Ima li Beograd dovoljno građevinskog zemljišta za nove stambene projekte?

Građevinsko zemljište u Srbiji u prvom polugodištu 2026. godine prometovano je po prosečnoj ceni od 1.432 evra po aru, dok je medijalna cena iznosila 773 evra po aru. U odnosu na isti period prethodne godine, prosečna cena bila je niža za 2,8 odsto.

Učešće građevinskog zemljišta u ukupnom prometu nepokretnosti iznosilo je 18,3 odsto, dok je njegov udeo u ukupnoj vrednosti tržišta nepokretnosti iznosio 6,8 odsto, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Prema strukturi prometa, gotovo polovina, odnosno 48 odsto, odnosila se na parcele površine od dva do 10 ari. Slede parcele veličine od 10 ari do jednog hektara, sa udelom od 40 odsto. Na parcele manje od dva ara odnosilo se devet odsto prometa, dok su parcele veće od jednog hektara činile tri odsto.

Građevinsko zemljište prometuje se kao neizgrađeno ili izgrađeno, ali se u značajnom broju slučajeva, oko 38 odsto, prodaje zajedno sa nekom drugom vrstom zemljišta, poput poljoprivrednog i ostalog, ili u okviru mešovitog prometa sa drugom vrstom nepokretnosti. Takvi prometi ne sadrže pojedinačne cene nepokretnosti.

Za statističku analizu cena građevinskog zemljišta RGZ je uključio kupoprodaje parcela površine 200 kvadratnih metara i veće, kod kojih vrsta pravnog posla pripada grupi kupoprodaja.

Prosečna cena ara najviša u Novom Sadu

Najveća međugodišnja stopa rasta prosečne cene, kao i povećan broj prometovanih parcela građevinskog zemljišta, zabeleženi su u Vršcu. Na ove pokazatelje značajno su uticale dve kupoprodajne transakcije koje su obuhvatile više od 200 parcela na urbanom području grada.

Pored Vršca, najveći međugodišnji rast prosečnih cena građevinskog zemljišta zabeležen je u Pančevu i Požarevcu.

Kada je reč o prosečnoj ceni u većim gradovima, Novi Sad je u prvom polugodištu 2026. godine imao najvišu prosečnu cenu od 7.672 evra po aru. U Vršcu je prosečna cena iznosila 4.941 evro, u Beogradu 2.894 evra, Pančevu 2.499 evra, Nišu 1.724 evra, Kragujevcu 1.513 evra, Čačku 1.296 evra, Užicu 740 evra, dok je u Subotici iznosila 639 evra po aru.

U Beogradu je medijalna cena građevinskog zemljišta bila znatno niža od prosečne i iznosila je 1.495 evra po aru.

Prosečna cena za Beograd od 2.894 evra po aru predstavlja zbirni pokazatelj za sve obuhvaćene podatke na teritoriji grada, dok tabela po katastarskim opštinama prikazuje prosečne i medijalne cene samo za konkretne katastarske opštine u kojima je u prvom polugodištu evidentiran promet građevinskog zemljišta.

Posmatrano po katastarskim opštinama, najveći broj prodaja zabeležen je u KO Surčin, uz međugodišnji rast prosečne cene od 42,92 odsto. U KO Savski venac prosečna cena porasla je 174,72 odsto, u KO Lazarevac 141,83 odsto, a u KO Zemun 66,74 odsto.

Na tržištu Beograda istovremeno je primetan deficit građevinskog zemljišta, posebno parcela sa uređenim urbanističkim i imovinsko-pravnim statusom, kaže za Biznis.rs generalni direktor agencije City Expert Miloš Mitić.

„Imamo ograničeno zemljište na nivou Beograda, zato se on i širi van nekih svojih okvirnih, bazičnih granica ka Surčinu, Mirijevu, krajnjem delu Voždovca, Borči, Ovči i Banovcima“, navodi on.

Prema njegovim rečima, gradsko jezgro je velikim delom popunjeno i zauzeto, iako i dalje postoje slobodne parcele.

„Sređivanje parcele je jako kompleksan posao koji traje malo duže. Generalno, i saradnja sa državnim institucijama oko toga je dosta kompleksna. Samim tim, investitori su uglavnom usmereni ka lokacijama koje su sređene papirološki“, objašnjava Mitić.

