Cene nekretnina bez većih oscilacija, garaže na nekim lokacijama prestigle stanove

Tržište nepokretnosti u Srbiji pokazalo je u 2024. godini stabilnu dinamiku, bez većih oscilacija. U trećem kvartalu povećana je potražnja za stanovima, pošto je zabeleženo 11.473 ugovora o prometu stanova, odnosno 16,8 odsto više nego u istom periodu prethodne godine, uz ukupnu vrednost od 1,01 milijardu evra, pokazuju najnoviji podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Ipak, poznavaoci prilika smatraju da je realan promet na tržištu nekretnina mnogo manji.

“Prodaja nekretnina u poslednjih šest-sedam meseci je usporenija. Promet je manji zbog visokih cena, jer investitori ne zidaju nekretnine za potrebe tržišta već ono na čemu mogu da zarade. Evidentan je nedostatak malih stanova, a ni krediti nisu povoljni”, ocenjuje u razgovoru za Biznis.rs agent i vlasnik agencije za nekretnine Kaća Lazarević.

Ono što je svakako obeležilo 2024. godinu jeste i najava državnog programa stambenih kredita za mlade. Narodna banka Srbije usvojila je propise kojima će biti omogućeno sprovođenje ovog programa koji, između ostalog, predviđa minimalno učešće klijenta od jedan odsto vrednosti stambene nepokretnosti.

Predstavljajući kreditnu šemu za mlade od 20 do 35 godina, predsednik Srbije istakao je da bi država subvencionisala kupovinu prve nekretnine i da bi za zajam mogli da konkurišu studenti i nezaposleni.

Ipak, postavlja se pitanje na koji način će mladi moći da podignu stambene kredite po novim, relaksiranijim uslovima, naročito kada se uzme u obzir njihova kreditna sposobnost i period zaduživanja. Takođe, neizvesno je koliko će poslovne banke biti spremne da isprate ovakve, po mnogima populističke, odluke države. Bankari se do sada nisu izjašnjavali jer – kako kažu – još nisu ni dobili nikakve informacije, pa nisu mogli ni da se odrede prema novom programu.

Naša sagovornica kaže da će program povoljnih stambenih kredita za mlade u prvi plan staviti upravo pitanje malih stanova kojih na tržištu nema, naročito ne po niskim cenama, jer su takve nekretnine danas i najskuplje.

“Nisam ekonomista i ne ulazim u kalkulacije. Evidentno je da visoke kamate ostaju i svako ko aplicira za kredit treba da uzme celu specifikaciju u obzir – šta otplaćuje i koliko. Kada to dobije, videće da kroz zajam kupuje stan po duplo većoj ceni”, ističe Kaća Lazarević.

Prema njenom mišljenju, da bi se pomoglo mladima neophodno je obezbediti im stalan posao i minimalne kamatne stope za stambene kredite. Kada je reč o malim stanovima, ona ističe da su tržištu potrebne nekretnine od 30 do 45 kvadrata.

Na pitanje ko su mladi kupci nekretnina u Srbiji, Lazarević kaže da su to oni koji moraju da reše svoje stambeno pitanje.

“Nekretnine kupuju mladi uz pomoć roditelja ili nasledstva, retko ko uzima kredit. Obično je to dvoje mladih ljudi koji imaju dve plate od ukupno 2.000 evra. Oni nekako sebi mogu da priušte kredit za tako mali stan, ali jedna osoba nikako”, ocenjuje Lazarević.

I nekretnine u starogradnji “drže” cenu

RGZ indeks cena stanova u trećem tromesečju 2024. iznosio je 168,69 što predstavlja rast cena od 4,69 odsto u odnosu na isti period prethodne godine. U poređenju sa drugim kvartalom, cene stanova u Srbiji zabeležile su rast od 1,17 odsto.

„Ovo umereno povećanje cena u odnosu na prošlu godinu i blag tromesečni rast ukazuju da tržište nekretnina ostaje stabilno i bez velikih fluktuacija i u trećem tromesečju ove godine, uprkos predviđanjima pojedinih ‘stručnjaka’ koji su najavljivali pad cena“, saopštio je RGZ.

Kako pokazuje zvanična statistika, cene stanova u starogradnji su na nivou Srbije porasle za 4,45 odsto u odnosu na isti period prošle godine, dok je novogradnja, odnosno kupovina od investitora, imala veći međugodišnji rast koji je iznosio 5,10 odsto.

Najveći rast prodaje stanova od 22,6 odsto ostvario je region Vojvodine sa rastom vrednosti prometa od 55,7 odsto. U Južnoj i Istočnoj Srbiji broj prodatih stanova porastao je za 19,34 odsto, a vrednost kupoprodaja je bila veća za 65,95 odsto. Region Šumadije i Zapadne Srbije takođe je zabeležio rast, sa povećanjem prodaje stanova od 13,62 odsto i vrednosti kupoprodaja za 44,82 procenta. Slična situacija je i u regionu grada Beograda gde je zabeležen međugodišnji rast prodaje stanova od 13,91 odsto dok je vrednost kupoprodaja porasla za 15,48 odsto.

