Signali sa tržišta nekretnina značajni su za celu privredu

Kada je reč o domaćem tržištu nekretnina, a posebno stanova, ono što najviše privlači pažnju je rast obima novčanih sredstava i rast broja kupoprodajnih ugovora. Količina novca na tržištu nepokretnosti je u prethodnoj godini bila čak za 90 odsto veća nego pre izbijanja pandemije, odnosno povećana je sa četiri milijarde evra u 2019. na 7,6 milijardi evra u 2022. godini. Pri tome, treba primetiti da je u istom periodu broj kupoprodajnih ugovora takođe porastao, ali u daleko manjoj meri (33,7 odsto). Ove cifre odnose se na celokupno tržište nekretnina, a udeo stanova je oko 55 odsto, kaže u intervjuu za Biznis.rs vanredni profesor Ekonomskog fakulteta Univerziteta u Beogradu i direktor Fondacije za razvoj ekonomske nauke (FREN) Dejan Molnar.

On napominje i da tržište nekretnina globalno, a pogotovo u Srbiji, pokazuje izuzetnu otpornost na krizu i da smo svedočili dinamičnom i ekstremnom rastu cena kuća i stanova širom Evrope tokom pandemije korona virusa. Međutim, u trećem kvartalu 2022. godine rast cena stanova i kuća u EU usporava, a u nekim državama dolazi i do pada cena nepokretnosti, dok u Srbiji to i dalje nije slučaj.

Od izbijanja pandemije do danas, upravo zbog rasta cena nekretnina, u našoj zemlji sve vreme se postavljaju dva pitanja – da li se radi o “balonu” i kada će cene kvadrata pasti? Zašto je teško odgovoriti na ta pitanja?

– Pre svega zbog kompleksnih faktora koji deluju kako na strani tražnje, tako i na strani ponude. Oni koji su pokušali da odgovore na to tokom proteklih nekoliko godina su uglavnom grešili, tako da i danas bilo kakve procene treba uzimati sa velikom rezervom i isključivo kao indikativne. Možda bismo se, u potrazi za odgovorima, mogli pozvati na teoriju iz te oblasti.

Jedan od pokazatelja koji se koristi prilikom ispitivanja prisustva „naduvanih“ cena na tržištu nekretnina (stanova) je količnik prosečne cene stana površine 60 m2 i prosečne godišnje neto zarade (Price–to–Income Ratio). Ovaj indeks zapravo ukazuje na to koliko godina stanovnik jedne zemlje ili grada treba da radi kako bi kupio novoizgrađenu stambenu jedinicu prosečne površine (60 m2). Što je ovaj indikator veći cene su „naduvanije“ i obrnuto – što je manji građani jednostavnije mogu da postanu vlasnici stanova.

Standardni međunarodni „prag“ za ovaj pokazatelj je vrednost između četiri i šest, tako da u situacijama kada on iznosi preko šest postoje indicije o prisustvu „balona“ cena na tržištu stanova. Ipak, ovaj opšti kriterijum treba uzeti sa određenom rezervom. Važnije je porediti trenutnu vrednost indeksa sa višegodišnjim prosekom (svojevrsnim standardom) za istu državu ili grad. Ako je ona niža od višegodišnjeg proseka može se očekivati dalji rast cena stanova. Obrnuto, verovatno je da će doći do snižavanja cena stanova u slučajevima kada je trenutna vrednost ovog pokazatelja iznad višegodišnjeg proseka.

Prema zvaničnim podacima o ceni kvadrata u novogradnji i prosečnoj zaradi u Srbiji taj indeks u 2022. godini iznosi 14. Njegova prosečna vrednost tokom perioda 2013-2019. bio je 15,7. Proizilazi da, uprkos već izuzetno visokim cenama novoizgrađenih stanova, ima prostora da se one uvećaju. Zanimljivi su i rezultati po gradovima. Recimo, taj indeks za grad Zrenjanin ukazuje da ima prostora za još oko 10 odsto rasta cena, uzimajući u obzir dugoročni trend odnosa prosečnih zarada i cene kvadrata.

