Koliko nekretnina gubi na vrednosti ukoliko se prodaje licitacijom?

Jedan od najčešćih načina sticanja vlasništva nad nekretninama u Srbiji jeste putem nasleđivanja. Takođe, nisu retki ni problemi koji se javljaju ukoliko imovinu nasledi više osoba.

Advokati navode da je licitacija, odnosno sudski postupak, krajnji način prodaje suvlasničke imovine ukoliko ne može da se postigne saglasnost oko njenog korišćenja.

Suvlasnik koji ima nameru da proda svoj deo u obavezi je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima, odnosno da obezbedi ostvarivanje prava preče kupovine. Taj postupak mora da obavi sa svim suvlasnicima i ponudu dostavi u pisanom obliku.

U praksi se često dešava da se suvlasnici određene nekretnine ne mogu složiti oko prodaje njenog dela, a uz to ne postoji mogućnost fizičke deobe, pa se mora prodati cela nekretnina. U tom slučaju, ukoliko je učinjeno sve sto predviđa ostvarivanje prava preče kupovine, a drugi suvlasnik odbija da otkupi vaš deo, možete uputiti predlog sudu da se stan proda i da se izvrši civilna deoba koja podrazumeva da sud izvrši prodaju nekretnine na način definisan u Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (odredbe o sudskom načinu prodaje nepokretne stvari licitacijom ili neposrednom pogodbom), pa se među suvlasnicima podeli novac ostvaren tom prodajom, a srazmerno udelima koje imaju.

Ovo se generalno ne preporučuje, jer se ovakvom prodajom uglavnom ne može ostvariti cena koja odgovara maksimalnoj tržišnoj vrednosti, pa će sve strane biti na gubitku.

“Iako do prodaje nepokretnosti putem javnog nadmetanja može dovoditi više osnova, u našoj sudskoj praksi su najčešće situacije u kojima se u svojstvu izvršnih poverilaca javljaju banke”, kažu iz advokatske kancelarije PC Law.

Ovo su slučajevi kada izvršni dužnici, odnosno vlasnici nepokretnosti, više nisu u stanju da otplaćuju svoje obaveze koje imaju prema bankama, a kao sredstvo obezbeđenja je ugovorena hipoteka na nepokretnostima.

“Zakonodavac propisuje i određena ograničenja u pogledu vrednosti nepokretnosti, pa tako na prvom javnom nadmetanju nekretnina ne može biti prodata za cenu koja je manja od 70 odsto procenjene vrednosti i taj iznos predstavljaće početnu cenu, osim ako stranke ili sam izvršni poverilac ne predlože da početna cena bude viša”, navode naši sagovornici.

U slučaju da se nepokretnost ne proda na prvom javnom nadmetanju, cena za koju se prodaje na drugom nadmetanju ne može biti niža od 50 odsto početne cene.

Naravno, s obzirom na to da je reč o javnom nadmetanju, ograničenja u pogledu gornje granice vrednosti ne postoje, ali činjenica je da u praksi cena po kojoj se nepokretnost proda retko premašuje i procenjenu i tržišnu vrednost.

“Imajući u vidu sve navedeno, a pre svega da procena vrednosti nepokretnosti u postupku prodaje javnim nadmetanjem zavisi od brojnih faktora i prirodu ovakve prodaje, ne postoje parametri na osnovu kojih se egzaktno može ustanoviti pravilo u kom procentu će nepokretnost gubiti vrednost u odnosu na prodaju uobičajenim putem, odnosno da li će uopšte i gubiti vrednost, već se o tome može diskutovati samo od slučaja do slučaja”, zaključuju iz advokatske kancelarije PC Law.