koja sadrži informacije o privrednim društvima i preduzetnicima koji se u Srbiji bave ovom delatnošću. Informacije se nalaze na sajtu Ministarstva trgovine, turizma i telekomunikacija. Ako posrednik nije upisan u registar, posluje nelegalno, o čemu možete obavestiti nadležnog inspektora.

Visoki rizik umesto provizije agentu

„Agenti za prodaju i izdavanje nepokretnosti dobijaju licencu, ako polože ispit i imaju znanje koje je potrebno da se taj proces, koji nije uopšte jednostavan, završi srećnim ishodom“, rekla je za Biznis Ana Spasić, licencirana agentkinja za nekretnine.

Prema njenim rečima, provizija koju kupac plaća uključuje čitav niz usluga i veoma je isplativa. Rizikovanje velikog iznosa novca, samo da bi se izbegla provizija, na kraju može imati visoku cenu.

„Poznavanje propisa, zakona i svega ostalog je neophodno da bi se uspešno završila jedna kupoprodaja. Kada uzimamo neku nepokretnost u prodaju, u obavezi smo da proverimo dokumentaciju, da li postoje neki sudski sporovi, zabeležbe i tako dalje. Što se tiče samog tržišta, agent svakako ima najviše informacija gde se šta prodaje, koliko šta košta, šta je realno – a šta ne, šta se događa sa dokumentacijom, što je ključni deo cele priče„, objasnila je Spasić.

Jedna od osnovnih dužnosti agenata, dodaje, jeste procena rizika pri svakom kontaktu kupaca i prodavaca. Oni proveravaju i da li se radi o osobama koje se bave terorizmom ili pranjem novca.

„Kada prodavac prodaje nepokretnosti, prima kupca u stan. Ako se kupci jave direktno, niko ih ne legitimiše, a kada idu preko agencije, to je obavezno. Mi fotokopiramo ličnu kartu i potpisujemo određenu potvrdu. Imamo, crno na belo, ko je ulazio u nepokretnost koju mi prodajemo. Ne daj bože da se nešto dogodi, ako pričamo o negativnim stranama, mi imamo neki trag i dokaz“, rekla je Spasić.

Kako je navela, državni organi su u pravu kada govore da propisi onemogućavaju prevare i to u praksi dobro funkcioniše. Ipak, neki investitori i prodavci i dalje pokušavaju da obmanu kupce. Zato je kupovina preko agencije najsigurnija.

„Nekada prodavac, koji na neki način želi da prevari kupca, krije informacije. Posebno sudski procesi mogu da se sakriju. Vršimo posebne provere, ne samo kada primamo nepokretnost u prodaju, već naročito kod realizacije. Onda se uključuje i tim advokata i notara. Ima dosta investitora koji pokušavaju da prodaju nepokretnosti u novogradnji, koji nisu izvršili ozakonjenje cele zgrade. Tu onda jeste visok rizik da se izvrši kupoprodaja. Nemoguće je overiti kod notara, ali se oni dovijaju na raznorazne načine“, objasnila je Spasić.

Veliki broj klijenata, kako je navela, poznaje propise i zna da iza agenata za nekretnine stoje zakon i licenca.

„Ne postoji mogućnost da se desi propust ili prevara kada se radi preko agencije, iz razloga što postoji zakon koji uređuje nastanak bilo koje agencije za nekretnine. Mora postojati i osiguranje kod određenih osiguravajućih kuća za slučaj takvih situacija, zato što nikome nije u interesu da radi. To je apsolutna sigurnost za kupce. Koji je naš interes da prevarimo nekoga, i da posle moramo da plaćamo? To je zakon predvideo“, poručila je Spasić.

Agenti imaju korisna znanja i iskustva sa bankama

Zbog prirode posla, agenti prodaje nekretnina upućeni su u ponude banaka i proceduru za dobijanje finansijske podrške. Ako se odlučite za podizanje kredita, takođe možete potražiti njihov savet.

„Nikada ne preferiramo da stanemo na stranu jedne banke. Svi ti parametri koje banke nude su vrlo promenljivi, kamatne stope i ostali uslovi za kredit. Pošto sarađujemo sa bankarskim službenicima, možemo da damo te prospekte i da se na taj način sami informišu. Ne sugerišemo im da idu u ovu ili onu banku. Svaki čovek zna sa čime raspolaže, kakva mu rata odgovara, na koji period – sve je to individualno“, navela je Spasić.

Od agenta možete dobiti savet, ali na kraju sami morate da procenite najbolji sopstveni interes i donesete odluku.

„Klijentima ukazujemo na neke skrivene troškove i troškove koje možda nisu saznali u startu. Takođe im obavezno kažemo, ako je kreditni kupac u pitanju, da prvo posete banku i vide svoj kreditni rejting, da bi uopšte znali koliko mogu novca da plate i do kog iznosa da traže stan. Takođe ih obavestimo da moraju da imaju određeni iznos u depozitu, zato što banka traži učešće. Nijedna banka vam neće dati 100 odsto kredita. Kupac mora da zna šta ima od troškova, šta ima od poreza, pored plaćanja cene nepokretnosti, koji su troškovi preko toga“, objasnila je ona.