Beograd prvi u Evropi po poskupljenju novih stanova sa čak 20,4 odsto

Beograd je prestonica Evrope u kojoj je u prošloj godini zabeležen najveći rast prosečne tražene cene stanova u novogradnji, koji u odnosu na 2024. godinu iznosi 20,4 odsto. Ovo je podatak objavljen u poslednjem istraživanju Deloitte Property Index 2026 u kojem se navodi da je glavni grad Srbije iza sebe ostavio Bratislavu, gde je rast cena iznosio 17,2 odsto, i Bukurešt sa 15,3 odsto.

Petorku evropskih prestonica u kojima su novi stanovi najviše poskupeli zaokružuju Budimpešta sa 11 procenata i Kopenhagen sa 10,6 odsto.

Svi ostali glavni gradovi u Evropi beleže rast cene novih kvadrata niži od 10 odsto, a samo četiri veći od pet procenata. To su Prag sa 9,9 odsto, Zagreb sa 8,7 procenata, Atina sa 6,5 odsto i Varšava sa 6,2 procenata.  

Interesantno je i da šest glavnih gradova beleži pad cena, od kojih je najizraženiji u Dablinu, gde su cene u novogradnji pale za značajnih 15,3 odsto.

U Luksemburgu je zabeležena korekcija od 4,6 odsto, Oslu 4,5 procenata, Ankari 3,8 odsto, dok su u Helsinkiju novi stanovi u proseku jeftiniji za neznatnih 0,2 procenta.

Podaci pokazuju da je prosečna cena stana u novogradnji u Beogradu iznosila 2.923 evra, u Novom Sadu 2.199 evra i Nišu 1.685 evra po kvadratu.

Beograd se tako usamljeno našao na samom tronu Evrope po brzini poskupljenja kvadrata, a kao razlozi za ovakav trend u istraživanju je istaknuta trajna i visoka tražnja jer uprkos opštem oprezu kupaca širom Evrope, tražnja za stambenim prostorom u Beogradu ostaje imuna na spoljne pritiske.

Tome su doprineli i povoljniji uslovi bankarskog kreditiranja i postepeno smirivanje kamatnih stopa, ali i kontinuirani razvoj velikih, ekskluzivnih stambeno-poslovnih kompleksa na najatraktivnijim lokacijama, koji je podigao prosečnu cenu u nebesa.

S druge strane, uticaj je izvršilo i tradicionalno pomanjkanje opcija za druge vrste ulaganja na domaćem tržištu, pa građani i investitori nastavljaju da kapital plasiraju u „ciglu i beton“ kao jedini siguran čuvar vrednosti.

Budući da je rast ponude novih stanova u primarnim urbanim zonama Beograda ostao srazmerno ograničen, osnovni zakon ponude i tražnje ponovo je diktirao drastičan skok cena.

Srbija u celini beleži pad

Dok Beograd ruši sve rekorde i beleži skok veći od petine, zvanična statistika na nivou cele države je potpuno suprotna jer se uzeto u celini srpsko tržište nalazi na samom dnu rang liste sa padom prosečne cene, koja je zabeležena još jedino u inflacijom zahvaćenoj Turskoj.

Prosečna cena novog stana tako je na nivou cele zemlje dostigla 1.706 evra po kvadratu, uz godišnji pad od 2,5 odsto. Jedina slabije plasirana zemlje sa padom od devet odsto je već pomenuta Turska, opterećena dramatičnim padom svoje valute lire.

Na vrhu liste suvereno se nalazi Luksemburg koji sa prosečnom cenom od 9.160 evra po kvadratu daleko pretiče ostale konkurente – Češku koja beleži prosek od 5.412 evra po kvdratu i Nemačku sa prosekom od 5.200 evra po kvadratnom metru.

Srbija se, sa druge strane, nalazi u društvu Albanije sa 1.720 evra po kvadratu i godišnjim rastom od 6,2 odsto, Rumunije sa 1.917 evra po kvadratnom metru i rastom od visokih 14,4 procenata i Grčke koja je jedina preostala država sa cenom kvadrata u novogradnji nižoj od 2.000 evra sa prosečno 1.931 evro po kvadratu.

Ovako velika razlika između tržišta Beograda i proseka cele zemlje pokazuje izraženu polarizaciju srpskog tržišta nekretnina.

Nakon godina agresivnog i opšteg rasta koji je zahvatio skoro svaki kutak zemlje, u unutrašnjosti Srbije dolazi do postepene stabilizacije i usporavanja. Van Beograda i pojedinih većih regionalnih centara, tražnja se hladila, a cene novogradnje su doživele blagu korekciju nadole ili stagnaciju

Ova disproporcija slikovito prikazuje takozvanu „premiju glavnog grada“. Kada se uporede cene u metropolama sa njihovim nacionalnim prosecima, gde nacionalni prosek iznosi 100 odsto, cene novih stanova u Beogradu premašuju republički prosek za čak 171 procenat, pokazuje istraživanje.