Pod „papirološki sređenom“ parcelom, kako precizira, ne podrazumeva zemljište za koje su već pribavljene lokacijske i građevinske dozvole, što je vrlo redak slučaj, već pre svega parcelu kod koje su rešeni imovinsko-pravni odnosi.

„To znači da je vlasnička struktura sređena, da su potencijalne zabeležbe ili šta god je postojalo na parceli sređene. Da imamo jasan vlasnički odnos i potencijalno sređen urbanistički projekat i da ne mora da se radi novi PDR i novi urbanistički plan, što produžava proces potencijalnom investitoru“, kaže on.

Takvih parcela je, prema njegovim rečima, manje u centralnim gradskim zonama, gde često postoji veći broj vlasnika, kao i slučajevi neregulisanih imovinsko-pravnih odnosa.

„Kada investitor dođe i razgovara sa mnogo ljudi, a to nije jasno razrešeno, to je proces koji se odugovlači i zna da oduzme dosta i novca i vremena. Što više vlasnika na parceli, to je kompleksniji dogovor. Svako ima neku svoju matematiku, što povećava ukupnu cenu parcele“, navodi Mitić.

Koliko investitori plaćaju zemljište

U centralnim zonama Beograda velike parcele od 5.000 do 10.000 neto kvadratnih metara su retke. Uglavnom je reč o parcelama od 1.000 do 3.000 neto kvadrata.

„Te parcele investitori često kompenzuju za stanove, bilo gotove ili one koji će biti izgrađeni na samoj parceli. One se otprilike kreću od 25 do 35 odsto, u odnosu na ukupan prihod koji može da dođe izgradnjom stambenog objekta na toj parceli“, objašnjava Miloš Mitić.

Računicu je ilustrovao primerom parcele na kojoj je moguće izgraditi 1.000 neto kvadratnih metara, uz pretpostavku da prosečna tržišna cena stambenog kvadrata na toj lokaciji iznosi 3.000 evra.

„Ako na parceli može da se izgradi 1.000 neto kvadrata po tržišnoj ceni od 3.000 evra po kvadratu, ukupna prodajna vrednost objekta je tri miliona evra. Ukoliko investitor kupuje parcelu za keš, njena vrednost se kreće između 25 i 30 odsto od ukupne vrednosti projekta (750.000 do 900.000 evra). Međutim, ukoliko se vlasnik i investitor dogovaraju o isplati u kvadratima, ugovara se 30 do 35 odsto od neto izgrađene površine, odnosno 300 do 350 kvadrata na toj lokaciji“, kaže Mitić.

Od centra do Surčina –  koje lokacije i zbog čega privlače investitore?

Prema podacima agencije City Expert, Vračar, Stari grad i delovi Zvezdare bliži centru, poput Crvenog krsta i Liona, ostaju tražene lokacije za kvalitetnu novogradnju, posebno za stanove više klase i luksuzne objekte. Visoke cene zemljišta, složeni imovinsko-pravni odnosi i potreba za rešavanjem podzemnog parkiranja, međutim, mogu otežati i usporiti realizaciju projekata.

Dedinje i Senjak pogodni su za ekskluzivne urbane vile i kondominijume, ali zbog velikih kvadratura i više ukupne cene stanova prodaja može biti sporija, uz užu ciljnu grupu kupaca.

Novi Beograd, širi pojas Tošinog bunara i okruženje poslovnih zona pružaju mogućnost gradnje objekata veće spratnosti, uz razvijenu infrastrukturu i široku bazu potencijalnih kupaca – od onih koji kupuju stan za život do investitora.

Voždovac i Zvezdara, posebno Lekino brdo, Severni bulevar i zona Vojvode Stepe, investitorima nude stabilnu tražnju i povoljniji odnos između cene zemljišta, troškova gradnje i očekivane prodajne cene.

Među zonama u ekspanziji City Expert izdvaja lokacije čiji potencijal zavisi od budućeg infrastrukturnog razvoja. Tu se navode Surčinski koridor i Dobanovci, u kontekstu razvoja područja oko EXPO kompleksa, Nacionalnog stadiona i aerodroma, kao i Makiško polje i širenje Mirijeva ka Slanačkom putu, gde se očekivani razvoj saobraćajne i metro infrastrukture posmatra kao važan faktor buduće atraktivnosti zemljišta.