Pooštravaće se kriterijumi procene zbog energetske efikasnosti objekata

Energetski pasoš, sertifikat kojim se proveravaju energetska svojstva i efikasnost objekata (koliko je postojeća izolacija u stanju da zadrži toplotu), postaje sve značajniji faktor i utiče na ’pravila igre’ na tržištu nekretnina. Naime, objekti sa čijom se izgradnjom ili rekonstrukcijom krenulo nakon 30. septembra 2012. godine moraju posedovati ovaj dokument koji pokazuje kvalitet zgrade, komfor, potrošnju energije i buduće režijske troškove, što će sve uticati i na cenu te nekretnine.

Prema Pravilniku o uslovima, sadržini i načinu izdavanja sertifikata o energetskim svojstvima zgrada, od pomenutog datuma svi novoizgrađeni objekti, kao i oni na kojima se vrši više od 25 odsto rekonstrukcije, moraju da ga poseduju. Taj elaborat otkriva kakva su tačno svojstva nekretnine, od čega je građen objekat, ali i ono najvažnije – koliki je predviđen utrošak električne energije za grejanje. Tako energetski pasoši doprinose poboljšanju tržišta nekretnina i kvalitetu gradnje, a to sve moraju i procenitelji nekretnina da uzimaju u obzir.

„U Srbiji se koristi Pravilnik o energetskoj efikasnosti zgrada sačinjen prema Direktivi EU 2010/31, i ocenjivanje se obavezno vrši u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji i sa Pravilnikom o energetskoj efikasnosti zgrada iz 2012. godine. Pravilnik propisuje sistem ocenjivanja potrošnje energije kod građevinskih objekata. Za svaki građevinski element koji predstavlja omotač grejanog dela i u kontaktu je sa negrejanim prostorom (spoljnim ili unutrašnjim: tavani, podrumi, ostave, garaže) preračunavaju se svojstva toplotne provodljivosti, difuzije vodene pare i perioda isušenja, kao i kašnjenje oscilacije temperature (akumulativnost). U omotač spadaju, osim zidova, i prozori, vrata, krovovi, podovi. Faktor higrotermičkih svojstava termičkog omotača se stavlja u korelaciju sa zapreminom grejanog prostora, a kao poseban kriterijum se uzima i faktor oblika (količnik površine termičkog omotača i zapremine grejanog dela)“, objasnila je postupak procene energetske efikasnosti arhitekta Slavenka Mitrović Lazarević, na konferenciji Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije.

Nakon toga se, kako ističe, sagledava sistem grejanja u objektu, emisija ugljen-dioksida, sistem ventilacije, grejanja sanitarne tople vode. Obračunavaju se termički gubici – transmisioni i ventilacioni, kao i dobici – solarni, od toplote ljudi i uređaja.

„Tako se dobija ukupna godišnja potrošnja energije, koja se deli sa grejanom površinom i dobija finalna godišnja potrošnja energije. Ova vrednost se poredi sa zadatim vrednostima koje određuju energetski razred. U okviru obračuna aproksimativno se uključuje uticaj vrste i položaja objekta, osunčanosti, izloženosti vetru, i to su jedini uticaji okruženja koji se računaju. Ekološka ispravnost materijala se ne ocenjuje, životni vek takođe, uticaj gradnje na neposredno okruženje (grinfild-braunfild, uklanjanje zelenila i sl.) i organizacija gradilišta se ne ocenjuju“, napominje odgovorna inženjerka za energetsku efikasnost zgrada, direktorka firme Atelier Mitrović doo.

Kako kaže, prema pravilniku je trebalo da se za sve kupoprodaje obavezno vrši ocenjivanje i da se u bazama podataka obavezno evidentiraju podaci iz energetskih pasoša (EPC), ali to nije zaživelo. U Pravilniku se definiše pojam obimnije obnove, ali se ne daje pravilo kojim bi se definisalo da li se energetski elaborat i pasoš rade u slučajevima kada se obnova ne karakteriše kao obimna (npr. renoviranje).

