Na tržištima regiona u izgradnji oko 750.000 kvadrata logističkog prostora, ponuda kancelarija najviše rasla u Beogradu

Godina 2023. prošla je u znaku sporijeg ekonomskog rasta, što je donelo brojne izazove kada govorimo o tržištu komercijalnih nekretnina, koji su pre svega bili vidljivi u Evropi. Evropsko tržište kapitalnih investicija doživelo je značajan pad, a brojni investitori ostali su suzdržani po pitanju donošenja odluka.

Na odluke investitora značajno je uticala promena visine stope prinosa čiji je rast bio uzrokovan kontinuiranim rastom kamatnih stopa, pa je u skladu s tim pad na investicionom tržištu Evrope bio i preko 48 odsto. Ipak, na tržištu nekretnina Jugoistočne Evrope situacija je bila drugačija.

„Na investicionom tržištu zabeležen je rast od gotovo 40 procenata na godišnjem nivou i region Jugoistočne Evrope predstavlja jedan od retkih gde je aktivnost investitora i developera ostala na stabilnom nivou. Zabeležene su znatno manje promene u visini stopa prinosa, koje će uz veliki potencijal za izgradnju modernih komercijalnih objekata, činiti region Jugoistočne Evrope i dalje atraktivan – kako za strane, tako i domaće investitore. Za razliku od razvijenih evropskih tržišta poput Holandije i Nemačke, gde je zabeležen pad vrednosti nekretnina i preko 30 odsto, na tržištu našeg regiona znatno manje je bila izražena promena vrednosti nekretnina“, istakao je Boško Tomašević, generalni direktor za Jugoistočnu Evropu kompanije CBRE, na godišnjoj konferenciji kompanije – „SEE Market Outlook 2024“ o okolnostima i očekivanjima na tržištu nekretnina Jugoistočne Evrope, koja je održana u beogradskom Sava Centru.

„Put oporavka evropskih tržišta nekretnina je dugačak, ali se početak tog puta već nazire i očekuje se da će krenuti uzlaznom putanjom u drugoj polovini 2024. godine, uz potencijalno smanjenje kamatnih stopa od strane ECB-a, dok se pun efekat oporavka može očekivati tokom 2025. godine“, istakao je Daniel Bienias, generalni direktor kompanije CBRE za Centralnu i Istočnu Evropu, napominjući da će na globalno tržište nekretnina uticati brojni faktori – od predsedničkih izbora u državama vladajućih ekonomija, preko štrajkova u Nemačkoj, do parlamentarnih izbora u EU.

Da je situacija na tržištu našeg regiona drugačija od trendova koji su se mogli videti globalno, potvrdio je i Uroš Grujić, rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za Jugoistočnu Evropu.

„Jedno smo od retkih tržišta koje je zabeležilo visoku aktivnost. Investitori su i dalje najviše zainteresovani za segment poslovnih objekata, ali vidimo i rastući interes za drugim sektorima, poput logistike. Razlog tome je zdravo tržište, sa modernim komercijalnim objektima koji imaju stabilne prihode, i veoma malu stopu raspoloživog prostora. Najveći interes dolazi od stranih investitora čiji je fokus najpre na prvoklasnim objektima u glavnim gradovima regiona, pre svega Beograda, Zagreba, Ljubljane i Sofije. Dodatno, otpornosti našeg tržišta na izazove koje smo videli širom Evrope, značajno je doprinela činjenica da su stope prinosa ostale na nivou koji i dalje prihvatljiv za investitore, uprkos porastu kamatnih stopa.“

Kako je napomenuo Grujić, očekuje se da će investitori nastaviti sa pažnjom da gledaju ka našem regionu, naročito imajući u vidu da će ponuda na našem tržištu nastaviti da se širi, naročito u sektoru logistike, kao i hotela.

Tržište kancelarijskog prostora

Tokom prethodne godine na tržištima Srbije, Bugarske, Hrvatske i Slovenije izgrađeno je gotovo 240.000 kvadrata, od čega je 62 odsto bilo na tržištu Beograda, 26 odsto u Sofiji, a ostatak u Zagrebu i Ljubljani.

„Najveći nivo aktivnosti po pitanju ponude bio je u Beogradu, gde je zabeležen rast ponude od 13 odsto na godišnjem nivou, ali već tokom ove godine veću aktivnost očekujemo na manje razvijenim tržištima našeg regiona, poput Zagreba“, istakao je Ivan Stojić, rukovodilac pododeljenja za kancelarijski prostor za Adria regiju u kompaniji CBRE.

