Beograd više nije najisplativiji da se kupi stan za najam, sada je to Kragujevac

Iako je preovlađujuće mišljenje da je kupovina stana radi izdavanja u Beogradu ili Novom Sadu dobitna kombinacija, podaci u poslednje dve godine pokazuju da se u tom smislu bolje isplate nekretnine u Kragujevcu i Nišu.

Dok cene nekretnina praktično podjednakim tempom rastu u sva četiri najveća grada u Srbiji, podaci o postignutim cenama najma ukazuju da u Kragujevcu i Nišu od 2023. godine cene zakupa i dalje blago rastu dok je situacija u Beogradu i Novom Sadu takva da cene stagniraju ili čak postepeno opadaju.

Zvanični podaci o tome kolike su cene najma stanova u Srbiji ne postoje jer zakupodavci retko potpisuju ugovore sa onima kojima daju stan u najam, pa poređenje odnosa cena stanova i povrata kroz rentu nije sasvim precizno.

Međutim, podaci sajtova koji se bave oglašavanjem nekretnina i u čijim bazama su na hiljade stanova pokazuju da cena zakupnine stanova u Nišu i Kragujevcu u poslednje dve godine i dalje imaju trend rasta.

Prema zvaničnim podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), cene stanova u Srbiji u prošloj godini porasle su za 5,7 odsto. Rast u Beogradu je bio i nešto viši od toga – 6,3 odsto dok je u Vojvodini zabeležen skok od 5,8 procenata.

Istovremeno, prosečna cena stambenog kvadrata u Kragujevcu bila je 1.446 evra, što je rast od skoro devet odsto u odnosu na godinu ranije dok je u Nišu rast iznosio 6,2 odsto pa je cena dostigla 1.604 evra u proseku.

Zakup u Kragujevcu i Nišu blago raste

Kada je reč o najmu stanova u Kragujevcu, analiza portala Biznis.rs na osnovu podataka sa sajta za prodaju i najam nekretnina 4zida.rs, pokazuje da je i u ovom gradu snažniji rast cena zakupa zabeležen od 2022. godine ali se za razliku od Beograda i Novog Sada, u nešto sporijem tempu nastavio i u naredne dve godine.

To navodi na zaključak da rast cena nekretnina u Kragujevcu ima opravdanje u relativnom rastu cena zakupa.

Podaci sajta 4zida.rs pokazuju da je cena oglašenog najma garsonjere na kraju prošle godine u ovom gradu centralne Srbije iznosila 230 evra a dve godine ranije 180 evra. Sličan odnos je i kada je reč o jednosobnim stanovima jer se i za njihovu rentu danas plaća 250 evra a 2023. godine 200 evra, kao i kod jednoiposobnih gde je zakup danas skuplji za 50 evra.

Izvor: Oglašene cene zakupa na sajtu 4zida.rs

Kod većih stanova zadržava se sličan odnos jer je zakup dvosobnih stanova na kraju prošle godine iznosio 330 evra a pre dve godine 250 evra, dok su dvoiposobni stanovi na kraju prošle godine za mesec dana koštali 400 evra a dve godine ranije 325 evra. Slično je i kod trosobnih stanova.

Kada je reč o iznajmnjivanju stanova najveće kvadrature, dinamika je malo drugačija pa su troiposobni stanovi nešto jeftiniji nego pre dve godine dok su četvorosobni drastično jeftiniji (800 naspram 550 evra), ali je zbog malog broja ovakvih nekretnina u ponudi verodostojnost ovih podataka upitna i verovatno nije pokazatelj trenda.  

Na kraju 2020. godine, oglašena cena iznajmljivanja garsonjera bila je 130 evra, jednosobnih stanova 115 evra, dvosobnih 160, dok je za trosobne stanove u proseku trebalo izdvojiti 200, a za četvorosobne 400 evra.

Garsonjera se u Beogradu isplati za 21 godinu, u Kragujevcu za 16

U to vreme kvadrat stana u Kragujevcu se kretao u proseku od 745 evra za starogradnju, dok je novogradnja prodavana u proseku po ceni od 976 evra.

