„Flipovanje“ nekretnina funkcioniše u SAD – da li može da se isplati u Srbiji?

„Kupili smo kuću jeftino, uložili u renoviranje i prodali uz zaradu od 30 odsto“ – glasi kraj maltene svih epizoda serija posvećenih renoviranju koje se vrte na kablovskim kanalima.

Sve te uspešne priče, međutim, isključivo se dešavaju u SAD, koja ima neverovatno razvijeno tržište nekretnina, pa smo proveravali može li slična logika da se primeni na srpsko tržište.

Jedno od osnovnih pravila za svako ulaganje je – „kupi jeftino, prodaj skuplje“, a primenjeno na nekretnine znači kupovinu po značajno sniženoj ceni, ulaganje u renoviranje i potom prodaju (flipping) po ceni koja ne samo da pokriva sve troškove „fizičke“ investicije, nego i cenu uloženog kapitala (kamatu), kao i poreze, takse i provizije koji prate okončanje takve transakcije.

Upravo ta premisa – da prodajna cena treba da pokrije sve troškove i donese profit – danas pravi problem i američkim „fliperima“, preprodavcima koji su suočeni sa rastom troškova finansiranja, ali i padom broja odgovarajućih nekretnina na tržištu, kao i padom tražnje za stambenim kreditima kod potencijalnih kupaca.

Štaviše, prema podacima kompanije ATTOM, koja izdaje specijalizovani godišnji izveštaj o preprodaji renoviranih kuća i stanova, tokom 2023. godine u SAD je „flipovano“ oko 309.000 nekretnina ili za trećinu manje nego u 2022. godini, dok je prosečna bruto zarada, kao razlika između kupovne i prodajne cene, pala na 66.000 dolara. To znači da se povrat investicije kreće oko 27,5 odsto, ali pre isplate troškova kredita, građevinskih radova i poreza.

Sve to, međutim, ne sprečava hiljade kompanija i pojedinaca da se okušaju u „flipovanju“ u SAD, dok je u Srbiji činjenica da kreditni kupci ionako nisu dominantni na tržištu, a širom zemlje leže zapuštene ili stare nekretnine.

Zato je logično da se zapitamo da li bi „flipovanje“ moglo i kod nas da funkcioniše kao biznis?

„Teško, čak i kad je u pitanju tržište Beograda“, odgovara na pitanje Biznis.rs Nada Rakočević iz agencije „Beli grad nekretnine“.

Ona upozorava da bi neko ko želi da se okuša u „flipovanju“ u prestonici naišao na ogromnu prepreku već na prvom koraku – pronalasku potencijalno vredne, ali jeftine nekretnine koju bi renovirao.

„Na tržištu nekretnina u Beogradu nekretnine za koje bi se moglo reći da su izuzetno povoljne, odnosno čija je cena znatno ispod prosečne tržišne vrednosti, pojavljuju se veoma retko. Vlasnici stanova koje je potrebno u potpunosti renovirati vrlo često, računajući na vrednost lokacije na kojoj se stan nalazi, za takve stanove postavljaju cenu koja se bitno ne razlikuje od cene sređenih ili dobro održavanih stanova“, upozorava Rakočević.

Tome u prilog idu i podaci o kretanju cena kvadrata, koji ukazuju na to koliko je teško naći „povoljnu“ nekretninu koja ima potencijal da posle renoviranja preprodavcu donese profit.

Prosečan kvadrat stana u starim zgradama u Beogradu je, prema podacima sa portala 4zida, u poslednjih pet godina u Beogradu poskupeo za oko 1.000 evra, sa 1.594 na 2.600 evra, a u nekim naseljima u prestonici on sada košta više nego u novoj zgradi.

Primera radi, kvadrat u novogradnji na Novom Beogradu u proseku se prodaje za 2.661 evro, ili oko 200 evra manje nego u starogradnji, gde je prosek 2.864 evra. U oglasima na 4zida.rs vidi se i da se „flipovanje“ ne bi isplatilo ni na Mirijevu, gde „stari“ kvadrat košta 1.912 evra ili 200 evra više nego u novim zgradama, dok šansa za „flipere“ eventualno postoji u Rakovici, gde se starogradnja prodaje za oko 1.823 evra po kvadratu, a novi stanovi se kreću oko 2.430 evra.

Ukoliko uzmemo za primer Rakovicu, to bi značilo da preprodavac, odnosno fliper, treba da isplati svoju investiciju i sve prateće troškove iz razlike u ceni od 607 evra. Problem je u tome što, kako napominje Nada Rakočević iz „Beli grad nekretnina“, samo renoviranje trenutno košta oko 300 do 400 evra po kvadratu.

Milić Đoković, sudski veštak i procenitelj za nekretnine, u izjavi za Biznis.rs skreće pažnju na to da bi se domaći „fliper“ suočio i sa porezom na dobit od 15 odsto, što bi takođe umanjilo profit od preprodaje, kao i da su kod nas, za razliku od SAD, prodavci nekretnina retko u situaciji da prodaju kuću ili stan po svaku cenu jer ne uspevaju da izmire rate kredita.

Naši sagovornici zato vrlo oprezno odgovaraju na pitanje da li bi flipovanje moglo da bude isplativ biznis u Srbiji.

„Ovde se često kaže da oči kupuju, a duša plače. Uz malo ‘šminke’ dobru cenu postižu nekretnine koje nisu toliko kvalitetne, dok sa druge strane kupovina za oko 10 odsto ispod cene ne bi ‘vratila’ investiciju ili bi povrat bio zanemarljivo mali“, smatra Đoković.

Nada Rakočević potvrđuje da su margine previše „uske“ za ozbiljniju dobit.

„Da bi se preprodajom stana ostvario profit od 10 odsto vrednosti, neophodno je da razlika u ceni bude dovoljno velika da se u celu finansijsku konstrukciju uklopi i cena renoviranja i opreme. Takve prilike su na našem tržištu suviše sporadične da bi neko samo na njima mogao da zasniva svoj biznis plan“, zaključila je sagovornica Biznis.rs.