Koliko na domaće tržište nekretnina utiču inflacija i rast kamatnih stopa?

– Kada analiziramo kretanja na tržištu nekretnina, moramo uzeti u obzir najnovije okolnosti, odnosno restriktivnu monetarnu politiku (povećanje kamatnih stopa) koja se koristi sa ciljem da se obuzda inflacija. U tom smislu, naši pogledi su usmereni ka Evropskoj centralnoj banci jer su kod nas stambeni, a i drugi dugoročni krediti, indeksirani u evrima i vezani su za euribor.

Što se tiče indeksiranih zajmova, čak 85 odsto plasiranih sredstava (oko pet milijardi evra) se odnosi na stambene kredite, koji su po prirodi stvari dugoročni. U Srbiji ima oko 152.000 dužnika koji otplaćuju ovu vrstu duga, što znači da toliko porodica danas oseća posledice rasta kamatnih stopa. Pre godinu dana kamatna stopa za stambeni zajam je iznosila oko 2,5 odsto, dok je usled povećanja referentne kamatne stope i euribora danas ona duplo veća i iznosi oko 5,1 odsto. Stoga značajan broj potencijalnih kupaca stanova ostaje “van igre” – ne može tako lako da dođe do kredita. Banke su rigoroznije prilikom odobravanja zajmova, uslovi kreditiranja su lošiji i daleko više opterećuju mesečna primanja i samim tim ovaj segment tražnje za stanovima polako jenjava. Da je tako, možda svedoči i podatak da je broj kupoprodajnih ugovora porastao za samo tri odsto, što znači da rast usporava, gubi na snazi.

Međutim, bez obzira na usporavanje dinamike realizovanih kupoprodaja, investitori za sada ne smanjuju svoju aktivnost ili barem nemaju to u planu da urade, ako je suditi po podacima Republičkog zavoda za statistiku o broju izdatih građevinskih dozvola i završenih stanova.

Šta kaže statistika?

– Broj završenih stanova u 2021. godini bio je za 14 odsto veći nego u 2020, a za 14 odsto je povećan broj izdatih građevinskih dozvola u 2022. u odnosu na 2021.godinu. Stoga, može se očekivati da će se i u narednom periodu broj novih stanova povećavati sličnom dinamikom. Iako je nezahvalno prognozirati šta će se dešavati u 2023. godini na ovom tržištu, očigledno je da planovi za izgradnju postoje. Uz povećanu ponudu i nešto niži nivo tražnje, možda ima razloga za pretpostavku da bi moglo da dođe do “hlađenja”.

U isto vreme, moguće je da će geopolitičke okolnosti i rast kamatnih stopa, koji generano negativno deluje na investitore, uticati na to da se stane sa gradnjom u određenom trenutku.

Da li su već vidljive naznake takvog trenda, s obzirom na to da je u 2022. godini zabeležen pad u građevinskoj industriji?

– Određeni podaci ukazuju na to da građevinska aktivnost usporava i da se uslovi poslovanja pogoršavaju, a postoji više pokazatelja po kojima to može da se prati. Zvanična statistika to uglavnom utvrđuje na osnovu vrednosti izvedenih građevinskih radova i, ako se gleda taj pokazatelj, građevinska industrija je na nivou 2022. godine zabeležila pad od blizu 10 procenata u odnosu na 2021. To je zaista mnogo i postoji “osećaj“ da taj pad nije tako veliki, ali zvanična statistika govori da jeste. Zato treba biti obazriv, jer u toj delatnosti ima dosta preduzeća čije poslovanje nije u zvaničnim tokovima. Sa druge strane, u građevinskoj industriji prisutni su blagi rast zaposlenosti i zarada, pa se čini da sve i dalje dobro funkcioniše. Ipak, podaci nam govore da je rast broja zaposlenih daleko manji nego što je bio u prethodnom periodu – dakle, opet govorimo o “usporavanju rasta”.