Sagledavajući situaciju u regionu, Zagreb i Beograd imaju sličnu ukupnu ponudu poslovnog prostora od oko 1,2 miliona kvadratnih metara, ali se stopa dostupnosti poslovnog prostora razlikuje. U Beogradu je to oko osam odsto, a najveća razlika je što je ukupno povećanje ponude poslovnog prostora u Zagrebu tokom 2023. nešto ispod dva procenta u odnosu na 2022. godinu. Najveća stopa raspoloživog prostora od 15 odsto zabeležena je u Sofiji, koja takođe ima najveću ponudu poslovnog prostora od 2,4 miliona metara kvadratnih.

„Očekuje se da će u Zagrebu 42.000 metara kvadratnih poslovnog prostora biti završeno tokom 2024. godine, a više od 60.000 metara kvadratnih 2025. godine. Ovo bi trebalo da donese nešto drugačiju dinamiku daljem razvoju tržišta, s obzirom da se zbog nedostatka nove ponude na tržištu aktivnost zakupaca uglavnom zasniva na obnavljanju postojećih ugovora“, istakla je Martina Tomašević, rukovodilac pododeljenja za kancelarijski prostor za tržište Hrvatske.

Interes investitora je i dalje snažan za kancelarijski sektor širom regiona, sa više od 50 odsto učešća u ukupnom obimu investicija.

Kada govorimo o zahtevima zakupaca, evidentno je da će razlike u kvalitetu objekata postati još značajniji faktor pri odabiru prostora. Zakupci koji su prvenstveno multinacionalne kompanije imaju stroge zahteve kada je u pitanju izbor adekvatnog poslovnog prostora, obzirom da su njihove poslovne strategije i vrednosti usklađene sa ESG strategijama i ciljevima održivog razvoja. Stoga su njihovi zahtevi pre svega usmereni na sertifikovane objekte. Ovo je standardna praksa za većinu međunarodnih kompanija širom sveta.

Sa druge strane, vlasnici ovih objekata shvataju potencijal u sertifikaciji zgrada, a kao dokaz ove tvrdnje je činjenica da većina poslovnih zgrada klase A sada poseduje neophodne sertifikate. Ovaj „ekološki dodatak“ postaje neophodnost i u budućnosti će preoblikovati industriju.

Sektor logističkih i industrijskih nepokretnosti

U prethodne dve godine značajna ekspanzija zabeležena je u sektoru logističkih i industrijskih objekata, kao odgovor na kontinuirani rast tražnje.

„U sektoru logističkih nekretnina tražnja je uvek bila veća nego ponuda, i u skladu sa tim stopa slobodnog prostora unazad nekoliko godina bila je dosta niska, odnosno slobodnog prostora gotovo da i nije bilo. Međutim, porastom ponude u narednom periodu, možemo očekivati da će doći i do izjednačavanja, pa čak i rasta stope upražnjenog prostora, posebno imajući u vidu da je na tržištima Srbije, Hrvatske, Bugarske i Slovenije u izgradnji trenutno oko 750.000 kvadratnih metara modernog logističkog prostora, od čega najviše oko 400.000 kvadrata u Hrvatskoj“, istakao je Božidar Gaćeša, rukovodilac pododeljenja za logističke i industrijske nekretnine za Adria regiju.

Zbog različitog stadijuma razvoja tržišta u našem regionu, značajno se razlikuje i vreme neophodno za pronalazak adekvatnog logističkog prostora. Kako je Gaćeša napomenuo, u Srbiji taj period iznosi tri do devet meseci.

„Slično je u Bugarskoj gde je sa potragom za adekvatnim logističkim prostorom neophodno krenuti oko čest do 12 meseci ranije, odnosno šest do 18 meseci u Hrvatskoj. U Sloveniji se beleži najmanja aktivnost po pitanju izgradnje logističkih prostora, usled komplikovanih procedura, visokih troškova izgradnje, pa su kompanije primorane da prostor traže i dve do tri godine unapred.“

Najatraktivnije lokacije su oko najvećih gradova glavnih tržišta našeg regiona, dok su za proizvodnju najinteresantniji sekundarni gradovi. Kada govorimo o industrijskim objektima najveći pokretači tražnje ostaju kompanije iz automobilske i elektronske industrije.

„Posebno povećano interesovanje kompanija je za Severnu Makedoniju, u pitanju su proizvođači delova za automobilsku industriju, i očekujemo da će u narednom periodu ovo tržište zabeležiti značajan rast“, istakao je Gaćeša.

Kada se radi o visini zakupa, povećanje cena zabeleženo je u prethodnom periodu usled porasta cena gradnje, kamatnih stopa uzrokovanih inflacijom, pa su očekivanja da će zakupnine ostati stabilne u narednom periodu, a posebno treba izdvojiti da su naša tržišta i dalje vrlo konkurentna u odnosu na tržišta Zapadne Evrope.

Sutra: U Srbiji se očekuje 10 odsto rasta retail parkova, glavni izazovi hotelskih operatera ostaju povećanje troškova i nedostatak radne snage