Rizici kupoprodaje nekretnina „u izgradnji“ i nelegalizovanih objekata

Ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u 2022. godini je iznosila rekordnih 7,5 milijardi evra ali čak trećina od ukupne vrednosti prometovanih nepokretnosti, odnosno 2,5 milijardi evra, dolazi sa delimično regulisanog sistema tržišta nepokretnosti, dok u slučaju kupovine direktno od investitora 80 odsto ukupne vrednosti prometovanih nepokretnosti dolazi sa delimično regulisanog tržišta, pokazala je analiza Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Kakva je pravna zaštita kupaca i prodavaca na tom tržištu, na kome je broj ugovora zaključenih tokom 2022. iznosio 21.784 i više je nego duplo povećan u odnosu na 2019. godinu, i šta se dešava u slučaju spora između prodavaca i kupaca nelegalizovanih nepokretnosti? Biznis.rs je odgovore na ta pitanja dobio od starijeg saradnika u advokatskoj kancelariji Gecić Law Miloša Petakovića.

Prema podacima RGZ, od investitora se najčešće kupuju stanovi – procenat kupovine stanova direktno od investitora na delimično regulisanom tržištu u odnosu na celokupno primarno tržište stanova u 2022. dostiže 71 odsto za teritoriju Srbije i čak 84 odsto za Grad Beograd.

Na naše pitanje da li prodavci i kupci stanova u izgradnji mogu da računaju na bilo kakav vid pravne zaštite u slučaju da bilo koja od strana ne ispuni ugovorene obaveze, Miloš Petaković odgovara da je kupovina nekretnina u izgradnji, specifična najpre zato što nekretnina koja se kupuje u trenutku zaključenja ugovora nije upisana u katastar nepokretnosti i u pravnom smislu ne postoji.

„Sa druge strane, pravila iz našeg svojinskopravnog zakonodavstva propisuju da se vlasništvo na nepokretnosti na osnovu ugovora stiče trenutkom upisa u katastar nepokretnosti. Dakle, kupac ne postaje vlasnik nepokretnosti sve do završetka izgradnje i upisa u katastar nepokretnosti. Posledično, pravna zaštita koju imaju ugovorne strane u odnosu na rizik neispunjenja druge strane predviđa se najpre ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti izgradnji, a delimično je predviđena opštim zakonskim institutima“, objašnjava Petaković.

Naglašava da je osnovni rizik koji kupac preuzima prilikom zaključenja ugovora mogućnost da investitor ne obezbedi da se nepokretnost izgradi ili ne obezbedi da se nepokretnost izgradi u dogovorenom roku.

„Ovaj rizik se ublažava najpre jasnim definisanjem obaveza, rokova i sankcija za njihovo propuštanje, kao što je ugovorna kazna u slučaju kašnjenja u izgradnji, najčešće u visini prosečne zakupnine za period kašnjenja. Drugi metod je komercijalne prirode – ugovaranje isplate cene po fazama, od čega se jedan deo cene isplaćuje tek po završetku izgradnje, kako bi investitor bio motivisan za poštovanje rokova i završetak izgradnje“, kaže Petaković i dodaje da postoji i mogućnost predviđanja sredstava obezbeđenja poput menice, hipoteke ili zaloge, ali da se ona ređe sreću u praksi.

Ukoliko investitor-prodavac ne ispoštuje svoje obaveze, kupac ima na raspolaganju mogućnost da raskine ugovor i zahteva povraćaj plaćenog dela cene sa kamatom, ali i pravo na naknadu svake materijalne štete koja se može dokazati, napominje stariji saradnik u advokatskoj kancelariji Gecić Law.

„Uspešnost u ostvarivanju ovog zahteva najpre zavisi od solventnosti prodavca, koja je naročito rizična kod takozvanih društava za posebne namene (eng. special purpose venture), odnosno kompanija osnovanih samo za realizaciju jednog konkretnog projekta. Prodavac je, čini se, u boljoj poziciji u pogledu rizika, jer je preuzima jedino rizik da kupac neće isplatiti kupoprodajnu cenu ili njen ostatak u dogovorenim rokovima. Međutim, prodavac ima pravo raskida ugovora u takvom slučaju i zadržavanja kapare ukoliko je data. Na kraju, prodavac ima pravo da tu nepokretnost proda drugom licu, čime ovaj rizik može biti minimalan za lako prometljive nekretnine„, ističe naš sagovornik.

Osim regulisanog i delimično regulisanog, RGZ je u analizi ukazao na još jedno tržište – neregulisano. Ono obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima, te nepokretnosti nisu upisane u katastar i nalaze se van kontrole nadležnih institucija, a kupci su često izloženi riziku od prevare, jer su neinformisani o pravnom statusu nepokretnosti koju kupuju, upozoravaju iz RGZ i naglašavaju da ta institucija nema podatke o transakcijama sa neregulisanog sistema tržišta nepokretnosti.

Miloša Petakovića pitali smo i da li prodavci i kupci na neregulisanom tržištu mogu da potraže zaštitu pred sudovima ili drugim organima ukoliko dođe do spora oko nekretnine ili ispunjenja ugovora.

„Načelno, obe ugovorne strane bi imale mogućnost da zatraže sudsku zaštitu u slučaju neispunjenja ugovora, ali je domet zaštite ograničen jer se u svakom trenutku može postaviti pitanje punovažnosti takvog ugovora. Primera radi, ukoliko bi prodavac kome nije isplaćena cena u potpunosti podneo tužbu radi ispunjenja ove obaveze, kupac bi se mogao pozivati na ništavost ugovora što bi rezultiralo poništavanjem svih dejstava, uključujući i vraćanje primljenog dela kupoprodajne cene. Sa druge strane, kako je osnovna obaveza prodavca po ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti ta da prenese kupcu pravo svojine, kupac u svakom trenutku može istaći prigovor da prodavac nije ispunio svoju obavezu“, objašnjava Petaković.

Upozorava da najveći rizik u vezi sa zaključenjem ovakvog ugovora leži u neizvesnoj sudbini nepokretnosti koja je predmet prodaje.

„Bez obzira na to da li se nepokretnost nalazi u postupku ozakonjenja (legalizacije) ili ne, nisu sve nepokretnosti podobne da budu ozakonjene. One izgrađene bez odgovarajućeg prava na zemljištu ili na mestu gde uopšte ili u realizovanim gabaritima, mogu, doslednom primenom propisa o izgradnji, biti predviđene za uklanjanje. U tom slučaju, kupac bi bio u znatno lošijoj pravnoj poziciji, nego u slučaju da uknjižena nepokretnost ima određeni pravni nedostatak“, kaže Petaković.

Skreće pažnju i na to da je kvalitet prava koja kupac stiče na nepokretnosti koja nije legalizovana daleko manji od prava na neuknjiženoj nepokretnosti.

„Pored toga što je vrednost ovakve imovine svakako manja, ona ostaje van redovnog pravnog prometa. Ne može biti predmet hipoteke, niti se može otuđiti ukoliko kupac namerava da kupovinu finansira iz kredita. Otklanjanje ovakvih pravnih nedostataka ne može se izdejstvovati u sudskom postupku, jer su obe strane bile upoznate sa njima u trenutku raspolaganja“, rekao je Petaković za Biznis.rs.