„Prema postojećim pravilima, procenitelj treba da uzme u obzir troškove preporučene sanacije koji su propisani u energetskom pasošu za sve objekte ocenjene razredom nižim od A+ i da razmotri njihov značaj za vrednost, iako ne postoji obaveza poboljšanja razreda i rok za energetsku sanaciju. Procenitelji mogu biti uključeni u određivanje da li se nešto može smatrati obimnijom obnovom, a moraju da uzmu u obzir stav tržišta prema nekretninama koje su energetski efikasne, ukoliko postoji validna evidencija o tome. Metode procenjivanja za nekretnine po kriterijumu energetske efikasnosti su standardne, dok je važnost energetskih pasoša 10 godina. Takođe, procenitelji treba da prate donošenje novih propisa, kojih će sigurno biti i da budu upoznati sa rizicima koje donose nove propisane obaveze“, napomenula je Mitrović Lazarević.

Kada je reč o održivosti i energetskoj efikasnosti, arhitekta je istakla da se u izgrađenom prostoru mogu, prema strategijama održivog razvoja, definisati prioriteti kao što su kompaktna forma sa mešovitim namenama prostora, sa efikasnom upotrebom zemljišta i zaštitom prirodnog okruženja i područja za proizvodnju hrane, ali i drugi.

„Tu su smanjenje obima autoputeva i puteva za motorni saobraćaj u odnosu na infrastrukturu pešačkog, biciklističkog i javnog gradskog saobraćaja, i naročito železnice. Zatim upotreba ekoloških tehnologija za vodu, energiju i upravljanje otpadom, funkcionisanje sistema za podršku urbanom životu po principima cirkularne ekonomije. Bitna stavka je i poboljšanje i maksimizacija ekonomskih pokazatelja grada i zaposlenosti kroz korišćenje inovacija, kreativnosti, posebnosti lokalnog okruženja, istorije, kulture, kao i kroz kvalitet prirodnog okruženja i socijalnog okruženja i ambijenata centralnih urbanih prostora. To su i gradnja energetski efikasnih zgrada i infrastrukture, uz upotrebu ekološki ispravnih materijala i načina gradnje, ali i vođenje računa o životnom veku materijala i sistema gradnje i upotrebu obnovljivih izvora energije i pametnog sistema upravljanja“, navela je urbanistkinja koja se bavi veštačenjima i procenama.

Pravila o energetskoj efikasnosti zgrada, pa i sami energetski pasoši, razlikuju se od države do države. U Srbiji je nekoliko stvari uticalo na unapređenje termičkih svojstava, naročito novih zgrada, ali i na shvatanje ljudi o neophodnosti energetske efikasnosti.

„Na to je uticalo uvođenje pravila o energetskoj efikasnosti i obaveznost izrade elaborata i pasoša u proceduri dobijanja građevinske i upotrebne dozvole, kao i rešenja o odobrenju izvođenja radova kod nas, bez obzira na aproksimativnost u nekim delovima. Imajući u vidu da je od donošenja Pravilnika prošlo devet godina, kao i da su u međuvremenu evropskim direktivama pooštreni kriterijumi za energetske pasoše naročito kod obnove postojećih zgrada, trebalo bi da se to desi i kod nas“, smatra Mitrović Lazarević.

Kako od 2020. godine svaka članica mora da priloži Evropskoj komisiji Nacionalni energetski i klimatski plan (NECP) i Dugoročnu strategiju obnove (LTRS), ona kaže da do sada priložene nacionalne LTRS pokazuju obavezu dubinske obnove za vlasnike koji se odluče na obimniju obnovu, zatim meru obavezivanja renoviranja i bez odluke vlasnika. Sledeća mera je veća upotreba i pouzdanost pasoša kao pokretača obnove, uz napore da se učine pouzdanijim i izvršnijim, kao i povećanje i pojednostavljenje subvencija i poreskih olakšica i ubrzanu obnovu javnih objekata.

„NECP i LTRS se moraju uraditi, a bilo bi dobro i proširenje pravila i na mere koje se tiču ekologije i održivosti. Procenitelji moraju da prate donošenje i primenu novih propisa u ovoj oblasti“, zaključuje arhitekta.