Na ovoj evropskoj rang-listi ekstremnih prestoničkih premija, Beograd se nalazi u samom svetskom vrhu. Jedino Londona (227 odsto), Atina (226 procenata), Minhen (215 odsto) i Barselona (197 odsto) imaju veći odmak cena u odnosu na prosek svoje zemlje.

Krov nad glavom kao luksuz: Kuda ide priuštivost stanovanja?

Kada se cene stambenog prostora ukrste sa prosečnim zaradama i kupovnom moći građana, dobija se ključni indikator svakog tržišta nekretnina – priuštivost stanovanja. U ovom istraživanju priuštivost je izražena kao broj prosečnih godišnjih bruto plata potrebnih za kupovinu standardizovanog novoizgrađenog stana površine 70 kvadratnih metara.

Generalni zaključak istraživanja za celu Evropu izuzetno je nepovoljan. Pristupačnost stanovanja se na opštem niovu pogoršava, odnosno potrebno je sve više raditi za kupovinu krova nad glavom.

Dok je u izdanju za 2024. godinu bilo potrebno više od 10 godišnjih plata za kupovinu novog stana u 11 posmatranih gradova, taj broj se u 2025. povećao na čak 19 gradova.

Najmanje pristupačan grad u Evropi postala je albanska Valona, gde je kupcima potrebna čak 21,3 bruto godišnjih plata za stan od 70 kvadrata, usled eksplozije investicija u turistički sektor i nekretnine na primorju.

Slede Prag sa 16,9, Atina sa 16, Košice i Brno sa po 15, te Amsterdam sa 14,8 godišnjih plata.

Na suprotnom kraju rang-liste kao najpristupačniji grad nalazi se italijanski Torino, gde je za nov stan potrebno izdvojiti „samo“ 4,7 godišnjih plata, a prate ga Bergen i Odense sa po 4,9.

Gde se u svemu tome nalaze srpski gradovi?

Iako specifični koeficijenti variraju za Beograd, Novi Sad i Niš, u zavisnosti od učešća lokalnih plata u bruto iznosima i metodoloških specifičnosti nacionalnih izvora, poruka koju Deloitte šalje za celo naše okruženju je sasvim jasna: rast zarada ne uspeva da drži korak sa poskupljenjem stambenog prostora.

U Beogradu, gde su cene novogradnje porasle za dodatnih 20 procenata u samo godinu dana, što je brže od rasta realnih zarada, za kupovina stana od 70 kvadratnih metara potrebno je 10,6 godišnjih bruto plata.

Treba imati u vidu da se obračun zbog uporedivosti po ovom kriterijumu izražava u platama sa porezima i doprinosima i da je to u neto iznosu još oko 60 odsto više, što znači da je potrebno skoro 17 godina da se ukupno zarađenom neto platom u tom periodu dođe do ovakvog stana u srpskoj prestonici.

Činjenica da cene nekretnina rastu brže od realnih zarada stvara sve veći sloj stanovništva koji je trajno istisnut iz kategorije vlasnika nekretnina i usmeren ka tržištu iznajmljivanja gde zakupnine, kako izveštaj navodi, takođe beleže konstantan rast širom Evrope.

Šta nas čeka u nastavku 2026. godine?

Analizirajući očekivanja za naredni period, stručnjaci ove revizorske kuće ističu da se evropska stambena tržišta postepeno kreću ka periodu veće stabilnosti i predvidljivosti. Većina analiziranih zemalja ne očekuje drastične padove cena, ali ni ponavljanje ekstremnih stopa rasta iz prethodnih godina.

Međutim, za Srbiju, a posebno za Beograd, predviđanja su nešto drugačija.

Procena je da će se segmentacija tržišta nastaviti i da će Beograd i atraktivni turističko-investicioni centri zadržati visoke cene i jaku tražnju, dok će unutrašnjost Srbije nastaviti sa mirnijim, stagnirajućim ili blago opadajućim trendom.

Dokle god investiciona tražnja i kupovina za gotovinu budu dominirale nad kreditnim kupcima koji žive od prosečnih plata, cene novogradnje u prestonici neće doživeti značajniju korekciju nadole.

Iako je Srbija pri samom vrhu po broju novozapočetih stanova, ključno pitanje ostaje struktura tih stanova, odnosno da li se grade pristupačni domovi za prosečne porodice ili premijum kvadrati namenjeni investitorima.

Nalazi istraživanja nedvosmisleno pokazuju da se u Srbiji stvara sve dublji jaz. Beograd i dalje sija kao investicioni magnet sa rekordnim rastom cena u Evropi, ali iz ugla prosečnog građanina krov nad glavom u prestonici postaje luksuz koji zahteva sve više godina rada, dok ostatak države tiho ulazi u fazu hlađenja.

Pročitajte i prvi deo našeg istraživanja: Pad cena nekretnina niko ne očekuje, nestašica stanova diktira rast