Prodaja stanova stabilno raste, kupci traže funkcionalnost pre svega

Prema najnovijem izveštaju kompanije Coreside, tržište nekretnina u Beogradu ostaje izuzetno dinamično: tokom prošle godine prodato je 17.800 stanova, ukupne vrednosti 4,8 milijardi evra. Ipak, najveća promena je to što je segment od 2.100 do 3.000 evra po kvadratu postao najdominantniji i čini čak 46 odsto tržišta.

O tome šta ove brojke znače za mlade porodice, kupce prvog stana i investitore, za Biznis.rs govori Bojan Ljubičić, real estate direktor u kompaniji Marera.

Ko danas kupuje stanove u Beogradu? Deluje da su cene prerasle mogućnosti prosečnog kupca.

Tržište jednostavno nema ista pravila za sve jer su i motivi kupaca različiti, od porodica koje se šire i rešavaju životno pitanje, do onih koji kupuju stan kao investiciju. Ali svima je zajedničko to što danas mnogo pažljivije donose odluku. Kupci su postali oprezniji i više ne plaćaju samo „adresu“, već žele konkretnu vrednost za svoj novac: vrhunsku gradnju, energetsku efikasnost, osiguran parking i funkcionalno okruženje za život. Informisan kupac je najbolja vest koja je mogla da se desi našem tržištu.

Da li je stan u glavnom gradu postao čist luksuz?

Ne bih rekao luksuz, ali jeste znatno veći i zahtevniji finansijski pojekat. Ključ je u preciznom definisanju prioriteta. Ako ciljate isključivo novogradnju u centralnim zonama, cene jesu visoke. Međutim, ako ste spremni da razmotrite šire gradske zone, drugačiju kvadraturu ili projekte u razvoju, i dalje postoje pristupačne opcije. Zna se koje su “luksuzne” lokacije, ali i oko njih ima dostupnih i funkcionalnih celina.

Skoro polovina prodatih stanova (46 odsto) prodata je po ceni od 2.100 do 3.000 evra za kvadrat. Šta nam to govori?

To je jasan dokaz da se sredina tržišta pomerila “naviše”. Za običnog kupca to znači da više ne može da računa na stare cenovne obrasce. Zato je danas ključno upoređivati realnu vrednost. Dva stana mogu imati istu cenu po kvadratu, ali potpuno različitu dugoročnu vrednost.

Večita dilema: Kupiti sada ili čekati pad cena?

Zavisi od motiva. Ako kupujete stan za život i pronađete nekretninu koja odgovara vašem budžetu i potrebama, čekanje retko kada ima smisla, posebno na lokacijama gde je ponuda ograničena. Ako kupujete investiciono, računica mora biti dugoročnija i uključuje kapacitet nekretnine da sa vremenom uveća svoju vrednost, što pre svega dolazi iz konkretne lokacije. Zatim, morate da sagledate model kojim se upravlja datom nekretninom, odnosno da li je organizovano sistemsko održavanje zgrade. Kakvi sadržaji je okružuju, na koji način je povezana sa drugim delovima grada ili administrativnim centrima, zatim saobraćajna infrastruktura, mogu imati značajnu ulogu za rast vrednosti. Nije svaka nekretnina dobra investicija samo zato što je u Beogradu.

Skoro trećina stanova (31 odsto) kupljena je na kredit. Da li se građani lakše odlučuju na pozajmice?

To pokazuje da tržište ne zavisi isključivo od gotovinskih kupaca, ali i da je stambeni kredit još uvek veliko finansijsko opterećenje za većinu građana kojima nije lako da ga servisiraju na mesečnom nivou. Ipak, savetujem građanima da kredit ne posmatraju samo kroz prizmu prve mesečne rate nego da dugoročno sagledaju sopstvenu finansijsku održivost, rizike i promene koje se mogu desiti tokom perioda otplate.

Koje lokacije su razumna alternativa preskupom centru i Novom Beogradu?

Novi Beograd jeste najtraženiji, ali ogroman potencijal imaju opštine poput Palilule, Čukarice i Voždovca, gde ima mnogo aktivnih projekata. Došlo je vreme kada grad nije više tako vidno podeljen na centar i periferiju – zahvaljujući kvalitetnim projektima i ekonomskom razvoju u okviru novih lokacija, biti u centru ne pravi toliko veliku razliku jer su i udaljenije lokacije danas dobile sadržaje koji dodaju kvalitet svakodnevnom životu.

Da li se zbog visokih cena danas masovno biraju manji stanovi?

Manji stanovi najčešće imaju i manje troškove održavanja, što je iz ugla mladih ljudi koji kupuju prvu nekretninu bitan faktor u odlučivanju. Takođe, manji stanovi imaju veći investicioni potencijal jer ih je lakše izdati, samim tim oni brže i lakše “nastavljaju da rade” za vlasnika. Naravno, cena kao jedan od presudnih faktora prilikom kupovine govori u prilog tome da su kupci oprezniji kada su velika ulaganja u pitanju, naročito kada raspolažu ograničenim budžetom.

Kakva je situacija sa izdavanjem? U kojoj meri je kupovina stana radi rentiranja danas ekonomski opravdana?

Tržište zakupa je i dalje veoma aktivno, ali se računica promenila i zahteva mnogo analitičniji pristup. Dok luksuzne, premium zone u centru grada i na Novom Beogradu i dalje drže najviše cene renti, stabilan srednji segment je zapravo taj koji čini kičmu beogradskog tržišta i garantuje konstantnu popunjenost.

Zbog toga iskusni investitori sada fokus pomeraju ka zonama koje se tek razvijaju. Računica je jasna, tamo kupujete kvadrat po pristupačnijoj ceni, a iako je kirija umerenija, stopa povrata investicije je brža. Ključ uspeha u ovoj fazi tržišta je prepoznati mikrolokaciju koja će tek dobiti na vrednosti kroz infrastrukturni razvoj, jer tu matematika na kraju pokazuje najbolji dugoročni rezultat.

O kompaniji Coreside

Coreside je brokersko-konsultantska kompanija za nekretnine koja pruža podršku klijentima u oblasti transakcija i investicija, procena i istraživanja, upravljanja projektima, razvojnog konsaltinga i tržišta kapitala. Kompanija posluje u segmentima stambenih, poslovnih, maloprodajnih i industrijskih nekretnina.

Više informacija dostupno je na: https://coreside.rs/