Koliko vlasnici mogu zaraditi od eksproprijacije zemljišta u Beogradu?

Zbog gradnje pruge od Zemunskog polja do reke Save i Nacionalnog stadiona počela je eksproprijacija zemljišta koje se nalazi na toj trasi.

Vlasnike zemljišta koji već dobijaju ponude od Urbanističkog zavoda Beograd najčešće brine da li će dobiti adekvatnu naknadu za imovinu koju država planira da koristi radi izgradnje objekta za opšte dobro.

Direktor agencije za nekretnine Trade land house Nedeljko Malinević kaže u razgovoru za Biznis.rs da cena zemljišta i objekata za koje je ponuđena eksproprijacija zavisi od nekoliko faktora, pre svega od infrastrukture.

“Za procenu vrednosti zemljišta za koje se vrši eksproprijacija zadužena je Poreska uprava, a cene se značajno razlikuju. Na primer, ukoliko se građevinsko zemljište nalazi na potezu od pumpe Zmaj do aerodroma Nikola Tesla vlasnici mogu dobiti od pola miliona do 700.000 evra po hektaru. Kod industrijske zone blizu Šimanovaca cena po hektaru je znatno niža i ide do 200.000 evra. Na većem delu Zemunskog polja do Save, gde je planirana izgradnja pruge, nalazi se poljoprivredno zemljište koje može da košta oko 15.000 evra po hektaru”, kaže Malinević.

Naš sagovornik ističe mogućnost prenamene zemljišta, gde vlasnici mogu da plate 50 procenata tržišne vrednosti i njivu pretvore u građevinsko zemljište.

“Ako je vlasnik nezadovoljan ponudom za eksproprijaciju uvek može da uloži žalbu, ali sam postupak eksproprijacije ne može da zaustavi, odnosno gradnju puta ili pruge. Obično kada je reč o eksproprijaciji vlasnici zemljišta “dobro prođu”, iako uvek ima nekog ko misli da mu zemljište vredi više, pa ne želi da prihvati ponudu. Bilo je toga dosta pri gradnji auto-puta Miloš Veliki, ali na kraju je sve završeno. Problem je što urbanisti ne izlaze toliko na teren i ne gledaju šta se sve nalazi, recimo, na tom putu, već isprojektuju tamo gde se nalaze kuće ili poljoprivredno zemljište, pa je eksproprijacija neophodna”, objašnjava Malinević.

Objašnjavajući postupak zauzimanja zemljišta advokati kažu da eksproprijacija započinje podnošenjem predloga od strane ovlašćenog subjekta koji se naziva korisnik eksproprijacije. To može biti Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave, javno preduzeće i privredno društvo čiji je osnivač država.

“Postupak eksproprijacije se sprovodi pred nadležnim opštinskim organima uprave. Pored korisnika eksproprijacije kao predlagača, u postupku učestvuje i vlasnik nepokretnosti. Ukoliko su ispunjeni svi uslovi predviđeni zakonom, opštinski organ uprave će doneti rešenje o eksproprijaciji, na koje vlasnik ima pravo žalbe. Organ koji je nadležan za rešavanje žalbi je Ministarstvo finansija”, navodi advokat Miroslav Petrović.

Danom pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji menja se vlasnik na eksproprisanoj nepokretnosti, i to se naziva potpuna eksproprijacija.

Oni koji poseduju zemljište u delu od Zemunskog polja do reke Save i Nacionalnog stadiona kažu da su od Urbanističkog zavoda Beograd dobili i ponude o nepotpunoj eksproprijaciji, što znači da će im imovina biti korišćena samo u određenom vremenskom periodu.

“Eksproprijacijom može i da se ustanovi službenost ili zakup na nepokretnosti na određeno vreme, a to se naziva nepotpuna eksproprijacija. Ovaj vid eksproprijacije može postojati najduže tri godine, a najčešće se uspostavlja radi istraživanja rudnog i drugog bogatstva, vađenja peska, šljunka, gline… Nakon što protekne ovaj rok korisnik eksproprijacije je dužan da nepokretnost vrati u prvobitno stanje”, kaže Petrović.

Ako vlasnik zemljišta ili nepokretnosti smatra da je ponuđena cena od strane državnih organa realna i pravična, oni će postići sporazum o visini naknade čime se postupak okončava, a sporazum stiče snagu izvršne isprave. Time se završava eksproprijacija zemljišta.

Ipak, ono što se češće dešava u praksi jeste da vlasnik nepokretnosti smatra da je naknada koju korisnik eksproprijacije nudi suviše niska, te da njena vrednost nije pravilno procenjena.

„U tom slučaju najčešće ne dolazi da sporazuma o naknadi sa korisnikom eksproprijacije, već ovo pitanje rešava sud u vanparničnom postupku. Postupak se pokreće po službenoj dužnosti u slučaju da do sporazuma nije došlo u zakonom predviđenom roku od dva meseca od dana pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji. Ovaj postupak koji se vodi pred sudom je najvažniji deo za bivšeg vlasnika. Sudska praksa u pogledu naknada za eksproprijaciju zemljišta je raznolika i zavisi od lokacije i drugih kvaliteta nepokretnosti”, zaključuje advokat Miroslav Petrović.