Novi vlasnici mogu da slave useljenje tek nakon upisa u katastar

Do pre tri godine, kupci stana morali su sami da prikupljaju i dostavljaju dokumentaciju potrebnu za upis nekretnine u Katastar nepokretnosti, a koja se overavala kod suda prilikom potpisivanja ugovora. Od 1. jula 2018. godine javni beležnici su, u skladu sa zakonom, preuzeli taj deo posla i sada su oni dužni da dostave nadležnoj službi isprave koje donose, sastavljaju, potvrđuju ili overavaju. Ovi dokumenti predstavljaju pravni osnov za upis, odnosno promenu podataka u katastru.

„To znači da javni beležnik u roku od 24 sata nakon što overi i potvrdi ugovor o prometu nepokretnosti, po službenoj dužnosti šalje taj ugovor elektronskim putem nadležnom katastru koji potom donosi rešenje o upisu, odnosno promeni vlasnika i dostavlja ga strankama. U slučaju kupoprodaje nepokretnosti (stana), uz ugovor koji je potvrdio javni beležnik nije potrebno pribavljati nikakvu dodatnu dokumentaciju, niti tu dokumentaciju građani treba samostalno da podnose nadležnom katastru“, objašnjavaju za Biznis.rs iz Javnobeležničke komore Srbije.

Koliko košta usluga notara?

Iz komore kažu da notari dostavljaju isprave, odnosno potvrđeni ugovor o prometu nepokretnosti nadležnoj službi katastra i taj postupak ne naplaćuju, niti na bilo koji način tarifiraju. Кatastar nepokretnosti izdaje rešenje o upisu vlasništva, odnosno promeni u katastru, a taksa koja se plaća katastru, određena je tim rešenjem.

„Javni beležnici naplaćuju overu, odnosno potvrđivanje ugovora o prometu nepokretnosti u skladu sa tarifom. Iznos nagrade za javnog beležnika zavisi od vrednosti nekretnine, a za tu nagradu beležnik je dužan da štiti interese obe ugovorne strane. Za ispravnost ugovora o prometu nepokretnosti, koji je potvrdio i dao mu snagu javne isprave, javni beležnik garantuje svojom imovinom“, kažu iz Javnobeležničke komore.

Nаgrаdа zа sаčinjаvаnje jаvnobeležničkih zаpisа kojimа se otuđuju nepokretnosti (nа primer, ugovor o prodаji stаnа, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržаvаnju) određuje se premа vrednosti nepokretne stvаri.

Na sajtu beleznik.org objavljena je tarifa javnobeležničkih usluga koje se naplaćuju prilikom kupoprodaje stana. Punomoćje zа zаključenje ugovorа u formi jаvnobeležničkog zаpisа nаplаćuje se 5.400 dinаrа, nezаvisno od togа koliko vredi glаvni ugovor. Isti iznos se nаplаćuje kаdа se sаčinjаvа jаvnobeležnički zаpis kojim supružnik prodаvcа dаje sаglаsnost zа zаključenje ugovorа o prodаji nepokretnosti.

Upis u katastar je dokaz o vlasništvu

Pre nego što je ovaj posao došao u nadležnost notara, kupci stana su morali da imaju celokupnu dokumentaciju koja se overavala kod suda prilikom potpisivanja ugovora. Jedan od najvažnijih dokumenata odnosio se na dokaz o načinu sticanja nekretnine.

Agenti nekretnina su odlazili umesto klijenta u katastar, prijavljivali porez prilikom kupovine, ali i prevodili priključak za struju i račun za Infostan na ime kupca.

„Mnogi kupci ne znaju da se vlasnik nekretnine postaje ne onog trenutka kad se uplati novac, već kada je nekretnina upisana u katastar na ime novog vlasnika. Nekada su i prodavci lenji – ne žure da prebace vlasništvo na novog vlasnika. Onda im posle šest ili osam meseci dođe račun za struju od nekoliko stotina hiljada dinara, jer se stan i dalje vodi na njihovo ime. Takođe, dešava se da vlasnik nekretnine 15 godina koristi objekat za život ili posao, ali ga nije prijavio, jer smatra da je plaćanje dovoljno. Odjednom stižu izvršitelji i zahtev za iseljenje, jer se bivši vlasnik objekta zadužio kod banke. Kada naplata nije moguća, banka preuzima nekretnine dužnika, odnosno bivšeg vlasnika, a kupac ostaje bez kupljene imovine“, navodi za Biznis.rs licencirani agent za trgovinu nekretninama Vladimir Milošević.

Naš sagovornik kaže da najveći problem prilikom upisa stana u katastar nepokretnosti može biti greška u navođenju podataka iz dokumentacije koju dostavlja notar. Pogrešno upisani podaci znače da morate preuzeti inicijativu za ispravku greške katastra, a to može trajati mesecima.

„Problem se mora rešiti, jer zbog početničke greške katastra na vlasničkom listu ne stoje pravi podaci vlasnika. Tada kreće jurnjava sa katastrom da bi se to ispravilo. Potrebno je vreme da bi se ispravila greška, a neretko se dešava da je nekretninu nemoguće prodati“, navodi Milošević.

Veliki broj nekretnina nije evidentiran

Svu neophodnu dokumentaciju za upis nekretnine notari dostavljaju katastru elektronski, preko aplikacije, koju je obezbedilo Ministarstvo pravde Republike Srbije, a koja je putem veb-servisa povezana sa aplikacijom eŠaltera.

„U ovom trenutku u Republici Srbiji postoji veliki broj objekata koji nisu upisani u katastar nepokretnosti. Tu postoje različiti slučajevi, od nekretnina koje su nelegalne, do nekretnina koje su legalne, ali u prethodnom periodu iz raznih razloga nisu upisane“, navode iz Javnobeležničke komore Srbije i savetuju vlasnicima neupisanih nekretnina da pravno regulišu vlasništvo.

„Rizici za vlasnike neuknjiženih nekretnina su brojni, ali su oni značajno manji kada je u pitanju legalna nekretnina, kod koje treba pokrenuti postupak upisa. Promet neuknjiženih nepokretnosti je komplikovaniji, s obzirom da javni beležnik ne može uvidom u katastar proveriti tu nepokretnost, već mu se mora staviti na raspolaganje adekvatna dokumentacija, kojom se dokazuje pravni kontinuitet“, navode iz Javnobeležničke komore Srbije.