Od investitorskih procedura do zaštite kupaca: Koje propise o nekretninama je potrebno menjati?

Tržište nekretnina u Srbiji nalazi se pred periodom u kojem će kvalitet gradnje, atraktivnost lokacije i realna ekonomska vrednost sve više određivati uspeh investicija, dok bi rast cena mogao da uspori. Ipak, ne treba očekivati nagli i opšti pad vrednosti nekretnina, već pre svega veće razlike između kvalitetnih i manje kvalitetnih projekata.

Na to u razgovoru za Biznis.rs ukazuje Dragan Miletić, konsultant za sektor nekretnina i stručni saradnik agencije REAL Consulting Nekretnine, sa kojim smo razgovarali o stanju na tržištu, mogućim posledicama političkih i ekonomskih promena i potrebi za unapređenjem zakonskog okvira.

Prema njegovoj oceni, Srbiji je potrebna ozbiljna modernizacija propisa koji uređuju tržište nekretnina, ali ona ne bi smela da se svede samo na pojednostavljivanje procedura za investitore. Cilj bi trebalo da bude stvaranje transparentnijeg, pravno sigurnijeg i dugoročno održivog tržišta, koje će podjednako voditi računa o interesima investitora, kupaca i šire zajednice.

„Iako Srbija ima relativno širok regulatorni okvir, problemi se ogledaju u njegovoj primeni, međusobnoj usklađenosti propisa, efikasnosti institucija i dostupnosti pouzdanih informacija. Upravo su to oblasti koje bi trebalo unaprediti kako bi tržište funkcionisalo predvidljivije i sa većim stepenom pravne sigurnosti“, navodi Miletić.

Naš sagovornik smatra da je Srbija došla do trenutka kada mora da preispita dosadašnji model razvoja ovog sektora. U prethodnim godinama tržišna aktivnost bila je pretežno usmerena na povećanje obima novogradnje, rast prodajnih cena i investicionu izgradnju, naročito u Beogradu i Novom Sadu. Međutim, takav model ne može dugoročno da garantuje stabilan razvoj, jer se održivo tržište ne može zasnivati isključivo na rastu cena i širenju građevinskih kapaciteta.

Zato bi, prema njegovom mišljenju, fokus trebalo preusmeriti sa kvantiteta na kvalitet, sa spekulativnog rasta na stvaranje realne ekonomske vrednosti, kao i sa kratkoročnih investicionih interesa na dugoročnu stambenu i urbanu politiku.

Kao ključne prioritete izdvaja jačanje pravne sigurnosti i zaštite privatne svojine, kupaca, prodavaca i investitora, ali i veću transparentnost tržišta kroz pouzdane podatke o cenama, transakcijama, vlasništvu i stanju nekretnina.

Jedan od važnih izazova biće i dostupnost stanovanja, odnosno razvoj modela koji bi građanima sa prosečnim i nižim primanjima omogućili lakši dolazak do sopstvenog doma. Istovremeno, neophodno je podizati standarde gradnje i voditi računa o tome da se nova izgradnja uskladi sa infrastrukturom, zelenim površinama i javnim sadržajima. Važan korak predstavlja i profesionalizacija tržišta, kroz više standarde rada investitora, posrednika, procenitelja i drugih učesnika.

„Srbija ne treba samo tržište nekretnina na kojem se više gradi i prodaje, već tržište na kojem se kvalitetnije gradi, transparentnije posluje i dugoročno sigurnije investira. Sposobnost države da obezbedi takav regulatorni i institucionalni ambijent biće jedan od važnijih faktora budućeg razvoja ovog sektora“, ocenjuje Miletić.

Govoreći o mogućim posledicama političkih i ekonomskih promena, Miletić ukazuje na to da bi njihov uticaj na tržište nekretnina mogao da bude značajan, ali da se ne bi ispoljio odmah niti podjednako u svim segmentima.

Ovaj sektor posebno je osetljiv na političku i ekonomsku stabilnost, dostupnost finansiranja, očekivanja investitora i kupovnu moć stanovništva. Ipak, za razliku od finansijskih tržišta, nekretnine sporije reaguju na promene, jer je reč o dugoročnim investicijama, velikim iznosima novca i relativno dugim ciklusima realizacije projekata.

Zbog toga je, posebno na relativno malom tržištu kakvo je srpsko, važno razlikovati neposredne posledice političkih promena od njihovih posrednih ekonomskih efekata.

Ukoliko dođe do značajnijih promena institucionalnog i ekonomskog ambijenta, određena prilagođavanja tržišta svakako su moguća. Međutim, Miletić smatra da nema osnova za pretpostavku da će političke promene automatski izazvati pad cena nekretnina ili investicionu krizu.

Mnogo je realnije da se prvi efekti osete kroz opreznije ponašanje kupaca i investitora, promenu strukture tražnje i smanjenje ili drugačiju raspodelu broja transakcija. Tek nakon toga moglo bi da usledi prilagođavanje cena.

Usporavanje prometa, ali ne i opšti pad cena

Kada je reč o kretanju tržišta u narednom periodu, osnovna procena sagovornika jeste da je verovatniji scenario usporavanja rasta i sve izraženije diferencijacije nego nagli i sveobuhvatni pad cena nekretnina.

Na takvu procenu upućuju i podaci Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište 2026. godine, koji pokazuju da je vrednost tržišta rasla znatno brže od broja realizovanih transakcija. Takav odnos može da ukazuje na povećanje prosečnih realizovanih vrednosti, promenu strukture prodatih nekretnina i nastavak rasta cena, ali ne znači da su sve vrste nekretnina poskupele istim intenzitetom.

Dodatno, u drugom kvartalu 2026. godine broj transakcija bio je manji nego u istom periodu prethodne godine, dok je ukupna vrednost tržišta istovremeno porasla. To, prema Miletićevoj oceni, pokazuje da su već prisutni elementi usporavanja prometa, uz zadržavanje nominalnog rasta ukupne tržišne vrednosti.

U takvim okolnostima tržište bi moglo da postane znatno zahtevnije za prodavce, selektivnije za investitore i osetljivije na kvalitet same nekretnine. Sve veći značaj imaće lokacija, kvalitet gradnje i realna ekonomska opravdanost projekta, dok bi nekretnine koje svoju vrednost zasnivaju prvenstveno na očekivanju daljeg rasta cena mogle da se suoče sa većim izazovima.

Miletić zato ne očekuje jedinstven trend na celom tržištu, već sve izraženije razlike između kvalitetnih i manje kvalitetnih nekretnina, atraktivnih i perifernih lokacija, kao i projekata koji imaju održivu ekonomsku osnovu i onih koji zavise pre svega od nastavka rasta cena.