Kada je reč o cenama stanova, u Vojvodini su veće za 4,70 odsto, Gradu Beogradu 4,51 odsto, Šumadiji i Zapadnoj Srbiji za 3,96 odsto, a kao i u prethodnih nekoliko kvartala najsnažniji rast cena zabeležen je u regionu Južne i Istočne Srbije – iznosio je 6,73 odsto.

Kako navode u RGZ-u, kada se uporedi indeks cena stanova u Srbiji sa indeksima u zemljama Evrope, evidentno je da je naša zemlja imala umeren i stabilan rast cena od početka 2024. godine. 

EXPO će pogurati izgradnju poslovnih zgrada i hotela

Građevinarstvo u Srbiji završilo je još jednu snažnu godinu predvođenu niskogradnjom, ali je nestambena gradnja takođe ušla u novi ciklus rasta, sa pozitivnim izgledima podstaknutim javnim investicijama i Expo izložbom koja će se u Beogradu održati 2027. godine, objavilo je Evropsko udruženje za prognoze u građevinskoj industriji (EECFA).

Prema prognozama EECFA, izgradnja komercijalnih, poslovnih i hotelskih zgrada u narednom periodu će rasti. Stambena izgradnja je već na istorijski visokom nivou sa relativno stabilnim performansama. Izgradnja puteva i železnica se nastavlja nesmanjenim tempom, obarajući nove rekorde, ali i drugi segmenti takođe imaju impresivne rezultate.

“Predviđeno je da se ekonomija poveća za četiri odsto u 2024. i 2025. godini na osnovu jake potrošnje i velikih investicija, tako da građevinski rezultati mogu održati zapanjujuće nivoe do 2026. godine“, smatraju stručnjaci EECFA.

Najskuplji kvadrat i dalje u Beogradu na vodi

Prema poslednjim raspoloživim podacima Republičkog geodetskog zavoda, najskuplji kvadrat stana u Srbiji u prvom polugodištu 2024. godine prometovan je na lokaciji Beograd na vodi, u opštini Savski venac, i koštao je 10.350 evra.

Kada je reč o starogradnji, najviša cena od 7.500 evra po kvadratu plaćena je za stan na beogradskoj opštini Stari grad. Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu za 3.182.000 evra, dok je najskuplji kvadrat poslovnog prostora prometovan na beogradskoj opštini Vračar za 11.500 evra. Najviša ugovorena cena poslovnog prostora iznosila je 3.098.790 evra za površinu od 332 kvadrata, ostvarena na beogradskoj opštini Savski venac.

Najskuplje garažno mesto prometovano je po ceni od 73.000 evra na beogradskoj opštini Vračar. U prvom polugodištu 2024. za najskuplje poljoprivredno zemljište izdvojeno je 2,2 miliona evra – za površinu od 115 hektara na teritoriji opštine Palilula (Grad Beograd).

Rastu cene kuća, ali i kirija u EU

U drugom kvartalu 2024. godine cene kuća u EU porasle su za 1,9 odsto, a zakupnine za 0,7 odsto u poređenju sa prvim kvartalom, pokazuju podaci Evropskog zavoda za statistiku (Eurostat).

U poređenju sa drugim kvartalom 2023. godine, cene kuća su porasle za 2,9 odsto, dok su zakupnine porasle za tri odsto.

Cene kuća i kirija u EU pratile su sličan obrazac između 2010. i drugog kvartala 2011. godine, ali su se od tada razvijale drugačijom dinamikom. Dok su zakupnine stalno rasle, cene kuća su pratile varijabilniji obrazac, kombinujući periode pada praćene brzim rastom. Između 2010. i drugog kvartala 2024. godine cene kuća su porasle za 52 odsto, a zakupnine za 25 odsto.

Kada se uporede drugi kvartal 2024. i 2010. godine, među zemljama EU za koje postoje podaci, cene kuća su porasle više od kirija u 20 zemalja.

Tako su cene kuća više nego utrostručene u Estoniji (232 odsto) i Mađarskoj (218 odsto). One su i više nego udvostručene u Litvaniji (178 procenata), Letoniji (146 procenata), Češkoj (131 odsto), Austriji (111 odsto), Portugalu (106 procenata), Luksemburgu (103 odsto) i Bugarskoj (102 odsto). Cene kuća ostale su nepromenjene na Kipru, dok su u Italiji zabeležile pad od pet odsto.

U istom periodu zakupnine su porasle u 26 zemalja EU, a najveći rast zabeležen je u Estoniji (203 odsto), Litvaniji (178 odsto), Irskoj (106) i Mađarskoj (104 odsto). Jedini pad cena zakupa zabeležen je u Grčkoj (18 odsto).