Koje su najčešće greške pri sklapanju kupoprodajnih ugovora?

Neprovereno vlasništvo nad predmetom kupoprodaje, neprecizno definisane ugovorne obaveze, neslaganje ugovora sa stvarnim stanjem nepokretnosti i nejasno utvrđena cena neke su od najčešćih grešaka koje mogu da izazovu finansijske gubitke, sporove između ugovornih strana i probleme prilikom upisa prava svojine u katastar.

Rizici ne nastaju samo zbog propusta u sastavljanju ugovora, već i zbog nedovoljne provere predmeta kupoprodaje, njegovih karakteristika i uslova pod kojima se transakcija zaključuje.

Prema rečima advokata, kupoprodajni ugovor ne odnosi se isključivo na nepokretnosti. Njegov predmet mogu biti različite stvari, ali i prava, poput prava intelektualne svojine i potraživanja. Da bi prodaja bila moguća, predmet ugovora mora biti u pravnom prometu, a način na koji se određuje zavisi od njegove prirode.

„Kada je reč o individualno određenoj stvari, ona se u ugovoru opisuje dovoljno precizno da ne bi bilo nedoumica o tome šta se prodaje. Kod robe, koja je karakteristična za ugovore u privredi, predmet se najčešće određuje prema vrsti, kvalitetu i količini. Kupoprodaja se može odnositi na stvari koje već postoje, ali i na buduće stvari, odnosno one koje će tek nastati. Primer za to je ugovaranje prodaje deset tona pšenice koja će biti požnjevena nekoliko meseci kasnije“, objašnjava pravnica Maja Petrović.

Međutim, ako naručilac obezbeđuje materijal od kojeg će se buduća stvar izraditi, takav odnos se, prema pravilima obligacionog prava, ne smatra kupoprodajom, već ugovorom o delu.

Dodatni problem može nastati ako predmet prodaje propadne pre zaključenja ugovora ili ako je uništen samo delimično. Kada je reč o delimičnoj propasti, Zakon o obligacionim odnosima predviđa mogućnost da kupac raskine ugovor ili zatraži srazmerno sniženje cene. Ipak, ugovor može ostati na snazi ako delimično uništenje ne utiče na njegovu svrhu ili ako takvo rešenje proizlazi iz odgovarajućih običaja u prometu.

„Na primer, ako je predmet ugovora deset tona pšenice, a četiri tone propadnu, kupac može imati pravo da bira između raskida ugovora i sniženja cene. U situaciji kada je propala samo manja količina, a ostatak i dalje omogućava ostvarivanje svrhe ugovora, posledice mogu biti drugačije“, navodi primer naša sagovornica.

Poseban pravni rizik predstavlja kupovina stvari za koju se naknadno utvrdi da nije u vlasništvu prodavca. Sama činjenica da prodavac nije vlasnik ne znači automatski da kupoprodajni ugovor ne proizvodi pravno dejstvo. Ugovor može biti zaključen, a prodavac može naknadno nabaviti stvar koju je obećao da će predati kupcu.

Međutim, ako kupac nije znao niti je mogao da zna da je predmet prodaje tuđa stvar, može zahtevati raskid ugovora i naknadu štete pod uslovima predviđenim zakonom. Zbog toga je provera vlasništva jedan od ključnih koraka pre kupovine, naročito kada je reč o nepokretnostima, kod kojih je važno proveriti podatke iz katastra, eventualna prava trećih lica i druga ograničenja koja mogu uticati na prenos svojine.

Ugovor o kupoprodaji nastaje kada se ugovorne strane saglase o njegovim bitnim elementima, dok se predaja predmeta i isplata cene mogu dogoditi kasnije. Zato je važno razlikovati zaključenje ugovora od njegovog izvršenja.

„Kod privrednih ugovora predmet prodaje može biti određen prema vrsti, kvalitetu i količini, a ugovorom se može predvideti i više različitih predmeta. Moguće je i alternativno određivanje, kada se prodavcu ostavlja izbor između više ugovorenih mogućnosti“, objašnjava Petrović.

Kvalitet robe ugovara se slobodno, osim kada je obavezni kvalitet određen propisima. Takva pravila posebno su značajna kod proizvoda za koje postoje posebni standardi, uključujući hranu.

Kod građansko-pravnih kupoprodajnih ugovora, koji se zaključuju između lica koja ne nastupaju kao trgovci u okviru privredne delatnosti, cena mora biti određena. Kod ugovora u privredi dovoljno je da se ona može utvrditi na osnovu ugovorenih kriterijuma ili pravila koja se primenjuju na konkretan posao.

Ako cena nije unapred precizno utvrđena kod privrednog ugovora, kupac je, pod zakonskim uslovima, dužan da plati cenu koju je prodavac redovno naplaćivao u vreme zaključenja ugovora.

„Cena se može ugovoriti kao fiksna, ali i kao promenljiva, u zavisnosti od unapred definisanih kriterijuma. Ugovorne strane mogu se dogovoriti i da cenu odredi treće lice. Ako ono to ne učini, strane treba da pokušaju da postignu dogovor. Ukoliko ne uspeju da se usaglase, pod zakonskim uslovima smatraće se da je ugovorena razumna cena“, smatra naša sagovornica.

Nasuprot tome, određivanje cene ne može se jednostavno prepustiti isključivo volji jedne ugovorne strane. Ako je jednoj strani ostavljeno da samostalno odredi cenu bez odgovarajućih kriterijuma, smatra se da cena nije određena, što može dovesti u pitanje pravno dejstvo ugovora.