Kako se plaća porez na imovinu ako su podaci u katastru pogrešni?

Treća ovogodišnja rata poreza na imovinu dospeva na naplatu sredinom avgusta, a svi vlasnici nekretnina koji žele da izbegnu obračun zatezne kamate trebalo bi da izmire svoju obavezu.

Ipak, u praksi se često dešava da poreska rešenja sadrže podatke za koje građani smatraju da nisu tačni, najčešće zbog neusaglašenih ili pogrešno upisanih podataka u katastru nepokretnosti. U takvim situacijama postavlja se pitanje da li porez ipak mora da se plati i koje su mogućnosti da se greška ispravi.

Advokat Anastasija Perišić iz kancelarije PC Law objašnjava da poreski obveznik, bez obzira na to što smatra da je porez pogrešno obračunat, ima obavezu da postupi po poreskom rešenju. Istovremeno, zakon mu daje pravo da ospori rešenje ukoliko uoči da podaci na osnovu kojih je porez utvrđen nisu ispravni ili da je iznos poreske obaveze pogrešno obračunat.

Kako navodi Perišić, građani u takvim slučajevima mogu da ulože žalbu, ali postoji jedna važna specifičnost poreskog postupka koju mnogi zanemaruju. Naime, sama žalba ne odlaže izvršenje poreskog rešenja, zbog čega poreski organ može da nastavi postupak naplate iako je prigovor podnet.

Zbog toga je, ističe ona, neophodno da poreski obveznik uz žalbu podnese i poseban zahtev za odlaganje izvršenja rešenja u delu koji osporava, sve dok nadležni organ ne donese konačnu odluku. U zahtevu je potrebno obrazložiti da bi plaćanje većeg iznosa poreza pre pravosnažnog okončanja postupka izazvalo značajnu ekonomsku štetu za obveznika. Pored toga, uz žalbu je potrebno dostaviti i odgovarajuće dokaze koji potkrepljuju tvrdnje da podaci korišćeni prilikom obračuna poreza nisu tačni. Upravo kvalitet dokumentacije često ima ključnu ulogu u daljem toku postupka i odluci poreskih organa.

Može se dogoditi i da vlasnik nekretnine tek nakon isteka zakonskog roka primeti da je porez obračunat na osnovu pogrešnih podataka. To, međutim, ne znači da su sve mogućnosti za ispravku izgubljene.

Prema rečima naše sagovornice, u takvim situacijama treba ispitati da li postoje uslovi za pokretanje posebnih pravnih postupaka kojima je moguće izmeniti ili ukinuti doneto poresko rešenje. Jedan od takvih mehanizama jeste ponavljanje postupka, ali mogućnost njegove primene zavisi od konkretnih okolnosti svakog pojedinačnog slučaja.

Posebne nedoumice u praksi nastaju kada je reč o objektima koji nisu legalizovani ili su izgrađeni bez građevinske dozvole. Mnogi smatraju da takve nekretnine ne podležu porezu na imovinu ili da poreski obveznik može biti pravno lice koje koristi objekat, ali važeća pravila govore drugačije.

Prema mišljenju Ministarstva finansija  iz 2019. godine, obveznik poreza na imovinu ostaje vlasnik objekta čak i kada je objekat izgrađen bez građevinske dozvole. Isto pravilo važi i u situaciji kada takvu nepokretnost koristi privredno društvo čiji je vlasnik upravo fizičko lice koje je objekat izgradilo. Činjenica da kompanija koristi objekat za obavljanje delatnosti ne menja poreski status vlasnika.

Dodatno, ni okolnost da pravno lice u svojim poslovnim knjigama vodi taj objekat kao ulaganje u tuđe poslovne objekte i na njega obračunava amortizaciju ne utiče na određivanje poreskog obveznika.

Drugim rečima, čak i kada postoji namera da objekat bude deo poslovanja firme ili da se u budućnosti prenese u njen kapital, obaveza plaćanja poreza na imovinu ostaje na fizičkom licu koje je objekat izgradilo i koje se smatra njegovim vlasnikom u smislu poreskih propisa.

Pored pitanja ko plaća porez, važno je znati i u kojim situacijama poreska obaveza uopšte ne postoji. Propisi predviđaju da nema ni obaveze podnošenja poreske prijave ni plaćanja poreza kada ne postoji predmet oporezivanja.

Tako se porez na imovinu ne plaća na nepokretnosti koje se nalaze van teritorije Republike Srbije, kao ni na pokretne stvari poput automobila, mašina ili druge opreme.

Izuzetak važi i za zemljište u Srbiji površine do 10 ari, bez obzira na njegovu namenu, pod uslovom da nije opterećeno drugim pravima osim prava svojine.

Porez se ne plaća ni na građevinsko zemljište u javnoj svojini koje je dato na korišćenje, ukoliko njegova površina ne prelazi 10 ari. Među pravima koja ne predstavljaju predmet oporezivanja nalaze se i pravo zakupa zemljišta ili poslovnog prostora, kao i pravo plodouživanja.

Međutim, zakon predviđa veoma strogo pravilo kada je reč o površini zemljišta. Ukoliko parcela pređe granicu od 10 ari makar za jedan jedini kvadratni metar, u poresku osnovicu ulazi celokupna površina parcele. Drugim rečima, ne postoji oslobađanje za prvih 10 ari, već se porez obračunava na celu površinu. Broj suvlasnika pritom nema nikakav uticaj na primenu ovog pravila.

Česta dilema javlja se i kod zakupa poslovnih prostora ili drugih nepokretnosti, kada ugovorom zakupac preuzima obavezu da plaća porez na imovinu. Iako takav dogovor može postojati između ugovornih strana, on ne menja pravila propisana zakonom.

Poreski obveznik određuje se isključivo zakonom, pa ugovorne odredbe ne mogu preneti tu odgovornost na drugo lice. To znači da zakupodavac ostaje zvanični poreski obveznik, bez obzira na to što je sa zakupcem ugovorio drugačiji način izmirivanja troškova.

Zbog toga zakupodavac i dalje snosi odgovornost za podnošenje poreske prijave, pravilno utvrđivanje poreske obaveze i blagovremenu uplatu poreza. Čak i kada zakupac u praksi plaća porez u njegovo ime, zakonska odgovornost ostaje na vlasniku nepokretnosti, koji će u slučaju nepravilnosti odgovarati pred poreskim organima.