To znači da je za garsonjeru od 30 kvadrata po prosečnoj ceni u starogradnji pre pet godina trebalo izdvojiti 22.350, a cena izdavanja je iznosila oko 130 evra, pa je povrat te investicije trajao 14 godina.

Ukoliko bi se garsonjera u Kragujevcu kupovala po prosečnoj ceni od skoro 1.500 evra koliko je iznosila na kraju prošle godine, za nju bi trebalo izdvojiti 45.000 evra i povrat ovog ulaganja bio bi 16 godina po ceni najma od 230 evra.

Podsetimo, ista računica koju smo ranije napravili za Beograd pokazuje da se za pet godina povrat investicije pogoršao sa 14 na 21 godinu, dok se u Kragujevcu produžio sa 14 na 16 godina. Drugim rečima, isplativije je u prethodnih godina bilo kupiti stan za izdavanje u Kragujevcu nego u Beogradu.

Ipak, treba imati na umu da je momentum na tržištu nekretnina u Kragujevcu drugačiji nego u Beogradu o čemu svedoče podaci RGZ o rastu cena u poslednje vreme, pa je pitanje koliko dugo će ova isplativost važiti.

Naime, Kragujevac je sa rastom prosečne cene stanova u prošloj godini od skoro devet odsto ostavio iza sebe Beograd koji je rastao po stopi od 6,3 i Niš od 6,2 odsto.

To nije iznenađenje ako se ima u vidu da je kvadrat stana u novogradnji u regionu sa administrativnim centrom u Kragujevcu poskupeo od januara 2019. godine do januara ove godine za 42 odsto, a cene starogradnje veće su za 78 odsto, što u proseku daje rast od 61 procenta, dok su cene stanova na nivou države u istom periodu porasle za 90 odsto.

U tom rastu prednjače Vojvodina sa 102 procenta i Beograd sa 99 odsto, ispred regiona Južne i istočne Srbije gde su cene u proseku porasle za 87 odsto.

Najskuplji najam 500 evra

Situacija sa cenama izdavanja je u Nišu slična kao u Kragujevcu. Podaci sajta 4zida.rs pokazuju da je tražena cena za najam garsonjere krajem prošle godine iznosila u proseku 250 evra, dok je pre dve godine trebalo 200.

Jednosobni stanovi su se na kraju prošle godine rentirali za 280 evra a pre dve godine je bilo potrebno 250 evra. Cena jednoiposobnih i dvosobnih stanova je bila na kraju 2025. ista i iznosila je 350 evra a dve godine ranije takođe jednakih 300 evra.

Izvor: Oglašene cene zakupa na sajtu 4zida.rs

Dvosobni stanovi su se krajem prošle godine mogli iznajmiti po u proseku 50 evra višoj ceni nego 2023. godine, kada su koštali 300 evra. Pre pet godina za njihov najam je trebalo 220 evra mesečno.

Zakup dvoiposobnih i trosobnih stanova isti je poseldnje dve godine i iznosi 400 evra, dok se najveći stanovi iznajmnjuju po ceni od 500 evra, što je neznatno više nego pre dve godine.

Pre pet godina gasronjere u Nišu su na mesečnom nivou u proseku koštale 150 evra, jednosobni stanovi 180 evra, jednoiposobni i dovosbni 220, dvoiposobni 250 evra, trosobni 300 evra, troiposobni 350 a četvorosobni 400 evra.

Prosečna cena stanova u starogradnji u Nišu na kraju 2020. Godine iznosila je 791 evro a novogradnje 924 evra.

Ukoliko bi se ista računica povrata investicije za garsonjeru od 30 kvadrata u razmaku od pet godina primenila i na Niš, pokazala bi da je krajem 2020. godine za ovakav stan u starogradnji trebalo 23.730 i ova investicija bi se po ceni zakupa od 150 evra isplatila za 13 godina.

Po prosečnoj ceni stana na kraju 2025. godine, za ovakvu garsonjeru bi trebalo 48.000 evra i po ceni najma od 250 evra isplatila bi se za 16 godina.  

To Niš svrstava odmah posle Kragujevca po isplativosti ovakve investicije.