Često se kao pokazatelj građevinske aktivnosti prati dinamika proizvodnje cementa. U 2022. godini rast proizvodnje cementa je bio minimalan – samo 0,6 odsto u odnosu na 2021. godinu, što je najmanji godišnji rast još od 2013. godine. Treba, takođe, imati u vidu da javne investicije nisu bile male, kapitalni rashodi iz budžeta su u 2022. bili 7,2 odsto BDP-a. Srbija nekoliko godina unazad značajan deo budžeta izdvaja za javne investicije, što je dobro, a ono što bi trebalo poboljšavati u narednom periodu je ocenjivanje efikasnosti tih ulaganja, uvođenje jasnijih kriterijuma prilikom odabira projekata i njihovog rangiranja po prioritetnosti. Drugim rečima, treba više pažnje usmeriti na objektivnu analizu isplativosti tih ulaganja sa stanovišta privrede kao celine.

U kontinuitetu treba procenjivati koliko jedan dinar investicija iz javnih izvora nama donosi direktnih i indirektnih koristi. Mislim da je to jako važno kako bi se ulaganja koja država realizuje iz budžeta učinila što racionalnijim na nivou privrede kao celine.

Koliko će sektor nekretnina i građevinarstvo igrati važnu ulogu ove godine kada su u pitanju privredni rast i privlačenje stranih, odnosno plasman domaćih investicija?

– Ono što će se dešavati u sektoru građevinarstva značajno je za ukupnu stopu privrednog rasta, zato što u strukturi BDP-a građevinarstvo učestvuje sa preko sedam procenata, dakle gotovo isto kao poljoprivreda, a nešto više nego IT sektor. Takođe, strane direktne investicije su nesumnjivo važne za našu ekonomiju, a bez nihovog dotoka ni stopa rasta našeg BDP-a ne bi bila tolika kolika jeste. Međutim, mislim da smo se posle 2000. godine prilično oslonili na dotok kapitala iz inostranstva, a da su zanemarene domaće investicije.

Ulaganja domaćih privrednika nikada nisu dostigla maksimalan (potencijalni) nivo, a ako hoćete stabilnu i održivu stopu privrednog rasta, potrebne su i strane i domaće investicije. Kao čovek koji hoda na dve noge, tako i naša privreda, bez obe vrste ulaganja neće moći da napreduje brzinom kojom bismo želeli i koja je potrebna za “sustizanje” zemalja centralne i istočne Evrope.

Bilo bi dobro da se investicije domaćeg privatnog sektora povećaju, a za to je potrebna odgovarajuća podrška kreatora javnih politika, ali i poboljšanje opšteg privrednog i investicionog ambijenta – kvalitetniji institucionalni okvir, veća efikasnost pravosuđa, vladavina prava, manje korupcije…

Koji su glavni rizici kada govorimo o investicijama?

– Kada je reč o rizicima za priliv investicija, prvi i osnovni danas potiče iz neekonomskog okruženja – to su geopolitička previranja, poput događaja u Ukrajini koji u trenutku mogu da promene ekonomske tokove. Takođe, živimo u vremenu visoke inflacije, koja istina beleži prve znake usporavanja u SAD i EU, ali u našoj zemlji i dalje raste – u februaru je dostigla nivo od 16,1 procenata. Naša zemlja je, opet, izuzetno vezana za tržište EU, sa zemljama članicama obavljamo najveći deo spoljnotrgovinske razmene. Ekonomska situacija i tokovi u EU će u velikoj meri determinisati performanse naše privrede, jer i najveći deo stranih investicija u Srbiju dolazi iz tih zemalja.

Investicije u 2023. godini biće, takođe, posledica nekih odluka donetih tokom prethodnih godina, pa će doći do završetka nekih započetih projekata. Ako je suditi prema cifri koja se pojavljuje u medijima, da je do polovine marta vrednost SDI dostigla iznos od oko 670 miliona evra, mogli bismo da kažemo da bi, ako ne dođe do nekih velikih previranja, i u 2023 .godini mogli da računamo na visok priliv SDI, čiji se udeo u BDP-u naše zemlje već godinama kreće na nivou od oko sedam odsto.

Autor: Milica Rilak

Tekst je objavljen u aprilskom broju štampanog izdanja Biznis.rs